תמ"א 38: תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים – המדריך המלא

משרד עורכי דין אלדר אדטו מתמחה ובעל מומחיות וניסיון רב בטיפול בפרויקטים של תמ"א 38. המשרד מייצג עשרות פרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ. בשל הידע והניסיון הרב, אנו מצליחים להשיג לדיירים את התנאים הטובים ביותר לביצוע עסקת תמ"א 38. אנו מעניקים לדיירים ליווי וייעוץ משפטי מקצועי, דרך החתימה על ההסכם, ועד לסיום הבנייה. מכאן, נשמח לשתף אתכם במדריך המשפטי לביצוע תוכנית תמ"א 38.

מהי תוכנית תמ"א 38?

בחודש מרס 2005, בעקבות התחזיות שהציגה ועדת ההיגוי הממשלתית, בנושא ההיערכות הארצית לקראת רעידת אדמה עתידית, החליטה הממשלה לאשר את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, המכונה גם תמ"א 38, ולהוציאה לפועל.

על אף העובדה, כי מאז שנת 1975 קיים תקנון בישראל, המחייב את עמידותם של מבנים חדשים בפני רעידות אדמה, התקנון איננו חל על מבנים ישנים. לפיכך, עלה הצורך ביסוד תוכנית ארצית לחיזוק מבנים שהוקמו טרם כניסת התקנון לתוקפו- היא תוכנית תמ"א 38, וזאת בכדי למנוע את קריסת המבנים ופגיעה בנפש.

לאור העובדה, כי לצורך מימוש התוכנית לחיזוק מבנים קיימים, ידרשו משאבים כספיים אדירים, בהם התושבים לא יוכלו לעמוד, החליטה הממשלה, שבכדי לקדם ולעודד את יישום תוכנית תמ"א 38, בעלי דירות, אשר יהיו מעוניינים לחזק ולשפר את עמידות בניינם בפני רעידות אדמה, יקבלו במסגרת תוכנית תמ"א 38, אישור להקמת יחידת דיור נוספת בבניין. יחידת הדיור הנוספת תימסר לידי הקבלן, אשר יבצע את עבודות החיזוק, וכך יוכלו הדיירים להבטיח לעצמם שקט נפשי ובניין עמיד ומחוזק יותר בפני רעידות אדמה, וזאת מבלי לשאת בנטל הכספי, עבור חיזוק המבנה.
משרד עורכי דין, אלדר אדטו, המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, אשר צבר ידע וניסיון רב בתחום תמ"א 38, מעניק ליווי וייעוץ משפטי מקצועי לאורך כל שלבי תוכנית הבנייה מול הקבלן. החל משלב בניית תנאי החוזה ווידוי רישום צו הבית המשותף, בהתאם לתקנון תמ"א 38, דרך החתימה על ההסכם, ועד לסיום הבנייה. כאשר, ההוצאות בעבור שכר טרחת עורך הדין, ישולמו מצד הקבלן, וזאת כחלק מתנאי החוזה המנוסחים בהתאם להוראות תקנון תמ"א 38.

חשוב לציין, כי תוכנית תמ"א 38 איננה חלה על המבנים הבאים:

  • בניינים ומבנים אשר אינם מאוישים באופן תמידי, לדוגמא: מחסנים.
  • בניינים עד שתי קומות, הבנויים על שטח של עד 400 מ"ר.
  • בניינים שקיבלו צו הריסה סופי מבית המשפט.

במסגרת החתימה על הסכם תמ"א 38, יתחייבו הצדדים הבאים בהסכם, קרי הקבלן והדיירים, למלא אחר הצעד הבא:

דיירים, אשר יהיו מעוניינים לחזק את המבנה הקיים מפני רעידות אדמה, בהתאם לתוכנית תמ"א 38, יערכו הסכם חוזי עם הקבלן הנבחר, ויאשרו כי זכויותיהם על גג המבנה יועברו לידי הקבלן. בעוד הקבלן, אשר יקבל את ההיתר המיוחד לבניית יחידת הדיור הנוספת בבניין (שתהייה בבעלותו), יתחייב בפני הדיירים לביצוע הסעיפים הבאים, כחלק מתקנון תמ"א 38:

  1.  ייצוב וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, בהתאם לתקנון תמ"א 38
  2. בנייה והוספה של מעלית נוסעים בתחום המבנה, כפי שנדרש בתקנון תמ"א 38
  3. הוספת חדרי ממ"ד לדירות הקיימות, בהתאם להוראות תמ"א 38
  4. שיפור ושיפוץ פני חדר המדרגות, בהתאם לתוכנית המתאר הארצית – תמ"א 38
  5.  שיפוץ חזית המבנה (ובמקרים מסוימים אף ציפוי המבנה כנדרש מהעירייה)
  6. שיפוץ חדר האשפה
  7. שיפור פני הגינה ושטח החניה
  8. הרחבת דירות הבניין (מותנה באישור העירייה)
  9. בנייה או הוספה של מרפסת שמש, כפי שנקבע בתקנון תמ"א 38

חשוב לציין, כי לאור עבודות החיזוק והשיפוץ, שייערכו במבנה בהתאם לתקנון תמ"א 38, שמאים מעריכים כי ערך הדירות עשוי לזנק בכ – 15%-30% אחוזים, וזאת ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים.

