משכנתא בצל מחלוקת: מכתב כוונות משכנתא

רבים הם המקרים בהם מוכר דירה, מציע את דירתו למכירה כאשר עדין קיימת על הדירה משכנתא. במקרים מעין אלו, דורשים כי הקונה ימציא מכתב כוונת מהבנק. מכתב כוונת – הינו מכתב מטעם הבנק המודיע כי במקרה שיופקד לידיו יתרת הסכום במשכנתא, יסיר הבנק את המשכנתא על הדירה ובמקרה זה הערת האזהרה הראשונה שנרשמה על הנכס לטובת הקונה תהיה הראשונה בשעבודים. במקרים מעין אלו, לשם מחיקת המשכנתא וקבלת הנכס כשהוא נקי משעבודים, מעביר הרוכש, ישירות אל הבנק את יתרת כספי המשכנתא כתשלום לובו של המוכר, וזאת כחלק מתשלום התמורה בגין הדירה.

מה קובעת התקנה אם ההעסקה בין הצדדים בוטלה?

אולם מה קורה כאשר בוצע האמור, אך ההסכם בין המוכר לקונה בוטל בתום לב בין הצדדים. האם על הבנק חלה החובה להשיב את כלל הכספים אשר קיבלו, כאשר אין בינם ובין הקונה כל הסכם כלשהו והם אינם מהווים צד להסכם המכר.

תשובה לשאלה זו ניתנה בפסק דין בבית המשפט העליון בע"א 1445/04. במקרה זה שלושה שופטים עם שלוש דעות שונות. השופט אדמונד לוי קבע כי אין על הבנק להשיב לרוכש דבר. השופטת עדנה ארבל קבעה כי על הבנק להשיב את מלוא התשלום שולם לידיהם כאשר היא מחילה על המקרה את דיני תשלום בטעות כמפורט בדיני עשיית עושר ולא במשפט. הדעה הקובעת ניתנה על ידי כבוד אב בית הדין במותב, השופטת איילה פרוקצ'ה אשר קבעה כי בין הבנק לבין קונה דירה נכרת חוזה הניתן לביטול מכח דיני הטעות. היא מצאה לנכון לאזן בין הצדדים על ידי קביעה של השבה של מחצית מהתשלום.