שיקולים בבחירת עו"ד לפרויקט תמ"א 38

תמ"א 38 – או בשמה המלא: תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – היא מהפרויקטים בעלי החשיבות הלאומית הגבוהה ביותר בישראל של היום. מטרת התכנית ברורה: להבטיח את עמידותם של כמה שיותר מבנים ברחבי ישראל מפני רעש אדמה חזק, אשר על פי כל הסימנים יתרחש באזורנו במוקדם או במאוחר.

כאשר קבוצת דיירים בבניין מחליטה להצטרף לתכנית זו וליישמה בפועל, היא מַפנה את רוב משאביה לתכנון העבודות עצמן: אילו תוספות יוספו למבנה במסגרת ההיתרים וההטבות שמקנה ההצטרפות לתכנית, מיהו הקבלן המועדף, כיצד להבטיח חיים תקינים גם בזמן העבודות ועוד ועוד. אך נדמה כי בין שלל השיקולים המעשיים, נשכח שיקול אחד בעל חשיבות מכרעת בהצלחת הפרויקט: שכירת שירותיו של עורך דין מומחה.
ייצוג משפטי במהלך פרויקט תמ"א 38 – זה הכרחי?

על פניו, החיפוש אחר עורך דין מומחה נראה לא ברור, אפילו מעט תמוה. הרי לא מדובר כאן בפרויקט נדל"ני רחב היקף, ולכן גם ההיבט המשפטי יהיה, לכאורה, מצומצם יחסית. מחשבה זו תוביל לא מעט אנשים להשקיע כמה שפחות בחיפוש אחר ייצוג משפטי הולם – וזו טעות עליה ישלם כל דייר ודייר במשך זמן רב.

חשוב להבין: בית משותף אשר מצטרף לתמ"א 38 הופך לפרויקט נדל"ני לכל דבר. וממש כשם שאיש לא יבצע עסקת נדל"ן לרכישת נכס ללא עורך דין צמוד, כך חשוב מאוד לאשר את תחילת העבודות בפרויקט תמ"א 38 רק לאחר מינוי סמכות משפטית ראויה. לדיירים שלל אינטרסים עליהם יש לשמור במהלך העבודות ולכן ביצוע הפרויקט ללא ייעוץ משפטי הולם, הוא ירייה ברגל לכל דבר.
הצדדים המשפטיים של פרויקט תמ"א 38

פרויקט לחיזוק מבנים משותפים, כולל שני צדדים (שוב, ממש כמו בפרויקט נדל"ני סטנדרטי): הדיירים והיזם. הדיירים ישאפו כמובן לעבודות שיבטיחו מצד אחד חיזוק אמיתי של המבנה מפני רעידות אדמה ומצד שני שמירה על צביון המבנה, הימנעות מפגיעה במראהו החיצוני ושיפור תנאי המחייה בבניין.

האינטרסים של היזם יהיו אחרים לחלוטין: הוא, כמובן, ירצה ליהנות בצורה המקסימלית מההטבות שמעניקה התכנית, להפיק כמה שיותר רווח מעבודתו ולצמצם למינימום את הוצאותיו. לכן, ברור מדוע יש צורך בצד מתווך, שיימצא את עמק השווה.

הסוגיות בהן חשובה נוכחותו של עורך דין מומחה יהיו, בין היתר:

  • קביעת יעדי הפרויקט המדויקים
  • הגדרת הרווח והיתרונות להם יזכו שני הצדדים במסגרת הפרויקט
  • סיכום על בטחונות שיעניק היזם לדיירים
  • קביעת ההגנות המשפטיות להן זכאים הדיירים (בדומה לפרויקט נדל"ן רגיל)
  • מינוי מומחה בנייה מקצועי כנציג הדיירים, הגדרת תפקידו ותחומי אחריות

ניתן לומר כי לעו"ד תפקיד חשוב בגיבוש ההסכם הסופי לפרוייקט תמ"א 38 על כל רבדיו. למידע נוסף אתם מוזמנים לקרוא את המאמר המלא של עו"ד אלדר אדטו אודות "השלבים בגיבוש הסכם תמ"א 38 ותפקידו של עורך הדין" באתר zap דפי זהב .

חשוב מאוד: לא להשתמש בשירותיו של עו"ד המייצג את היזם

לכאורה, מדובר בעניין ברור ומובן מאליו, אך לא כך בפועל – במיוחד כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38. על פי הנהוג כיום בשוק, יזם אשר מבצע עבודות לחיזוק מבנה במסגרת תמ"א 38, הוא שישלם את שכר הטרחה של העו"ד ולא הדיירים.

עובדה זו יוצרת בעיה מהותית: היות והיזם משלם את שכר טרחת עורך הדין מכיסו, טבעי להניח כי הוא יהיה זה אשר יבחר את זהותו. אבל, במצב כזה, ישנה סכנה לניגוד אינטרסים מובהק ולמצב בו עורך הדין שאמור לייצג את הדיירים, למעשה שומר דווקא על האינטרס של היזם – הגורם ששכר את שירותיו.

לכן, על אף העובדה שהיזם יישא בתשלום שכר הטרחה, חשוב שהדיירים יבחרו בעצמם את עורך הדין המתאים להם. רק בדרך זו הם יידעו בוודאות שהוא שומר על האינטרסים שלהם – ושלהם בלבד – ולא על שאיפותיו ורצונותיו של היזם.
לא לשכוח: מומחיות בתוכנית תמ"א 38 היא הכרחית

גם כיום, לכל הדעות, אין מספיק פרויקטים בישראל המשתתפים בתכנית המתאר הארצית החשובה הזו. מספר נמוך עוד יותר של פרויקטים כבר נמצא לאחר השלמת העבודות. ולמרות זאת, החשיבות במינוי עורך דין בעל ניסיון בפרויקטים מסוג זה היא ראשונה במעלה.

למרות מיעוט הפרויקטים בתחום זה, תוכלו למצוא במקורות רבים מבחר של עורכי דין לתמ"א 38, כאלו שכבר התנסו והתמקצעו בתחום. חשוב שלא לוותר ולהתפשר בעניין: עו"ד ללא ידע וניסיון מעשי בפרויקטים כאלו, עשוי לפגוע באינטרסים שלכם. עבודות תמ"א 38 הן עבודות ייחודיות מכל בחינה שהיא, ולכן אתם זקוקים בהן לאנשים המקצועיים ביותר שיש.

משרד עורכי דין אדטו מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38, והוא מטפל בפרויקטים מורכבים בתחום זה. המשרד מייצג עשרות פרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ. בשל הידע והניסיון הרב, המשרד מצליח להשיג לדיירים את התנאים הטובים ביותר לביצוע עסקת תמ"א 38. עורכי הדין במשרד מעניקים לדיירים ליווי וייעוץ משפטי מקצועי, דרך החתימה על ההסכם, ועד לסיום הבנייה.