קניית דירה (מאדם פרטי) – המדריך המלא

לפניכם מדריך קניית דירה הכולל טיפים ועצות כיצד לפעול, מה לבדוק ועל מה לא לוותר.

רכישת דירה הינה אחת מן הרכישות המשמעותיות והיקרות ביותר בחייו של כל אדם. אולם, מלבד עלויות הדירה והסיכונים הכרוכים בעת רכישת דירה, ישנם אנשים, אשר ממניעים תמימים של חיסכון, אינם מעוניינים לשאת בהוצאות עבור עורך הדין ולאחר קניית הדירה, עשויים לגלות כי הבית, שרכשו זה עתה, הנו משועבד, מעוקל או כלל אינו שייך לאדם ממנו רכשו את דירתם, סיטואציה העשויה לגרום להם להפסיד כליל את כל רכושם ואת מיטב כספם.

לנוכח עובדה זו, עצתנו הראשונה היא שיכרו את שירותיו של עורך דין בעת קניית דירה מקבלן או גורם פרטי. מעבר לכך, הקפידו על כל כי עורך הדין, שאתם שוכרים, הנו מקצועי ובעל ניסיון רב בתחום המקרקעין. מלבד זאת, רצוי כי עורך הדין עימו אתם עובדים, ידע מהם התנאים הפיננסים והמטרה העומדת מאחורי הצעד של קניית דירה.

צפו בעורך דין אלדר אדטו נותן טיפים לרכישת דירה בתכנית הטלוויזיה "המועדון" (עם חני נחמיאס)בערוץ 22:

במידה ואתם זקוקים לעורך דין משרדנו ישמח לעזור. אנו נלווה אתכם מתחילת ההליך ועד סיומו, נוודא כי כלל התנאים המצוינים במדריך זה אכן מתקיימים בפועל. ניתן לכם את כל הייעוץ המשפטי הנדרש, ונדאג לכך כי הנכס אשר בכוונתכם לרכוש, יועבר בסוף ההליך לבעלותכם המלאה כשהוא נקי מעיקול ו/או זכויות צד ג'.

המאמר שלפניכם מבקש להעניק לכם מידע בסיסי על רכישת דירה ומכירת דירות בישראל.

שלב ראשון, בעת קניית דירה – זיכרון דברים

הדילמה הקלאסית בה נתקל כל עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין הנה, שמא לחתום על מסמך זיכרון דברים או שמא לא לחתום. בפסקה זו, נציג את שני צידי המתרס בנושא. אולם, לפני שנציג את הצדדים השונים, תחילה נפרש את המושג זיכרון דברים בעת רכישת דירה.

כאמור, זיכרון דברים הנו חוזה, אשר כל הפרה שלו מטילה קנס כספי על הצד, שהפר את העסקה, ולכן על פי רוב מגובה בהגשת בקשה לאכיפה של חוזה זיכרון הדברים (בעת קניית דירה). לפיכך, מוכר דירה, אשר אינו ממלא אחר סעיפי חוזה זיכרון הדברים, ולפתע מחליט כי איננו מעוניין למכור את דירתו, עשוי לקבל בגין הפרת החוזה "צו עשה" מבית המשפט, אשר יחייב אותו בהליך של מכירת הדירה או לחילופין בקנס כספי.

לעומת זאת, אם הנך מוכר או רוכש דירה המעוניין להבטיח לעצמו שקט נפשי בעת רכישת דירה או מכירתה, מוטב כי בשלבי העסקה המוקדמים של רכישת דירה או מכירתה, תחתום על חוזה זיכרון דברים, שכן בלעדיו, לא תוקנה לך הזכות הוודאית לפיצוי כספי בעת הפרת החוזה, וכך למעשה תסכן את השקעתך (קניית דירה) ואת כספך.

מעבר לכך, חשוב לציין כי מועד חתימת חוזה זיכרון הדברים הוא היום המכריע בנושא תשלומי מס רכישה, עובדה המקצרת את טווח הימים עד למימוש ההסכם, ואף את טווח הימים עד להעברת תשלומי המס (מס שבח).
בשורה התחתונה, אם גיבשתם הסכמה שבעל פה עם בעל הדירה או חתמתם על חוזה זיכרון דברים למען קניית דירה, פנו לעורך דין, מקצועי שידע כיצד להגן עליכם מפני הפרת חוזה וידאג להעביר את הדירה על שמכם בטאבו.

שלב שני, בעת רכישת דירה – בדיקת הנכס

בעת החתימה על חוזה קניית דירה מקבלן או גורם פרטי, על פי רוב, יופיע קריטריון, המציין כי מוכר הדירה ביצע בדק בית כללי, ולא מצא בו כל פגם או נזק, וכי הנכס עומד בכל התנאים הדרושים. קריטריון זה, מחייב את רוכש הדירה לנקוט במספר צעדים, זאת במטרה לחסוך קשיים עתידיים בנוגע למצב הנכס.

