אנדרלמוסיה בפרשנות חישוב זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38/2

חוסר הבהירות בנוגע לחישוב זכויות הבנייה הניתנות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה ממשיך להתקיים.

לב המחלוקת הינו האם תוספת זכויות הבנייה שמעניקה התמ"א צריכות להיות מחושבות לפי שטח הקומה הקיימת בפועל בבניין, או לפי שטח הקומה במקרה של מימוש כלל זכויות הבנייה הקיימות בשטח.

הפרשנות המרחיבה ניתנה על ידי קביעתו של יו"ר ועדת הערר במחוז תל אביב (לשעבר) עו"ד מיכה גדרון, אשר קבע כי התוספת במסגרת תמ"א 38 מתווספת לזכויות התיאורטיות הקיימות על הבניין במידה ומלוא זכויות הבנייה יהיו מנוצלות במלואן בבניין הקיים. הפרשנות המצמצמת לעניין הינה המדיניות של היועץ המשפטי לממשלה, אשר הוצגה במסגרת דיון בבית המשפט המחוזי ביושבו כבית משפט לעניינים מנהליים, אשר דן בערעור על החלטתו של גדרון. פרשנותו של היועמ"ש קובעת כי זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 צריכות להיקבע באמצעות בחינת המבנה הקיים, ללא תוספת הזכויות שמעניקה תמ"א 38 כך שהחישוב צריך להתבצע על פי השטח הבנוי. הפרקליטות הסבירה:

 "נציין כבר עתה כי מדובר בפער משמעותי ביותר ולו השלכות כבדות משקל ..חישוב קומה טיפוסית על פי מה שניתן היה להקים, להבדיל מבינוי קיים בפועל, מוסיף שטחי בנייה בהיקפים שיכולים להיות אדירים … יש לפערים אלה השלכה אדירה על הקופה הציבורית. יש לזכור כי זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 פטורות ממסים ומהיטל השבחה ובנטל נושא , בסופו של יום, הציבור כולו. גישה זו לעמדתנו, נעדרת כי עיגון בתמ"א, סותרת את לשון הוראותיה, חוטאת לתכליותיה ועלולה להוביל לתוצאות אבסורדיות שדי באפשרות קיומן כדי לדחותה."

בעוד שהמועצה הארצית לתכנון ובניה מקבלת החלטות על פי הפרשנות המרחיבה, ועדות הערר המחוזיות פועלות על פי הפרשנות המצמצמת בהתאם לחוות דעתו של היועמ"ש, דבר היוצר חוסר בהירות מוחלט ואנדרלמוסיה במערכות התכנון והבנייה.

בעקבות כך החלה המועצה הארצית לתכנון ובניה בהליכים לתיקון הוראות תמ"א 38 באופן שיבהיר את הדרך שיש לחשב את זכויות הבנייה. עד אשר יאושר סופית התיקון חישוב הזכויות יעשה על פי פרשנותו המצמצמת של היועמ"ש. כמו כן נקבע כי במקרה שהבקשה להיתר אינה תואמת את פרשנות היועמ"ש, יוכלו מבקשי ההיתר לבקש את הקפאת הדיון בעניינם עד לאחר אישור התיקון לתמ"א 38.

כך יוצא שלאחר ההודעה של המועצה הארצית הודיעה שוב הפרקליטות כי קביעת המועצה הארצית הינה שגויה ויש לבצע את חישוב הזכויות באופן המצמצם.

 מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך:

החלטת מיסוי חדשה בפרויקטי תמ"א 38- פתרון לבעלי דירות הגג
עקרונות חדשים להרחבת שטחים ומספר הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי
אושרה התוכנית לרבעים 3 ו-4 בתל אביב
עשור לתמ"א 38- ההישגים והכישלונות
פרויקט פינוי- בינוי יאושר תוך שנה בלבד
תמ"א 38 באגף אחד ללא הסכמה של האגף השני
אין חובה לתמריץ כלכלי לצורך ביצוע תמ"א 38
לא ניתן להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של תשתיות
זכויות בנייה מכח תמ"א 38 אינן ניתנות לניוד בתוך המגרש
חובת הנמקה מוגברת בהחלטה לדחות פרויקט מסוג תמ"א 38
החלטת מיסוי חדשה- מכירת זכויות במתחם פינוי בינוי בין יזמים
הצעת חוק- הרחקת קבלני חתימות (מאכערים) מעסקאות פינוי בינוי
הצעת חוק- סמכות לפנות בעל דירה בשל סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי