מדריך קניית דירה – טיפים ועצות כיצד לפעול, מה לבדוק ועל מה לא לוותר. הכול כאן במדריך קניית דירה. לפניכם סרטון בו מסביר עורך דין למקרקעין אלדר אדטו נקודות חשובות שיש לבדוק לפני קניית דירה:
קניית דירה חדשה, הינה ללא ספק אחת מהקניות המשמעותיות ביותר של אדם וזוגות צעירים בפרט. מעבר למשמעות של קניית בית לאדם, קניית דירה מהווה את הרכישה היקרה ביותר אשר האדם עורך בחייו.
למרות המשמעות הכה גדולה, עדיין קיימים אנשים, המונעים מכוונה תמימה של ניסיון לחסוך, בוחרים לחסוך בעלויות של שכר טרחת עורך דין, ומבצעים קניית דירה ללא כל ייעוץ משפטי. אלו אשר חוסכים בכסף עלולים למצוא כי דירת חלומותיהם אשר עבורה שילמו את כל הונם, לקחו הלוואות ומשכנתאות, בעצם לא שלהם. כי הנכס משועבד, מעוקל, קיים עליו צו הריסה, נבנה ללא היתר או בחריגה מיתר וחמור מכל, כלל לא בבעלותו של האדם אשר מכר להם את הדירה.
לנוכח עובדה זו, עצתנו הראשונה היא לבצע את חוזה קניית דירה אך ורק באמצעות עורך דין. הקפידו על כך כי עורך הדין, שאתם שוכרים, הנו מקצועי ובעל ניסיון רב בתחום המקרקעין. מלבד זאת, רצוי כי עורך הדין עימו אתם עובדים, ידע מהם התנאים הפיננסים והמטרה העומדת מאחורי הצעד של קניית דירה.
במידה ובכוונתכם לבצע קניית דירה וזקוקים לעורך דין משרד עורכי דין אלדר אדטו ישמח לעזור. אנו נלווה אתכם מתחילת התהליך ועד סיומו, נוודא כי כל התנאים המצוינים במדריך זה (וחלק נרחב נוסף) אכן מתקיימים בפועל. ניתן לכם את הייעוץ המשפטי הנדרש, ונדאג לכך כי הנכס שבכוונתכם לרכוש, יועבר ויירשם בסוף ההליך לבעלותכם המלאה כאשר הוא נקי מעיקול ו/או זכויות צד ג'.שיתופי פעולה: אתר ביקורת מבנים.
במאמר הקצר המובא לפניכם נבקש ליתן לכם מידע בסיסי על קניית דירה ומכירת דירות בישראל.
שלב ראשון, טרם קניית דירה – זיכרון דברים:
הדילמה הקלאסית בה נתקל כל עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין הינה השאלה האם מומלץ לחתום על זכרון דברים לפני ביצוע חתימת חוזה קניית דירה.
נבקש להציג את שני צידי המתרס בנושא. אולם, לפני שנציג את הצדדים השונים, תחילה נפרש את המושג זכרון דברים בעת קניית דירה.
יודגש כי בניגוד לדעה הרווחת, זיכרון דברים הנו חוזה לכל דבר ועניין. הוא חייב לכלול את שמות ותעודות הזהות של הצדדים. את פרטי העסקה במלואם, והתנאים לקיום העסקה (פרטי הדירה, סכום קניית דירה, מועדי תשלום, מועד מסירה) וכמובן חתימות הצדדים.
הואיל וזיכרון דברים לביצוע קניית דירה מהווה חוזה, אזי כל הפרה שלו מטילה קנס כספי על הצד, שהפר את העסקה ולכן על פי רוב מגובה בהגשת בקשה לאכיפה של חוזה זיכרון הדברים (בעת קניית דירה). לפיכך, מוכר דירה, אשר אינו ממלא אחר סעיפי חוזה זיכרון הדברים, ולפתע מחליט כי איננו מעוניין למכור את דירתו, עשוי לקבל בגין הפרת החוזה "צו עשה" מבית המשפט, אשר יחייב אותו בהליך של מכירת הדירה או לחילופין בקנס כספי.
לעומת זאת, אם הינך מוכר או מבצע קניית דירה המעוניין להבטיח לעצמו שקט נפשי בעת קניית דירה או מכירתה, (או לחילופין הגעת להסכמה על מחיר מעולה, אשר אתה מעוניין שהצד השני לא ייסוג ממנו) מוטב כי בשלבי העסקה המוקדמים של קניית דירה או מכירתה, תחתום על חוזה זיכרון דברים, שכן בלעדיו, לא תוקנה לך הזכות הוודאית לפיצוי כספי במידה וההסכם יופר.
חשוב לציין כי מועד חתימת זיכרון דברים מהווה מבחינת רשויות המס המועד בו נחתם הסכם קניית דירה, ולפיכך גם המועדים להצהרה לרשויות המס ואף לביצוע התשלום.
לפיכך, אם גיבשתם הסכמה שבעל פה עם בעל הדירה או חתמתם על חוזה זיכרון דברים לביצוע עסקת קניית דירה, פנו לעורך דין מקצועי שידע כיצד להגן עליכם מפני הפרת חוזה וידאג להעביר את הדירה על שמכם בטאבו.
שלב שני, בעת קניית דיירה – בדיקת הנכס:
נוסח סטנדרטי הקיים בחוזי מכר של קניית דירה הן מקבלן והן מאדם פרטי, הינו כי הקונה מצהיר כי בדק את מצבה של הדירה ואין לו כל טענות לעניין סוגה כולל האפיון החל עליה במשרדי מהנדס העיר.
