מס שבח - מדריך כיצד ניתן לחסוך

המס העיקרי החל על מכירת מקרקעין נקרא מס שבח ומקורו חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג - 1963. (להלן: "החוק") חוק מיסוי מקרקעין קובע את תשלומי המס, אופן החישוב, הזכאים לפטור, המועדים ועוד.

היות ותשלום המס, הינו בדרך כלל גבוה מאוד, המגיע לתשלום של עשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים, יש לערוך טרם ביצוע עסקת המכר בדיקה מדויקת של תשלום מס השבח והאם קיימות דרכים להפחיתו. נכון כי קיימים חריגים ופטורים מסוימים, אולם השיקול של תשלום מס שבח לעיתים יכול להיות משמעותי בעניין ביצוע עסקת המכר אם לאו.

טרם שנבהיר מהו המס , יש להבחין מהו שבח.

"שבח" מוגדר כרווח בין שווי מכירת הדירה לשווי רכישת הדירה. משמע במידה והדירה נרכשה ב-1,000,000 ₪ וכעת נמכרת היא ב- 1,500,000 ₪. השבח הוא 500,000 ₪.

יודגש כי מחיר רכישת דירה לצורך חישוב מס השבח הינו מחיר הדירה בצירוף מס רכישה בצירוף שכ"ט עו"ד בצירוף שכ"ט מתווך (אם היה) וכן שיפוצים נוספים אשר בוצעו בדירה (לא כלל השיפוצים מאושרים). על הסכום האמור יש לצרף מדד מיום הרכישה ועד ליום המכירה של הדירה.
גם ממחיר הדירה יש להפחית הוצאות שונות המותרות על פי חוק.

ההפרש בין השניים הוא השבח.

עם ביצוע עסקת המכר עליכם לדווח על העסקה לשלטונות המס ולהגיש שומה עצמית תוך 50 יום.

השומה העצמית נערכת בדרך כלל על ידי עורך הדין מטעמכם, כאשר מפרט הוא את סכומי עסקת רכישת דירה, ההוצאות ותשלום מס השבח אשר על פי חוות דעתו עליכם לשלם. עם קבלת הדיווח מטעמכם אצל רשויות המס, בודקים שלטונות המס את הדיווח ובודקים האם אין בו דבר חריג. אירועים חריגים אשר "מקפיצים" את שלטונות המס הינם עסקאות בהם מחיר העסקה הינו נמוך מהרגיל, עסקאות בין בני משפחה, עסקאות חריגות מבחינת סדרי גודל, בקשות לניכויים חריגים ועוד.

במידה ושלטונות המס מקבלים את הצהרתם יישלח לכם שובר תשלום, אשר עליכם לשלמו. במידה והשומה העצמית מטעמכם ובה הדיווח על מס שבח לא תאושר על ידי שלטונות המס, תומצא לכם שומה אחרת, ובו הסבר מדוע השומה שונה מאשר נקבע על ידכם ותידרשו לשלם מס שבח שונה מאשר הצהרתם.

במידה ואתם מוצאים לנכון כי השומה ודרישת תשלום של מס השבח אשר הוצאה על ידי שלטונות המס, הינה שגויה, הנכם רשאים להגיש השגה לשלטונות מס שבח. במידה והחלטת המנהל על השגתכם, עדיין אינה מקובלת עליכם, הנכם רשאים להגיש ערר לועדת ערר היושבת בבית המשפט החוזי ולאחר מכן אף לערער לבית המשפט העליון.

פטור לדירה מתשלום מס שבח

קודם שניכנס להבהרות מהם הפטורים החלים מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים, יש להבחין מהי "דירת מגורים מזכה". החוק קובע כי דירת מגורים מזכה הינה דירה אשר בנייתה הסתיימה והדירה מיועדת על פי טיבה לשמש כדירה למגורים.

עם הקביעה כי הדירה הינה דירה המשמשת למגורים, ניתן למוכרה באחד מהפטורים הקיימים להלן:

פטור ממס שבח במכירה של דירה יחידה

מוכר אשר בבעלותו, דירת מגורים מזכה, ואשר לא היה בבעלותו, בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע השנים האחרונות ולא ביצע מכירת דירה בפטור ממס ב- 18 החודשים הקודמים לעסקת המכר, זכאי לפטור מתשלום המס (פטור ממס שבח) בעת מכירת הדירה.

במידה ורכשתם דירה נוספת אולם טרם מכרתם את הדירה הראשונה, שלטונות המס רואים בכך כרכישת דירה שנייה ותהיו מחויבים בתשלום מס רכישה של 3.5% החל מהשקל הראשון. אולם במידה ותצהירו כי בכוונתכם למכור את הדירה הראשונה תוך שנה ממועד רכישת הדירה, תהיו זכאים לפטור ממס שבח ומס הרכישה יופחת כשם שרכשתם דירה אחת בלבד ולא דירה שנייה.

פטור אחת לארבע שנים

מוכר אשר מוכר דירת מגורים, ואשר לא מכר דירה אחרת במהלך 4 השנים הקודמות למכירה, יהיה זכאי לפטור מתשלום מס השבח. פטור זה יחול בנוסף לפטור של מכירת דירת מגורים אשר התקבלה בירושה ופטורים נוספים אשר מהווים כפטורים מקבילים.

פטור מתשלום מס שבח במכירה של דירה שהתקבלה בירושה -

מוכר אשר מוכר דירה אשר קיבל בירושה, רשאי להשתמש בפטור מתשלום המס אשר היה קיים למוריש. משמע האמור,כי במידה ומקבל הדירה בירושה, מכר דירה אחרת במהלך השנה האחרונה בפטור, הוא יהיה זכאי למכור את הדירה אשר קיבל בירושה בפטור אשר היה שייך למוריש. הכול כמובן ובתנאי כי למוריש היה קיים הפטור מתשלום מס שבח הדרוש על פי תנאי חוק.

ניתן להבין מהאמור לעיל כי סוגית המס במקרקעין הינה סוגיה סבוכה. יש לפעול בזהירות, ולא לבצע כל עסקה טרם בדיקה על ידי עו"ד מומחה בתחום, אשר מיודע לחוק ולפסיקה המשתנה מידי יום.

הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו ולקבל ייעוץ משפטי מקיף ומלא בנושא מס שבח , על מנת לחסוך לכם מפח נפש והפסדים כספיים העלולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.

לאתר רשות המיסים .
לאתר משרד האוצר .
לאתר בנושא היטל השבחה.

הבהרה משפטית: המידע המשפטי המוגש במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, כאמור, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. עורכי הדין במשרד אלדר אדטו ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות שינבעו משימוש הקוראים במידע משפטי ו/או אחר שניתן באתר ו/או מאמר זה.