הצעה לתיקון מס' 9 לחוק המכר- אין היתר בנייה אין הסכם מכר

בימים אלו התקבלה הצעת חוק לתיקון חוק המכר דירות, הצעה אשר תגן על רוכשי הדירות ותעניק להם רשת ביטחון. כיום, חוק המכר (דירות) מאפשר ליזמים למכור דירות גם כשאין עדיין היתר בנייה, ופעמים רבות גם במצב שבו התוכניות אינן תואמות כלל את התב"ע המקומית ושאין ודאות שהדירות יוכלו להיבנות ולהימסר לרוכשים. המכירה מכונה כיום מכירת דירה "על הנייר". מכירת דירה בבניין שלהקמתו טרם ניתן היתר בניה, היא פרקטיקה מקובלת וברוב המקרים יזמים נדרשים לבצע עסקאות "על הנייר" על ידי הבנק לשם קבלת מימון בנקאי להקמת הפרויקט. לנוכח הסיכון הגלום ברכישה בשלב זה, קובע כיום חוק המכר (דירות) כי עד למתן היתר בנייה, הסכומים שמשלמים רוכשי דירות מופקדים בחשבון נאמנות. מחשבון זה יועברו כספים אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי, עם הפעלתו כנגד הנפקתה של ערבות בנקאית לרוכשים, לפי הוראות החוק.

התיקון החדש, תיקון מס' 9 משנה את התנאים הקבועים בחוק כיום ומגיע מהצורך להגביר את ההגנות על רוכשי הדירות. לפי הצעת החוק, תיאסר לחלוטין מכירה מוקדמת של דירות עוד לפני אישור תוכנית מתאר המאפשרות הגשת בקשה להיתר בנייה. התיקון המוצע קובע כי ככל שנחתם חוזה למכירת דירה במצב כזה, החוזה בטל וחסר תוקף. עוד מוצע לתקן את החוק כך שבהסכם המכר של דירה, במקרה  שלאחר שאושרה תוכנית המתאר, אך לפני שניתן היתר הבנייה עצמו, יחויב היזם לפרט מהו המועד הצפוי למתן היתר הבנייה. אם היזם לא יעשה כן, רוכש הדירה יהיה רשאי לבטל את הסכם הרכישה, כל עוד לא ניתן ההיתר. אם פורט המועד הצפוי למתן היתר בנייה, אך המועד חלף, הרוכש יוכל לבטל את הסכם הרכישה בחלוף 60 מאותו מועד. ביטול הסכם בנסיבות כאלה יזכה את הרוכש בהשבת מלוא כספו. הצעת החוק מתייחסת גם להשתתפות הרוכש בהוצאות המשפטיות של היזם, מוכר הדירה. כיום, לפי תיקון שנעשה בחוק לפני זמן מה מוגבל הסכום שזכאי המוכר לדרוש מהרוכש כהשתתפות בהוצאותיו המשפטיות ל5,000 שקל בצירוף מע"מ. סכום זה משולם ישירות לעו"ד היזם. על פי התיקון המוצע, ייכלל כל סכום ההשתתפות בהוצאותיו המשפטיות של המוכר במחיר הדירה, והוא ישולם במלואו לידי המוכר עצמו. עו"ד של היזם יקבל את מלוא התשלום בעבור שירותיו אך ורק מהיזם, ובכך תוצג תמונה ברורה שלפיה עו"ד היזם אינו מייצג את הרוכש, אלא את היזם בלבד.

להצעת החוק –
http://www.justice.gov.il/SitePages/OpenFile.aspx?d=4A49CqZQMS1fP4a9tebtorh9MJ8zmVHbHZAk4%2BW3uOg%3D

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך:
פינוי בינוי- איך לקבל את המקסימום
העיכובים בהקמת הרשות להתחדשות עירונית 
הכל על המיסים בתמ"א 38
הגבלת תוספת שטחים ל- 25 מ' נוספים בעסקאות פינוי בינוי
תיקון לחוק מיסוי מקרקעין- הרחבת הפטור ממס שבח על עסקאות תמ"א 38