לפיכך, מומלץ כי תמלאו בדקדקנות אחר הסעיפים הבאים בעת רכישת דירה:

  1. בדקו כי מוכר הדירה רשום כבעל הנכס- זאת לפי בדיקת נסח טאבו.
  2. ודאו כי לא חל על הנכס צו מניעה או הריסה.
  3. ודאו כי לא חלה הפקעה על פרט מהדירה או משטחה.
  4. ודאו כי מלבד משכנתא, לא קיימות זכויות של צד שלישי על הבית.
  5. ודאו כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות ועל פי תוכנית בניין ערים.
  6. ודאו על סמך התב"ע כי לא יתכנו שינויים בתוכנית הסביבתית, שכן לעיתים ישנן תוכניות סביבתיות העשויות להניע אתכם מסגירת חוזה בגין רכישת דירה.
  7. במידה והחלטתם על רכישת דירה בשכונות חדשות, מומלץ לוודא אילו מבנים הולכים להיבנות בסביבת מגוריכם (בית ספר, גן ציבורי, מרכז מסחרי), קריטריונים העשויים להשפיע על החלטתכם בדבר קניית הדירה.
  8. כמו כן, מומלץ מאוד לבדוק האם בסביבת מגוריכם מוצבת אנטנה סלולארית, שכן עובדה זו עשויה להניע אתכם מלחתום על חוזה קניית דירה

שלב שלישי – עריכת חוזה קניית דירה

בעת החתימה על חוזה רכישת דירה מקבלן או גורם פרטי ולפני פגישתכם עם עורך הדין, מוטב שתגיעו למספר החלטות קונקרטיות עם מוכר הנכס או קונה הנכס.
ראשית, ודאו מהי עלות הנכס. שנית, ודאו מהו מועד פינוי הדירה. שלישית, הסכימו על מועד התשלום בעבור הנכס, על גובה התשלומים וכיצד יתבצע התשלום. רביעית, ודאו אילו רהיטים נשארים בדירה ואילו לא.

לאחר שתגובשנה כל ההחלטות בנושאים הנ"ל, הן יועברו אל עורך הדין האישי שלכם, אשר יערוך את החוזה של קניית דירה. כמו כן, על עורך הדין המייצג, מוטלת האחריות לאישור ובדיקת מסמכי רישום הדירה, וכי הדירה תהיה רשומה על שמם של הרוכשים, וזאת כאמור, על סמך התשלום האחרון.

בעת רכישת דירה בטאבו, יש לצרף את המסמכים הבאים:

  1. יש לוודא כי צורף מסמך הפוטר ממס שבח
  2. יש לוודא כי צורף מסמך הפוטר ממס מכירה וממס רכוש
  3. יש לוודא כי שטרי המכר חתומים בידי הצדדים וכי הם מאושרים מצד עורך הדין
  4. יש לוודא כי הצדדים חתומים על ייפוי כוח לטובת רישום העסקה
  5. יש לוודא כי קיים אישור הפוטר מהיטל השבחה ואישור מטעם המועצה או העירייה עבור רשם המקרקעין
  6. יש לוודא כי במידה והייתה משכנתא על הנכס, כי היא סולקה
  7. יש לוודא כי קיים אישור של רשם המשכנות
  8. יש לוודא כי כל התשלומים והחובות עבור חברת בזק, חשמל, מקורות וועד בית, שולמו ונוכו עד ליום מסירת הדירה

בעת רכישת דירה הרשומה במנהל מקרקעי ישראל, יש לצרף את המסמכים הבאים:

  1. יש לצרף בקשה חתומה על זכות שכירות מצד מוכר הנכס
  2. יש לצרף אישור של מנהל מקרקעי ישראל
  3. יש לצרף אישור של רשם המשכונות

מלבד זאת, חשוב לוודא, כי במקרים בהם מוכר הנכס לא מחזיק בכל המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות, במהלך רכישת הדירה, חשוב לדאוג כי התשלום האחרון יהיה מופקד בנאמנותו של עורך הדין, אשר יעביר את התשלום לידי המוכרים, במועד בו יועברו כל האישורים הנחוצים. כך למעשה, ביטחונו של רוכש הדירה אינו מופקר, ובמידה ומוכר הדירה לא ישלם את חלקו, הקונה יוכל להבטיח כי הדירה, אכן תהיה בבעלות החפה מכל תשלום חובה. צעד, העשוי לחסוך בעיות רבות במהלך קניית דירה.

הבהרה משפטית: המידע המשפטי המוגש במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, כאמור, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. עורכי הדין במשרד אלדר אדטו ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות שינבעו משימוש הקוראים במידע משפטי ו/או אחר שניתן באתר ו/או מאמר זה.