פינוי בינוי – המדריך המשפטי המלא

עסקת "פינוי– בינוי" מוגדרת במסגרת החוק כדלקמן: "חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי בינוי אשר על פיהם, מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה".

צפו בהרצאה של עו"ד אלדר אדטו מכנס התחדשות עירונית 2015, המפרטת איך להשיג את המקסימום בעסקת פינוי בינוי ומהם הדגשים שחייבים לשים לב אליהם

בלשון העם, פינוי בינוי הינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, אשר במסגרתן מפונות שכונות מגורים קיימות ישנות, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שהדיירים הקיימים, במסגרת עסקת פינוי בינוי, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה.

במסגרת עסקת פינוי בינוי, המפנה (הדייר) מקבל דירה חדשה מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת. כמובן שגודל הדירה אשר יקבל הדייר במסגרת עסקת פינוי בינוי תמורת דירתו הישנה נקבעת במשא ומתן עם הקבלן. יובחן כי במקרה מעין זה שיקולי הכדאיות הכלכלית של הקבלן משחקת תפקיד עיקרי.

יודגש כי במסגרת החוק, קיימת מגבלה על הטבת המס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק.

מכלל האמור עולה ברורות, כי לכל הצדדים (המדינה, העירייה, התושבים והיזם) יש אינטרס לבצע פרויקטים של פינוי בינוי. העירייה עצמה משפרת את חזות העיר, הדיירים מקבלים דירה ברמה גבוהה יותר, בשטח גדול יותר ובוודאי בשווי כלכלי גבוה יותר, וכך רמת החיים עולה.

לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לביצוע פינוי בינוי. בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת פינוי בינוי, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין, בשל הנזק שנגרם להם עקב טרפודו את העסקה. משמע האמור, כי במידה ואתם הדיירים מעוניינים לבצע עסקת פינוי ביוני, אולם קיים אצלכם דייר סרבן, קיימת לכם עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי.

אולם במקרה מעין זה, נשאלת השאלה מהו סירוב בלתי סביר?

החוק בא לעזרתנו ונותן לנו מספר דוגמאות מה ייחשב כסביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי ומה לא. לדוגמא: אם עסקת פינוי בינוי אינה כדאית כלכלית אין הסירוב יכול להיות בלתי סביר. או במידה ובמסגרת עסקת פינוי בינוי לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חילופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או בטוחות הולמות, או לחילופין כאשר יש נסיבות אישיות מיוחדות, אזיי האמור לא ייחשב כסירוב בלתי סביר.

מהו רוב מיוחס על פי הגדרת החוק?

החוק קובע כי בבית משותף אשר בו יותר מחמש דירות: בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מהדירות ולפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף. כשיש שש דירות ומעלה יחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות כדירה אחת. (המטרה היא למנוע השתלטות על דירות לשם השגת רוב וכדי למנוע מצבים בהם הרוב הנדרש מושג ע"י מיעוט של בעלים).

בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות: כל בעלי הדירות למעט אחד, ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם ובלבד שמתקיימים שני תנאים: בבית המשותף יותר משני בעלי דירות; בבעלותו של בעל הדירה המסרב דירה אחת בלבד.

במידה ובכוונתך לרכוש דירה בפרויקט של פינוי בינוי, מומלץ מאוד לערוך מספר בירורים. יש לבדוק את מערך היחסים בין היזם לבין הדיירים המפונים מדירותיהם. כמן כן, יש לערוך בדיקה מקיפה לגבי הליווי הבנקאי שניתן ליזם לשם הקמת הפרויקט, על מנת שהקנייה תעשה ללא חששות, עליך לוודא מיהו הבנק המלווה של הפרויקט ושהכספים שניתנים על ידך נכנסים לחשבון נאמנות שנפתח לטובת הפרויקט הספציפי של פינוי בינוי.

במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של פינוי בינוי, הינך מוזמן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, נפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את הטוב ביותר שניתן במסגרת עסקה של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר, אשר מעוניין לבדוק את ההסכם אשר מציע לך היזם במסגרת עסקת פינוי בינוי, נשמח אם תפנה למשרדנו. אנו נבדוק את ההסכם, על מלוא תנאיו ונוודא כי זכויותיך הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת דירתך והסכמתך לפרויקט פינוי בינוי.

צפו בקטע בו עו"ד אלדר אדטו מסביר אודות פינוי בינוי – תכנית "המקצוענים" בערוץ 10 – עו"ד פינוי בינוי:

 

מידע נוסף בנושא פינוי בינוי: