מניעת הסתרת נוף לדירות עתידיות והיעדר חניה אינם טעם למנוע תמריצים מכוח תמ"א 38

בעלי דירות בבניין בן 6 יחידות דיור בחיפה וחברה יזמית הגישו בקשה להיתר בנייה לחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה וניצול תמריצים מכוח תמ"א 38, הרחבת דירות קיימות, תוספת 2.5 קומות וחמש יחידות דיור. הוועדה המקומית בחיפה אישרה את הבקשה בתנאים, כאשר אחד התנאים הנו ביטול הקומה החלקית העליונה והדירה המוצעת בה, בשל ההסתרה הנגרמת לבניינים בסביבה ובהיעדר שני מקומות חניה נדרשים.
על החלטה זו הוגש ערר על ידי החברה היזמית ובעלי הדירות. טענותיהם העיקריות של העוררים היו כי המשמעות של החלטת הוועדה המקומית היא המתת הפרויקט, שכן הוא הופך לבלתי כלכלי, החלטת הוועדה המקומית אינה מנומקת כנדרש- הוועדה המקומית לא ביססה את נימוק ההסתרה, לא הצביעה על חסימת אור או נוף משמעתית או בכלל, ובנוסף אף אחד מן הבניינים הגובלים או הסמוכים לא הגיש התנגדות לבקשה. מול בניין המבקשים קיימים שני מבנים, בית כנסת וגן ילדים שהם בניינים נמוכים וכבר היום הבניין הקיים מסתיר את הנוף והם אינם מושפעים כלל מתוספת הבניה המבוקשת. וכי אין בתוספת הבניה כדי ליצור הסתרה לאיזה מן המבנים השכנים. וגם לא עלתה טענה כזו על ידי מי מדיירי אותם בניינים. באשר להיעדר פתרון חניה עבור היחידה הנוספת, המחוקק קבע כי אין בהיעדר החניה כדי למנוע פרויקט מכוח תמ"א 38 והתיר גמישות בעניין זה למוסדות התכנון.
הוועדה המקומית טענה כי החלטתה ניתנה על בסיס הסתכלות רוחבית, נלקחה בחשבון העובדה שאישור בקשה אחת גורר בקשות דומות, ועל כן הוחלט שלא לבחון כל בקשה רק בפני עצמה, אלא לבחון את משמעות התוספת כלפי כל הרחוב. הרציונל של ההחלטה שתינתן אפשרות לבניינים בצד הנמוך להוסיף 2 קומות בלבד, כך שהבניינים בצד הגבוה יוכלו להוסיף קומות במסגרת תמ"א 38 שייהנו גם כן מנוף פתוח. תוספת 2.5 קומות תחסום את הנוף גם לרוב הדירות שיתווספו בעתיד מכוח תמ"א 38 ולנושא החניה, נמצא שחסרה חניה אחת לדירה החמישית, ובהינתן מכלול השיקולים, הוחלט כי איזון נכון יהיה בהפחתת קומה חלקית ויחידה אחת.

ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי החלטת הוועדה המקומית נועדה למנוע הסתרה לדירות עתידיות ברחוב. בכך לוקה ההנמקה בשניים. אחד, לא נעשתה בדיקה פרטנית של הסתרה לבניין מושא הערר. שנית, מטרת ההחלטה אינה להגן על דיירי הבניינים הקיימים, אלא להגן על נוף לדירות עתידיות. בפרויקטים מכוח תמ"א 38 יש לבחון כל מקרה לגופו, ומקום בו ניתן להתיר תמריצים מכוח התמ"א, הן לנוכח נתוני המגרש, הן לנוכח קיומן של תשתיות מספיקות ומתאימות ברחוב ובסביבה ובהיעדר כל הפרעה למגרשים הגובלים, יש לאשר את הבקשה.

ערר (חי') 274/16  נורה יזמות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך:
פינוי בינוי- איך לקבל את המקסימום
העיכובים בהקמת הרשות להתחדשות עירונית 
איך מתחילים פרויקט תמ"א 38?
עו"ד אלדר אדטו בתוכנית סודות הנדל"ן – ההשלכות של אישור חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
הכל על המיסים בתמ"א 38