תנאים אלה מחייבים את קונה דירה לנקוט במשנה זהירות. מומלץ כי תמלאו בדקדקנות אחר הסעיפים הבאים בעת קניית דירה: 1. הוציאו נסח טאבו ובדקו מי הבעלים הרשום; 2. בדקו בלשכת מהנדס העיר כי אין על הדירה צו הריסה ו/או צו משפטי כלשהו; 3. בדקו בלשכת מהנדס העיר כי הדירה נבנתה על פי היתר, ללא חריגה ממנו ועל פי תב"ע (תוכנית בניין ערים); 4. בדקו ברשם המשכנתאות כי אין כל משכון על הנכס ו/או האדם המוכר את הדירה; 5. בדקו בוועדה המקומית מהי התב"ע החלה באזור. מהם זכויות הבנייה הקיימות (חשוב בעיקר לבתים צמודי קרקע); 6. בדקו כי אין על הדירה ו/או על חלק מהמגרש הפקעה (חשוב בדרך כלל רק על בתים צמודי קרקע); 7. בדקו כי למעט משכנתא לטובת בעל הנכס, לא רשומות זכויות של צדדי ג' אחרים על הדירה; 8. במידה ובכוונתכם לבצע קניית דירה בשכונה חדשה, בדקו היכן עומדים לבנות מוסדות ציבור (גנים, בתי ספר, פארקים ועוד). תנאים אלו יש בהם להוריד או להעלות את ערך הדירה שבכוונתם לקנות; 9. מומלץ מאוד לבדוק האם בסביבת מגוריכם מוצבת אנטנה סלולרית.
שלב שלישי – עריכת חוזה קניית דירה: במידה ולא חתמתם על חוזה זיכרון דברים לביצוע עסקת קניית דירה, עליכם להגיע עם מוכר הדירה למספר הסכמות ברורות: א. מהו שווי העסקה (עלות הדירה). ב. מהו מועד פינוי הדירה. ג. מועדי תשלום ואופן ביצוע התשלומים. ד. מה נשאר בדירה.
לאחר שהסכמתם עם מוכר הדירה את כל הפרטים לביצוע עסקת קניית דירה, דאגו להעביר את כלל הפרטים לידי עורך הדין מטעמכם על מנת שיערוך את חוזה קניית דירה. עורכי הדין בדרך כלל יעבירו מספר טיוטות ביניהם עד שיגיעו לידי הסכם מוסכם לביצוע קניית דירה.
במידה ואתם מבצעים קניית דירה אשר רשומה בטאבו, יש לדאוג כי המסמכים הבאים יצורפו להסכם קניית דירה:
1. יש לצרף אישור פטור ממס שבח. בעת החוזה בדקו האם המוכרים ביצוע עסקת מכר דירה ב-4 שנים האחרונות והאם עומדת להם הזכות לפטור ממס שבח.(לצרף קישור למאמר);
2. יש לצרף מטעם המוכרים אישור פטור מתשלום מס מכירה וממס רכוש;
3. במעמד חתימת חוזה קניית דירה יש לוודא כי שטרי המכר חתומים בידי הצדדים ועורך הדין אישר כי חתמו עליהם בפניו.
4. במעמד חתימת חוזה קניית דירה יש לחתום על ייפוי כח להעברת הבעלות בה.
5. יש לצרף אישור הפוטר מהיטל השבחה ואישור מטעם המועצה או העירייה עבור רשם המקרקעין.
6. במידה והייתה משכנתא על הנכס, יש לקבל אישור מטעם הבנק על כך כי היא סולקה.
7. יש לבדוק ברשם המשכונות כי לא קיים משכון על הדירה.
8. יש לוודא כי כל התשלומים והחובות עבור חברת בזק, חשמל, מקורות וועד בית, שולמו ונוכו עד ליום מסירת הדירה.
בעת קניית דירה הרשומה במינהל מקרקעי ישראל, יש לוודא כי המסמכים הבאים צורפו להסכם: 1. בקשה חתומה על העברת זכות שכירות מצד מוכר הנכס.
2. אישור של מנהל מקרקעי ישראל.
3.אישור של רשם המשכונות.
חשוב מאוד:
במקרים רבים בעת חתימת חוזה קניית דירה, מוכר הדירה לא מחזיק בכל המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות. יש לוודא כי במקרים אלו, יצוין ברורות בחוזה קניית דירה, כי התשלום האחרון יופקד בנאמנות בידי עורך הדין, אשר יבצע את העברת הכספים לידי המוכר, רק ולאחר שנמסרו לידי עורך הדין של הקונים את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הבעלות.
יש לוודא כי הסכום הנקוב לתשלום האחרון בחוזה קנית דירה הינו סכום משמעותי. כך למעשה, ביטחונו של רוכש הדירה אינו מופקר, ובמידה ומוכר הדירה לא ישלם את חלקו, הקונה יוכל להבטיח כי הדירה, אכן תהיה בבעלותו החפה מכל תשלום חובה. צעד, העשוי לחסוך בעיות רבות במהלך רכישת דירה.
במידה ויש לכם שאלות נוספות אתם מוזמנים לפנות ישירות למשרדנו בטלפון: 03-6968296
הבהרה משפטית: המידע המשפטי המוגש במאמר זה, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. עורכי הדין במשרד אלדר אדטו ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות שינבעו משימוש הקוראים במידע משפטי ו/או אחר שניתן באתר ו/או מאמר זה.
