פסק דין נגד דייר סרבן לביצוע עסקת פינוי בינוי

בטרם נפנה לחידוש ההלכתי, אשר נקבע לאחרונה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, בו שונה משמעותית מאזן הכוחות בין אלו, מבין הדיירים המעוניינים בביצועו של פרויקט פינוי בינוי, אל מול דייר "סרבן" (או יותר) אשר מעכב את יציאתו אל הפועל של פרויקט פינוי בינוי בלא טעם ענייני ממשי, נגדיר תחילה את המונח פינוי בינוי.

פינוי בינוי מהו?

ככלל, פינוי בינוי הינו חלק עיקרי ממדיניות ההתחדשות העירונית בערים והכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי אשר מתבצע במסגרת עסקת קומבינציה עם יזם אשר בסיומה מקבלים הדיירים הקיימים לכל הפחות דירה חדשה, גדולה יותר מזו שמפנים, וזוכים להשבחת הנכס שברשותם אשר נאמדת בסופו של יום בסכום כספי ניכר עבור כל אחד מן הדיירים שבבעלותו דירה בפרויקט המיועד שיתבצע על ידי יזם שנבחר על ידי הדיירים.

ברבות הימים, ולאחר חתימתם של מרבית הדיירים על הסכם פינוי בינוי שנחתם עם היזם, עשוי להתגלות בפועל עיכוב בביצועו של פרויקט פינוי בינוי, וזאת בשל התנגדותו של דייר "סרבן" לביצועו של פרויקט פינוי בינוי מטעמים שונים. כיצד מתמודדים עם התנגדות זו? ובכן, התשובה נעוצה בין היתר בבסיס התפיסה העומדת מאחורי חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006 אשר נועדה להתמודד עם תופעה זו בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד הדיירים או יותר. במקרה זה, החוק הינו מעין כלי העומד לרשותו של הדייר, שבבעלותו דירה בפרויקט המיועד, אשר יכול, בהתקיים תנאים מסוימים, להגיש תביעה כספית כנגד אותו סרבן עבור הפסד פוטנציאלי שנגרם לו בשל הכשלת יציאתו אל הפועל של פרויקט הפינוי בינוי.

החידוש בהתמודדות עם בעיית דייר "סרבן" לפינוי בינוי

פס"ד בע"א 51373-01-11 נבט נ' אנוך ואח', אשר הותיר על כנו את פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב בת.א. 28736-02-10, הינו שלב נוסף בפיתוח דרכי ההתמודדות עם דייר "סרבן" – אשר יישם הלכה למעשה את החוק וקבע, כי דייר "סרבן" אשר סירב סירוב בלתי סביר חויב בפיצוי כספי לטובת דייר – התובע, וזאת בגין הכשלת הפרויקט. הפיצוי הכספי שנפסק הינו בסך ההפרש בין שווי דירת ההטבה (ערכה שהוערך ע"פ חוות דעת שמאי אילו הושלם הפינוי בינוי) לערך הדירה שבבעלות הדייר כיום. פס"ד זה למעשה מגשים את תכלית החוק ובד בבד מצמצם את התופעה של דייר "סרבן" על ידי הרתעתו מהתנגדות בלתי סבירה, וזאת לעיתים, לצורך מיקסום התמורה תוך ניצול עמדת המיקוח שלה "זכה" ה"סרבן" בשל היזקקות יתר הדיירים לחתימתו האחרונה.

מהו סירוב סביר של "סרבן" לביצוע עסקת פינוי בינוי?

המקרים בהם סירוב ייחשב כסביר מנוי בסעיף 2 לחוק, יחד עם זאת בית המשפט קבע בפסק דינו וחידש, בין היתר, כי לא די בהעלאת טענה בדבר סירוב סביר, אלא שעל הדייר ה"סרבן" להוכיח כי סירובו סביר. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה בפסק דינו את טענות ה"סרבן" בשל ניסיונה לעטוף את מטרתה העיקרית לקבלת תמורה גבוהה יותר בנימוקים עקרוניים חוקתיים לסירוב סביר והעדיף זכויותיהן החוקתיות של הדיירים האחרים.

בנוסף קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב, כי לאור העובדה שבתום השלמת פרויקט פינוי בינוי זוכים הדיירים לקבל דירה חדשה, גדולה ואיכותית בהרבה מהדירה הישנה אשר מוביל להטבה כספית ניכרת, לה זוכה כל דייר, שבבעלותו דירה בפרויקט המיועד לפינוי בינוי, הרי שבנסיבות אלה סירובה של הדיירת הינו בלתי סביר ואף מהווה עוולה לפי פקודת הנזיקין.