החלטת מיסוי חדשה – מכירת זכויות במתחם פינוי בינוי בין יזמים

החלטת מיסוי חדשה שהתפרסמה 3637/15 עוסקת במכירת חלק ממתחם פינוי בינוי בין שני יזמים.
בפרויקט פינוי בינוי רוכש יזם זכות לבנות על מקרקעין מבונים ומיושבים. היזם מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם, להרוס את המבנים הקיימים, ולבנות במקומם בניינים חדשים, כאשר הדיירים המפונים יקבלו דירות חדשות בבניינים החדשים שייבנו במתחם.

במקרה הנדון בהחלטת המיסוי החדשה, המתחם נרכש על ידי היזם ממנהל מקרקעי ישראל, ונדרש פינוי של כל המחזיקים במתחם לצורך בניית פרויקט פינוי בינוי. היזם התקשר עם חלק מהמחזיקים ולמעשה נחתמו הסכמי פינוי בינוי  עם רק חלק מהמחזיקים במתחם. הסכם הפינוי בינוי כלל מספר תנאים מתלים הדוחים את "יום המכירה" לפי סעיף 49כ לחוק מיסוי מקרקעין.
בשל רצון היזם לקדם ולזרז את בניית המתחם כולו, מכר היזם את זכויותיו בחלק מהמגרשים במתחם לחברה אחרת. היזם הצהיר כי ביחס למרבית המפונים טרם התגבש "יום המכירה". כתוצאה ממכירת הזכויות מהיזם לחברה, היזם ימחה לחברה את כלל הזכויות וההתחייבויות על פי ההסכמים עם הדיירים, החברה נכנסת לנעלי היזם בכל הקשור להסכמי הפינוי עם המפונים המקבלים פיצוי במגרשים הנמכרים והיזם יישאר אחראי כלפי הדיירים אשר מקבלים פיצוי במגרשים שנותרו בבעלותו.

בהחלטת המיסוי נקבע:

  1. מכירת הזכויות של היזם בחלק המתחם לחברה, הינה עסקה החייבת במס הכנסה או במס שבח וכן במס רכישה על אף שטרם הגיע יום המכירה לפי סעיף 49כ לחוק, בעסקה שבין היזם לבין מרבית הדיירים במגרשים הנמכרים.
  2. תוכנו המהותי של הסכמים פינוי בינוי דומה במהותו להסכמי אופציה, ומשכך שווי הזכויות הנמכרות בעסקה שבין היזם לרוכשת ייקבע בהתאם, וכאשר יגיע יום המכירה יושלם המיסוי של מכירת מלוא הזכויות בין המפונים לרוכשת בדומה למימוש אופציה.
  3. ההקלות והפטורים ממיסים לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963 ימשיכו לחול על המפונים במתחם כולו, גם לאחר מכירת חלק מהמתחם לחברה, וזאת בין אם הפיצוי למפונים יינתן על ידי היזם ובין אם הפיצוי יינתן על ידי החברה. יראו כל אחד משני היזמים ו/או את שניהם ביחד כ"יזם" לעניין החוק ביחס לעסקאות פינוי בינוי.

 

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך:

אנדרלמוסיה בפרשנות חישוב זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38/2
עקרונות חדשים להרחבת שטחים ומספר הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי
לא ניתן להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של תשתיות 
זכויות בנייה מכח תמ"א 38 אינן ניתנות לניוד בתוך המגרש
פרויקט פינוי- בינוי יאושר תוך שנה בלבד
אושרה התוכנית לרבעים 3 ו-4 בתל אביב
עשור לתמ"א 38- ההישגים והכישלונות
תמ"א 38 באגף אחד ללא הסכמה של האגף השני
אין חובה לתמריץ כלכלי לצורך ביצוע תמ"א 38
חובת הנמקה מוגברת בהחלטה לדחות פרויקט מסוג תמ"א 38 
החלטת מיסוי חדשה בפרויקטי תמ"א 38- פתרון לבעלי דירות הגג
הצעת חוק- הרחקת קבלני חתימות (מאכערים) מעסקאות פינוי בינוי
הצעת חוק- סמכות לפנות בעל דירה בשל סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי