פינוי בינוי – בית משפט קבע כי דיירים מחויבים ל"הצעה בלתי חוזרת" לפרויקט פינוי בינוי שחתמו בשנת 2006, למרות שלא הגיעו להסכמה עם החברה עם הסכם מחייב

בשנת 2005 התנהל משא ומתן בין נציגות הבית המשותף לבין 4 חברות קבלניות על מנת לבחון היתכנות לביצוע פרויקט "פינוי בינוי" ברחוב בלפור 165, בבת-ים.
לאחר משא ומתן ממושך והחלפת טיוטות בין עוה"ד של הנציגות, לבין עוה"ד של החברות הקבלניות חתמו מרבית הדיירים, בחודש יוני 2006, על "הצעה בלתי חוזרת" המקנה לחברות אלו בלעדיות לתכנון וביצוע פרויקט פינוי בינוי וכן על ייפויי כוח תכנוניים בלתי חוזרים לתכנון מתחם פינוי בינוי. עם קבלת יפויי הכוח וההצעות חתומות החלו החברות הקבלניות בהליכים לתכנון פרויקט פינוי בינוי. משרד האדריכלים של החברות הכין תוכנית תב"ע אשר הוגשה, בחודש אוגוסט 2007, לוועדה המקומית בבת-ים.

בנובמבר 2008 הודיעה נציגות הדיירים לחברות הקבלניות שההצעה לביצוע עסקת פינוי בינוי מבוטלת לנוכח פרק הזמן שחלף מאז נחתמה ומכיוון שהצדדים לא הגיעו להסכם בעניין ביצוע הפרויקט. בתקופה שלאחר מכן, ועל אף הודעת הביטול, המשיך המשא ומתן בין הצדדים בניסיון להגיע להסכם פינוי בינוי. במקביל המשיכו הקבלנים לקדם את אישורי הבנייה מול רשויות התכנון.

בשל המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים באשר ללוחות הזמנים לביצוע פרויקט פינוי בינוי ומסירת הדירות החדשות לדיירים, המערכת החוזית שבין הצדדים לא הוסדרה ולא נחתם כל הסכם פינוי בינוי בין הדיירים לחברות הקבלניות. באפריל 2010 הצליחו הצדדים להסדיר את רוב המחלוקות והגיעו לטיוטת הסכם פינוי בינוי סופית, אך ברגע האחרון שלחה נציגות הדיירים מכתב לחברות הקבלניות שבו מצוין כי: "הדיירים החליטו שלא להתקשר עמכם בהסכם ובכוונתם לפנות ליזם אחר".
החברות הקבלניות הגישו תביעה בהליך של המרצת פתיחה, בו הם מבקשות ליתן פסק דין המצהיר כי ההצעה הבלתי חוזרת לביצוע עסקת פינוי בינוי שנחתמה על ידי מרבית הדיירים עודנה בתוקף וכי הדיירים מנועים מלחזור בהם מהצעתם. לחילופין, עתרו החברות למתן פסק דין הצהרתי לפיו בין הצדדים נכרת הסכם מחייב לביצוע פרויקט פינוי בינוי, בדמות טיוטת ההסכם המתוקנת.

טענתם העיקרית הייתה כי פרישת הדיירים מהמשא ומתן רגע לפני החתימה על ההסכם, והעובדה שניהלו במקביל מו"מ עם חברה מתחרה, מהווה הפרה בוטה של חובת תום הלב.
מנגד, טענות הדיירים היו כי ההצעה הבלתי חוזרת בוטלה על ידם כדין מכיוון שהקבלנים לא השיגו את אישורי הבנייה בתוך פרק הזמן שנקבע במסמך. בנוסף הם כפרו בטענת הקבלנים שלפיה נכרת ביניהם בשלב כלשהו הסכם מחייב. לשיטתם, המשך ניהול המגעים עם הקבלנים לאחר ביטולה של ההצעה נעשה כמחווה של רצון טוב.

השופט חיים טובי קיבל את עמדת הדיירים שלפיה הם היו זכאים עקרונית לבטל את ההצעה הבלתי חוזרת לביצוע עסק פינוי בינוי, אבל הדגיש שלא ניתן להתעלם מכך שלאחר הודעת הביטול המשיכו הצדדים לנהל מו"מ, שבמסגרתו יותר משנה פעלו הקבלנים להשגת אישורי בנייה.
השופט הדגיש כי הדיירים הפיקו טובת הנאה משמעותית מפעילות הקבלנים, שכן תכנית פרויקט פינוי בינוי אושרה בוועדה המקומית והופקדה בוועדה המחוזית וכן קבע כי התנהלותם זו של הדיירים, שעליה הסתמכו הקבלנים, מבטלת בפועל את הודעת הביטול:  "יש לקבוע כי ההצעות הבלתי חוזרות הינן בתוקף, זאת לנוכח התנהגות המשיבים משך למעלה משנה לאחר משלוח הודעת הביטול, וקבלת טובות הנאה על פיהן. התנהגות זו של המשיבות מהווה זניחה של הודעת הביטול תוך בחירה בברירת הקיום של ההצעה הבלתי חוזרת. הפועל היוצא מהאמור הוא כי המשיבים היו מנועים, ועודם מנועים, מלהתקשר בהסכם לביצוע הפרויקט עם החברה המתחרה, שכן זכות הבלעדיות שניתנה למבקשות לבניית הפרויקט במסמך ההצעה, הינה שרירה וקיימת".

 אף על פי כן, השופט טובי קבע שאין מנוס מדחיית בקשת הקבלנים לאכיפת הטיוטה הסופית של ההסכם, משום שהיא לא הבשילה לכדי חוזה מחייב ועדיין נותרו מחלוקות משמעותיות בין הצדדים. הוא אמנם קיבל את הטענה כי פרישת הדיירים משולחן המו"מ רגע לפני החתימה, תוך ניהול מגעים עם חברה מתחרה, מהווה "חוסר תום לב משווע", אולם לדבריו אכיפת חוזה פינוי בינוי בשל חוסר תום לב אפשרית רק כשהצדדים הגיעו להסכמות סופיות. "יחד עם זאת, הדין הוא עם המשיבים בעניין סעד האכיפה לו עתרו המבקשות. על מנת שהמבקשות יהיו זכאיות לסעד של אכיפה בגין חוסר תום ליבם של המשיבים – שומה היה עליהן להוכיח, כי הן הגיעו להסכמות סופיות עם המשיבים ביחס לכלל הסוגיות הנדרשות לביצוע הפרויקט, כאשר כריתתו של ההסכם נמנעה אך מחמת אשם בהתקשרות מצד המשיבים.

בענייננו, הצדדים נותרו חלוקים בדעותיהם ביחס לסוגיות בודדות בהסכם, ונקבע כי לא נתקיימה בצדדים גמירות דעת להתקשר בהסכם לביצוע הפרויקט. נוכח האמור, אין מנוס מלדחות את עתירת המבקשות לאכוף את טיוטת ההסכם המתוקנת".

לסיכום, קיבל בית המשפט את תביעת החברות הקבלניות בחלקה, כך שההצעות הבלתי חוזרות לביצוע עסקת פינוי בינוי שנחתמו על ידי הדיירים נשארות בתוקף, והם מנועים מלהתקשר עם חברה מתחרה לביצוע הפרויקט. העתירה לאכוף את טיוטת ההסכם הסופית נדחתה.

ה"פ (ת"א) 906-02-11 חברת כפיר קבלנות בניין בע"מ נ' פיירמן שושנה