קנס עתק לסרבן בגין סירוב לפינוי בינוי

מזה זמן מה, קיימת מדיניות המעודדת התחדשות עירונית הכוללת, בין היתר, קידום והאצת פרויקטים שונים של פינוי בינוי שביסוד, כל אחד מהם, מתבצעת עסקת קומבינציה של דיירי הבניין עם יזם (החברה הקבלנית) אשר מכשירה את הקרקע לצורך הריסת המבנה הקיים ובנייתו של בניין חדש. ככלל, עם סיומה של עסקת פינוי בינוי זוכה כל אחד מהדיירים בפרויקט המיועד להשביח את נכסו ולמקסם את שוויו הכספי באופן ניכר.

לאחרונה, מדיניות זו החלה לקבל משנה תוקף, הלכה למעשה, בשורה של פסקי דין תקדימיים, במסגרתם באים לידי ביטוי מספר חידושים מהותיים בפסיקה המתפתחת בנושא פינוי בינוי אשר מסייעת בהבנת המגמה הרווחת ובד בבד מתווה דרכי ההתמודדות העומדים לרשות בעלי דירות כנגד התופעה של דייר המתנגד לביצועה של עסקת פינוי בינוי. דייר זה, הידוע כ"דייר סרבן" עלול, לימים, להוביל להכשלתה של עסקת הפינוי בינוי המתוכננת להתבצע, ובתוך כך להותיר את יתר בעלי הדירות המעוניינים בביצועה של העסקה אל מול שוקת שבורה.

אם כן, מהו אותו חידוש? ומהם אותם כלים העומדים לרשות הדיירים? במסגרת ת.א. 173473-09 – לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ, נדונה תביעה בבית משפט השלום בתל אביב, אשר הוגשה מטעם התובעים באמצעות עורכי דין מומחים בתחום המקרקעין – בעלי הדירות בבניין מיושן, הממוקם בעיר גבעתיים וקיים, מזה עשרות שנים. על רקע מצבו הרעוע של הבניין, החל משא ומתן אשר עם סיומו התקשרו מרבית בעלי הדירות בהסכם עם חברה יזמית לצורך ביצועה של עסקת פינוי בינוי.

אולם, הנתבעת אשר הינה בעלת יחידה בבניין (מסוג חנות), וגם היא חברה קבלנית, סירבה לביצועו של הפרויקט באמצעות החברה היזמית (הנבחרת), עימה התקשרו מרבית בעלי הדירות בבניין. יתרה מזאת, הנתבעת אף התנתה את הסכמתה לביצועה של עסקת הפינוי בינוי, בכך שהפרויקט הנ"ל יתבצע – אך ורק באמצעותה – כלומר, הסכמתה לפרויקט פינוי בינוי תינתן רק אם יסכימו כלל הדיירים להתקשר עימה, כחברה הקבלנית המבצעת את פרויקט פינוי בינוי.

בסופו של יום, בית משפט השלום קבע במסגרת פסק דינו, כי התניה זו, כאמור, המתנה את הסכמתה לעסקה בכך שביצועה של עסקת פינוי בינוי תעשה באמצעותה כחברה הקבלנית בלבד – עומדת בניגוד לדין.

בית המשפט קבע בנוסף, כי במקרה דנן, חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, אינו חל, וזאת נוכח העובדה, כי הבניין טרם הוכרז בהחלטה ממשלתית כמתחם פינוי בינוי. יחד עם זאת (וכאן החידוש), פסק הדין מורה, כי במקרה זה חלים יתר הדינים הקיימים בשיטת המשפט הרלוונטיים, כחלק מהמערכת הנורמטיבית המצויה מחוץ לחוק הפינוי.

בית המשפט קבע, כי במקרה זה, הנתבעת באה בגדרה של סרבנית בלתי סבירה אשר בסירובה זה גרמה לסיכולו וביצועו, הלכה למעשה, של עסקת הפינוי בינוי אשר זכתה, זה מכבר, לרוב מיוחס של בעלי הדירות בבניין ואף שימשה כתקיעת יתד בידי הנתבעת בביצועו של פרויקט פינוי בינוי.

על רקע האמור, קבע בית המשפט, בין היתר, כי "המקרה של דייר סרבן הוא לעניות דעתי, אחד המקרים הקלאסיים שבהם יש מקום לתת ביטוי לזכות הקניין המוחלשת בבית המשותף".

בסופו של ההליך המשפטי, חויבה הנתבעת בפיצוי כספי עבור נזקי התובעים, כבעלי דירות, בשל הפרת תום לב והפרתם של סעיפים, הנמנים במסגרת חוק המקרקעין, המהווה עוולה כהגדרתה בפקודת הנזיקין, וזאת בגין סיכול יציאתה אל הפועל של עסקת פינוי בינוי בכלל, והשבחתה של כל דירה שבבעלותו של כל דייר בפרט, ומשכך שיעור הנזק בו חויבה הנתבעת – הסרבנית, עומד על סך של 2,400,000 ₪, המשקף את ההפרש בין שווי הדירות החדשות שהיו מתקבלות בסיומו של הפרויקט לשווי הדירות הקיימות טרם ביצועו של פרויקט פינוי בינוי (בהתאם לחוות דעת שמאית).