בית משפט העליון- למפקח על רישום המקרקעין סמכות ייחודית לדון בכל סכסוך הנוגע לפרויקט תמ"א 38

פסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון בסוף חודש שעבר קובע כי למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם הנובע מחוק החיזוק- תמ"א 38, ובתוך כך גם בזכויות קנייניות.

בבניין בן שלוש דירות ברחוב ויתקין 15 בחיפה, ביקשו בעלי 2 דירות להתקשר עם קבלן לביצוע פרויקט תמ"א 38. הקבלן האמור הינו אביו של אחד מבעלי הדירות. על פי תנאי ההסכם הקבלן יעניק לבעלי הדירות שירותי חיזוק ובנייה ובתמורה בעלי הדירות ימסרו לידיו את זכויות הבנייה ליצירת שלוש דירות חדשות שיועברו לבעלותו. בעלי הדירה השלישית התנגדו לפרויקט והגישו התנגדות למתן היתר הבנייה.
הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה דחתה את ההתנגדות, כמו גם התנגדויות שהגישו דיירים מבניינים סמוכים.  בעלי הדירה השלישית הגישו לבית המשפט המחוזי המרצת פתיחה למתן צו הצהרתי, לפיו תוקנה להם הבעלות בשליש בלתי מסוים מכל שייבנה בשטחים הצמודים, בהצמדה משותפת, לשלוש הדירות בבניין, וכן למתן צו הצהרתי, לפיו הם הבעלים של שליש מזכויות הבניה הבלתי מנוצלות כיום ושיוקנו בעתיד, וכי בעלי הדירות האחרים אינם רשאים לעשות שימוש בזכויות הבנייה בלי הסכמתם המפורשת.

המשיבים להמרצת הפתיחה ביקשו לדחות אותה על הסף, בטענה שהסמכות העניינית לדון בה נתונה למפקח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008.

מנגד, המערערים טענו שהמפקח אינו רשאי לדון בטענות קנייניות.

בית משפט העליון דן בשאלה האם מוסמך המפקח לדון בטענות קנייניות העולות אגב יישומה של תמ"א 38. במקרה שכן, האם הסמכות היא בגדר סמכות מקבילה לסמכות בית המשפט המחוזי, או סמכות ייחודית למפקח?

העליון פסק כי בעניין סכסוכים לפי חוק החיזוק, המחוקק הקנה בצורה מפורשת סמכות ייחודית למפקח לדון ולהכריע בנושא הנידון בפניו. כך נקבע, בין השאר, כי המפקח מוסמך לדון (מכוח תקפותו של העניין העיקרי שעוסקים בו) גם בשאלות קנייניות. סמכות המפקח אינה מוגבלת לתביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם בלבד. זאת נלמד מלשונו של סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, שממנו עולה הענקת סמכות ייחודית למפקח לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם, הנובע מחוק החיזוק.

"חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) הוא בגדר חקיקה משלימה לתמ"א 38 ונועד להקל על יישומה. סעיף 5(א) לחוק מסמיך את המפקח באופן ייחודי להחליט בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, לבצע עבודה שמטרתה בניית דירה או דירות חדשות בבניין. דהיינו המפקח מוסמך לדון בתביעת המשיבים לביצוע העבודה בבניין…. סעיף 5(ב) סיפא מסמיך את המפקח למנות אדם שיהיה מוסמך להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן…. המפקח הוא "בית-דין" הכשר להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות. מסקנה זו נגזרת מכשירות המפקח, כקבוע בחוק המקרקעין ומתפקידיו במסגרת חוק זה, כמו גם מתוצאותיה של החלטה שנתן המפקח. כך נקבע, בין היתר, כי המפקח מוסמך לדון בגררא גם בשאלות קנייניות. יתרה מכך; זה מכבר קבע בימ"ש זה כי סעיף 74 לחוק המקרקעין אינו מגביל את סמכותו העניינית של המפקח לתביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, כאמור בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט. אם כן, למפקח סמכות לדון בכל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק, לרבות זכויות קנייניות. משתובענת המערערים נוגעת לזכויות ביחס לדירות שתיבנינה, אם תיבנינה, מכוח תמ"א 38 ובהתאם להוראות חוק החיזוק, הרי שהמפקח מוסמך לדון בה."

עא 3700/15  אורי רוט נ' מיכל עגנון