טרם החתימה על הסכם חוזי עם הקבלן בהתאם לתקנון תמ"א 38, יש לזכור את הכללים הבאים:

  1. חוזה תמא 38, הנחתם עם הקבלן, הינו למעשה עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין. לפיכך, מעמד החתימה על החוזה הינו למעשה מעמד של מכירה, המקנה לקבלן את מלוא הזכויות על גג המבנה.
  2. בגין העובדה כי מדובר בעסקת מקרקעין, מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מיומן ומקצועי, המתמצא בפרטי תקנון תוכנית המתאר הארצית – תמ א 38, אשר יוכל להעניק לדיירים הסבר מפורט על זכויותיהם וחובתיהם, על פי תקנון תמ"א 38, כמו גם לייצג את האינטרסים שלהם מול הקבלן, ולוודא כי אין חריגות לא חוקיות בתוכנית.

טרם החתימה על חוזה תמ"א 38 עם הקבלן, מומלץ תחילה לברר את הפרטים הבאים:

  1. מיהו הקבלן המבצע?
  2. מומלץ לברר מהי יכולתו הכלכלית.
  3. חשוב לבדוק את ניסיונו של הקבלן בביצוע פרויקטים של תמא 38, ואף לבקש ממנו שיציג בפניכם את הפרויקטים שעשה בעבר.
  4. יש לבדוק כי הפרויקטים שהציג הקבלן בפניכם, אכן בוצעו על ידו.
  5. מומלץ לוודא את רמת שביעות רצונם של הדיירים מהקבלן הנוכחי, בהסתמך על תוצאות פרויקט הבניה המשותף בעבר.
  6. יש לוודא כי פוליסת הביטוח של הקבלן, אכן תואמת ועומדת בדרישות התקנון של תמ"א 38, וכי היא עדיין תקפה.

טרם החתימה על החוזה עם הקבלן, עליכם לוודא כי התנאים הבאים קיימים בהסכם:

  1. פרטי הקבלן – יש לציין בחוזה את פרטיו האישיים של הקבלן, כתובתו הפרטית, מספר החברה ואת פרטיו של האדם המרשה לחתימה מטעם החברה, כמו גם חיובו בהסכם.
  2. היתר בנייה – רצוי להוסיף תנאי בחוזה, המציין כי החוזה יכנס לתוקפו עם קבלת היתר הבנייה מהעירייה וקבלת האישור להתחלת ביצוע העבודות בהתאם לתקנון תמא 38.
  3. פירוט עבודות הבנייה – יש לוודא כי כל פרטי עבודות הבנייה להם מתחייב הקבלן, מפורטים ומצויים בחוזה, כולל פרטי השיפוץ וחיזוק המבנה הפנימי והחיצוני (מעלית, מיקום החניה וכו').
  4. מועד ביצוע עבודות הבנייה – הדיירים רשאים לקבוע כי בניית יחידת הדיור הנוספת בשטח הגג, תבוצע רק לאחר סיום עבודות החיזוק של המבנה, בהתאם לדרישות תמ א 38. מעבר לכך ניתן לקבוע בחוזה כי כל סטייה או חריגה ממועד סיום עבודות הבנייה, תחייב את הקבלן בקנס מלפני הדיירים.
  5. מועד תחילת עבודות הבנייה – יש לוודא כי בעת החתימה על החוזה, מוגדר תאריך יעד להגשת הבקשות להיתר הבניה מצד הקבלן בהתאם לתקנון תמ"א 38, ולהתחלת עבודות הבנייה וזאת בהתאם ללוח הזמנים שנקבע במועד החתימה.
  6. מועד סיום העבודה במסגרת הסכם תמא 38 – תחת סעיף זה, מומלץ להדגיש כי במידה והקבלן לא יעמוד בלוח הזמנים שהוגדר לו מראש, ולא יסיים את עבדות החיזוק בזמן, יוכלו הדיירים לממש את הקנסות והערבויות כפי שמובטח לכם בחוזה, וכי תפוצו בהתאם לתקופת החריגה, שהוגדרה בחוזה.
  7.  ערבויות – על מנת להבטיח כי עבודות הבנייה תתבצענה כמובטח ובהתאם לתקנון תמ"א 38 גם במקרה בו יחליט הקבלן להפסיק את עבודתו, ניתן לבקש מהקבלן, ערבות בנקאית אשר תבטיח את עלויות סיום עבודות הבנייה.
  8. רישום ותיקון צו הבית המשותף – יש לוודא כי הקבלן יהיה אחראי לתיקון רישות הבית המשותף, ולרישום הדירות החדשות בהתאם לתקנון תמ"א 38. כמו כן, יש באפשרותכם לדרוש כי שטח הגג של הדירות החדשות וחדר המדרגות, יהיה רכושם המשותף של הדיירים.
  9.  מערכות הממוקמות על גג הבניין – יש לציין בחוזה, כי הקבלן יישא בהוצאות הכספיות בגין העברת מערכות הכבלים והחשמל השונות (לרבות: אנטנות, צלחות לוויינים, מערכות סולאריות, דוודים) לשטח הגג החדש. יש לוודא כי המערכות יועברו לפי תקני תמא 38 וכי הקבלן יהיה אחראי כי המערכות תעבודנה כראוי לאחר העברתן, פרט למספר שעות בודדות, בהן יועברו המערכות לגג החדש.
  10. מיסים ותשלומים – מומלץ להוסיף תנאי בחוזה, המחייב את הקבלן לשאת בכל תשלומי המיסים והתשלומים האחרים של העסקה.
  11. טיב החומרים והעבודה – עליכם לדרוש מהקבלן כי ישתמש בחומרים איכותיים, המיועדים לעבודות של חיזוק מבנים, העומדים בתקני האיכות של תוכנית תמ"א 38.
  12. פגיעה בנוחיות הדיירים במהלך הבנייה – עליכם להגדיר בחוזה את מסגרת שעות העבודה היומיות והשבועיות מראש, על מנת שמידת הפגיעה בנוחיות הדיירים במהלך הבנייה תהייה מועטה ומדודה.
  13. ביטוח על ידי הקבלן – יש לציין בחוזה, סעיף, שבו יתחייב הקבלן לשאת בהוצאות על ביטוח המבנה, ובנוסף לכך יכלול גם את ביטוח המתקנים, חומרי הבניה וכל ציוד אחר, אשר יעמוד לרשות הקבלן במהלך עבודות הבנייה, ומטרתו להעניק כיסוי ביטוחי לכל אובדן רכוש או נזק, שיגרם במהלך עבודות החיזוק. כמו כן, על הביטוח לכסות מקרים של אובדן או נזק לגופו של כל אדם במהלך תקופת הבנייה, הכולל את עובדי הקבלן, קבלן המשנה ועובדיו, כמו גם דיירי הבניין, אורחי הבניין, או כל אדם אחר הנמצא בסביבת הבניין. שימו לב לכך, כי הביטוח מכסה את כל המקרים שצוינו לעיל, כולל מקרים של פגיעה, נזק או אובדן, הנגרם בעקיפין או במישרין לרכוש או לאדם. ומעל לכל זאת, וודאו כי יש בידכם העתק של פוליסת הביטוח, העומדת בתנאי תמא 38.
  14. עורך דין – לעולם אל תחתמו על הסכם תמ"א 38, טרם התייעצות עם עורך דין. שכרו את שירותיו של עורך דין מקצועי, מנוסה ובקיא בנושא תמ"א 38, אשר ילווה אתכם לאורך כל שלבי הפרויקט, ודרשו כי הקבלן יישא בהוצאות על שכר טרחת עורך הדין, לצורך החתימה על החוזה, וזאת בהתאם לתקנות תמ"א 38.

ניהול וייצוג משרד עו"ד אלדר אדטו בפרויקט תמ"א 38:

בניהול המו"מ מול הקבלנים ובניסוח חוזה תמ"א 38, אנו מקפידים הקפדה יתרה על וידוא הביטחון הכלכלי לדייר ומקפידים כי כלל הבטוחות הנדרשות לביצוע עסקת תמ"א 38 ניתנות לדייר באופן המקסימאלי. אנו מקפידים ומוודאים כי תנאי בסיסי וקיומי להסכם, הינו כי במסגרת פרויקט תמ"א 38 הדיירים לא ישלמו דבר. כלל העלויות, כולל מלוא תשלומי המסים אשר יחולו על העסקה וכן שכר טרחת עו"ד מטעם הדיירים, מגולגלים לידי היזם וחלים עליו באופן מלא, כך שבכל מקרה הדייר אינו משלם דבר בגין העסקה.

המשרד מתמחה בנושא תמ"א 38:

  • ייצוג הדיירים החל מהמפגש הראשוני איתנו בו אנו מסבירים ועונים על כלל השאלות (כגון: אופן ודרך ניהול פרויקט תמ"א 38, תהליכים מרכזיים ועוד).
  • ניהול המו"מ מול הקבלנים והיזמים השונים
  • ניהול מו"מ מול ספקים
  • תמחור פרויקט תמ"א 38
  • הבאת ההצעות לידי הדיירים
  • בחירת היזם
  • חתימת חוזה
  • הוצאת הפרויקט לפועל

במהלך כל הפרויקט, מתחילתו ועד סופו, אנחנו צמודים אל הדיירים ומלווים אותם בכל צעד, וזמינים אליהם באופן רציף וקבוע.

במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של תמ"א 38, הינך מזומן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, נפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את הטוב ביותר שניתן במסגרת עסקה של תמ"א 38. במידה ואתה דייר, אשר מעוניין לבדוק את ההסכם אשר מציע לך היזם במסגרת עסקת תמ"א 38, נשמח אם תפנה למשרדנו. אנו נבדוק את ההסכם, על מלוא תנאיו ונוודא כי זכויותיך הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת הסכמתך לביצוע פרויקט של תמ"א 38.