אושרה התוכנית לרבעים 3 ו-4 בתל אביב

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, אישרה את תוכנית הרבעים 3 ו-4 בתל אביב, תוכנית מגובשת לבנייה ולהתחדשות עירונית. הוועדה קבעה כי תמ"א 38 נותרה כלכלית גם ברבעים הללו ומכאן נסללת הדרך לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 בעיר.

תכנית הרבעים של ת"א היא אחת מתכניות הבנייה החשובות ביותר שנוצרו בשנים האחרונות באזור המרכז, לבטח בת"א בה קיים מחסור בשטחים לבנייה חדשה. התכנית קובעת למעשה להיכן ינותב מלאי הדירות שעברו פרויקטים של תמ"א 38 וכיצד הוא יבוצע בין אם באמצעות הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ובין אם על ידי חיזוק מבנים (תמ"א 38/1).

אחרי עשרות התנגדויות ועררים ולאחר שנים של חילוקי דעות בנוגע לזכויות הבנייה ברבעים אלו אושרה התוכנית אשר חלה על כל מבני מגורים ברבעים אלו אשר לא הוגדרו כמבנים לשימור. הרובעים 3 ו- 4 נמצאים בשכונות הצפון הישן ומרכז העיר: הגבול הצפוני הוא פארק הירקון (רחובות אוסישקין ובני דן), וביניהם מפריד רחוב אבן גבירול. ממזרח לרחוב אבן גבירול נמצא רובע 4, והוא מסתיים בדרך נמיר ממערב וברחוב שאול המלך מדרום. ממערב לאבן גבירול ועד לים נמצא רובע 3, הגבול הדרומי שלו עובר ברחובות בוגרשוב, שדרות בן ציון ומרמורק מדרום.

תוכנית הרובעים נמצאת בתכנון מזה שנים, כאשר אושר תיקון 2 לתמ"א 38, מאז היא עוברת שינויים והוגשו ונידונו עשרות התנגדויות נגדה. מצד אחד, טענו בעלי נכסים כי התוכנית פוגעת בזכויות הבנייה וביקשו להגדיל את זכויות הבנייה ומהצד השני, אונסק"ו והמועצה הארצית לשימור אתרים התנגדו לתכניות בטענה כי תוספת הזכויות הקומות והקלות הבינוי המוצעות באזור ההכרזה אינה תואמת את עקרונות הכרזת אונסק"ו, ועלולה לסכן את ההכרזה על רבעים אלה כאתר מורשת עולמית.

לאחר  חוות דעת כלכלית שנערכה על ידי יועצת שמאית של הועדה המחוזית, המלצות ומספר רב של דיונים הוחלט לאשר את התוכנית, נדחו כל ההתנגדויות כנגדה והוחלט לדחות את הטענה העיקרית כי תוכנית הרובעים סותרת את הוראות תמ"א 38. החלטת הוועדה בעיקרה היא כי מגבלות הבנייה שנבעו משיקולי שימור יישארו בעינם אך בחלק מהאזורים ניתן יהיה להגמיש אותן והוועדה המקומית היא זו שתקבע את היקף הזכויות שיינתן במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית ברובעים.  הועדה קבעה כי אין לאפשר תוספות או הקלות באזור ההכרזה של ארגון אונסק"ו כאתר מורשת עולמית, מעבר לאלה שהוסכמו על דעת אונסק"ו, למעט בנושא הממ"דים במבנים קיימים ככל שהדבר חיוני על מנת להבטיח מיגון הדירות הקיימות. מחוץ לאזור ההכרזה התייחסה הועדה בשיקוליה, לצד האינטרסים הציבוריים החשובים של התחדשות עירונית וחיזוק ומיגון מבנים קיימים, גם לצורך בשמירה על המרקם הבנוי האורבני ולמגבלת התשתיות הקיימות, לרבות מערכת הדרכים ושטחי הציבור הקיימים, לשאת תוספת משמעותית של יחידות דיור. טענה נוספת שנדחתה מתייחס להיעדר כדאיות כלכלית, הועדה החליטה כי ישנה כדאיות כלכלית במסלול של תמ"א 38/2 (הוספת קומות או הריסה ובנייה)  שכן, על פי חוות הדעת הכלכלית קיימת במצב המוצע התכנות כלכלית להתחדשות העירונית לפחות באחת החלופות תמ"א 38 או תמ"א 38/2 (תוספת בינוי או הריסה ובנייה מחדש.
עדכון אחרון שניתן מטעם המועצה כי נפלה "טעות סופר" בהחלטה וכי הבניינים ברחובות דיזנגוף ובן יהודה יוכלו לבנות עד 7 קומות וקומה חלקית.

החלטה חשובה זו מסמנת את השלב האחרון במסכת התכנון, ומכאן נסללת הדרך לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 בעיר תל אביב. מטרת התוכנית היא לשמור על צביון הרחובות הקיים, בנייה מודרנית בסטנדרט משופר, לקדם התחדשות עירונית ולחזק מבנים מרעידות אדמה.

מאמרים נוספים שיכולים עניין אותך: 

אנדרלמוסיה בפרשנות חישוב זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38/2
החלטת מיסוי חדשה בפרויקטי תמ"א 38- פתרון לבעלי דירות הגג
עקרונות חדשים להרחבת שטחים ומספר הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי
לא ניתן להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של תשתיות 
עשור לתמ"א 38- ההישגים והכישלונות
פרויקט פינוי- בינוי יאושר תוך שנה בלבד
תמ"א 38 באגף אחד ללא הסכמה של האגף השני
אין חובה לתמריץ כלכלי לצורך ביצוע תמ"א 38
זכויות בנייה מכח תמ"א 38 אינן ניתנות לניוד בתוך המגרש
חובת הנמקה מוגברת בהחלטה לדחות פרויקט מסוג תמ"א 38
החלטת מיסוי חדשה- מכירת זכויות במתחם פינוי בינוי בין יזמים
הצעת חוק- הרחקת קבלני חתימות (מאכערים) מעסקאות פינוי בינוי
הצעת חוק- סמכות לפנות בעל דירה בשל סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי