המועד שבו מתקיים חיוב בהיטל השבחה מכוח תכנית המאפשרת קירוי פרגולות, בדירה שנבנתה מכוח תמ"א 38, הוא מועד היתר הבניה ולא מועד אישור התכנית

חברה יזמית התקשרה בהסכם עם בעלי דירות בבניין בראשון לציון לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38, לאחר שהוצא היתר בניה לחיזוק הבניין וכן לתוספות בניה, תוספת 6 יח"ד ו-2 קומות ומשמכרה החברה היזמית את דירת הגג בקומה השישית שנבנתה במסגרת הפרויקט, חויבה החברה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון בהיטל השבחה בגין תכנית המאפשרת קירוי פרגולה בגגון (רצ/30/1/1).

המחלוקת בין הצדדים נעוצה בשאלת חבותה של החברה היזמית בהיטל השבחה. החברה היזמית אשר הגישה את הערר טענה כי מאחר שהתכנית נכנסה לתוקף לפני שזכויות הבניה נרכשו על ידה מבעלי הדירות, הרי שהחבות בהיטל ההשבחה בגין תכנית זו חלה על בעלי הדירות ולא עליה. המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה בראשון לציון טענה כי מאחר והחברה היזמית רכשה זכויות בלתי מנוצלות מכח תמ"א 38 ורצ/1/106 הרי שרק עם מימושן בפועל, באמצעות היתר בניה, חל האירוע המשביח שבגינו ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין הזכויות הנוספות.

ועדת הערר במחוז מרכז קבעה כי יש לדחות את הערר לגופו וכי על החברה היזמית לשלם את היטל ההשבחה מכיוון שהמועד לבחינת היטל ההשבחה הינו המועד של קבלת היתר הבנייה:

"תכנית 30 אמנם אושרה בשנת 2001, הרבה לפני המועד בו נחתם הסכם המכר הראשון ולכאורה, במועד מימוש זה קמה החבות בתשלום היטל השבחה מכח התכנית. דא עקא, במועד החתימה על הסכם המכר הראשון, טרם מומשו הזכויות מכוח תמ"א 38 ורצ/1/106 (שמימושה מותנה במימוש זכויות מכוח תמ"א 38) ועל כן לא היתה כל אפשרות לנצל את הזכויות מכח תכנית 30 ביחס לדירות החדשות שנבנו, ובכללן הדירה הנדונה".

 ועדת הערר קבעה כי :

 "נכון למועד אישורה של תכנית 30, לא נוצרה כל השבחה ביחס לדירות שבאותה עת כלל לא באו לעולם ואשר אף לא היו בבחינת אפשרות צפויה, שכן תמ"א 38 ותכנית רצ/1/106, שאושרה מכוחה, אושרו שנים מאוחר יותר, בשנת 2005 ו-2008 בהתאמה. דא עקא, עם אישורן של תכניות תמ"א 38 ורצ/1/106, נוצרה אפשרות לתוספת יחידות דיור חדשות שייתכן ויאפשרו את ניצול הזכויות מכח תכנית 30. ואולם, עד אשר לא ניתן היתר בניה מכוחן של תכניות אלו, לא חלה קונקרטיזציה ביחס לאפשרות מימושן בכלל, ולאפשרות מימוש הזכויות מכח תכנית 30, בפרט. יוצא איפוא, כי האפשרות לנצל את הזכויות מכוח תכנית 30 להקמת גגון בדירה החדשה הינה פועל יוצא של אישור הבניה מכוח התמ"א, שבלעדיה לא היתה מוקמת הדירה החדשה. לפיכך, ובהתאמה לפסיקה דלעיל, שקבעה כי מועד הוצאת היתר הבניה מכוח תמ"א 38, הוא המועד המצית את החיוב בהיטל השבחה ולא מועד אישור התכנית, הרי שלטעמנו זהו המועד שאף הצית את החיוב בהיטל השבחה מכוח תכנית 30 ואשר בו יש לחשב את שווי הזכויות".

ערר (מרכז) 8061/14 חברת איתנים י.ר בניה וחיזוק מבנים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון