החלטת מיסוי חדשה בפרויקטי תמ"א 38- פתרון לבעלי דירות הגג

עסקאות תמ"א 38 הפכו בשנים האחרונות לעסקה מבוקשת עבור בעלי דירות, בעיקר בגלל חיזוק הבניין ושדרוג התשתיות שבו. בעסקאות תמ"א /138 מוכרים הדיירים בבניין את זכויות הבנייה על גג הבניין בתמורה לקבלת שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק. עקב הביקוש, נכנסים יותר יזמים, כולל חברות גדולות, לתחום ההתחדשות העירונית ולביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38. בעיה עיקרית בפרויקטים של תמ"א 38 אלו היא כאשר יזמים מגלים שגג הבניין מוצמד קניינית לדירות העליונות, שהן דירות הגג או הפנטהאוז, לא אחת הם מדירים את רגליהם מפרויקט תמ"א 38, מכיוון שבעלי דירות הגג אינם מסתפקים בחיזוק ושיפוץ הבניין ואף לא בהרחבת דירתם כשאר דירות הדיירים. התנגדות של דייר כזה לביצוע פרויקט תמ"א 38 לרבות תיחשב כסירוב סביר ותמנע את הוצאת פרויקט תמ"א 38 לפועל.

במקרים כאשר העסקה כלכלית ליזם והוא מחליט בכל זאת לבצע את פרויקט תמ"א 38 , מציע היזם לבעלי דירות הגג הישנות לקבל את דירות הגג החדשות אשר יבנו על גג הבניין. רשויות המס מתירים עסקה זו ומגדירים אותה כעסקת חליפין- הדייר רוכש את דירת הגג והיזם רוכש מהדייר את דירתו הישנה. בעסקה זו על שניהם לשלם מס רכישה על פי שוויה של הדירה החדשה ובנוסף מחויב הדייר בתשלום מס שבח, אשר בו נושא בד"כ היזם. במקרים אלו למרות שהעסקה עצמה הייתה כלכלית ליזם, חבויות המס הכבדות שללו את כדאיותה של עסקת תמ"א 38 ומנעו את הוצאת פרויקט תמ"א 38 אל הפועל.

לאחרונה, רשות המיסים פרסמה החלטת מיסוי מס' 5285/13 שבה נקבע פתרון לעסקאות תמ"א 38 אלו: רשויות המס יראו בעסקה תמ"א 38 זו כעסקה משולבת לפי תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבות) לצד עסקת תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש). אל מול דיירי הדירות הטיפוסיות בבניין תחשב העסקה כעסקת תמ"א 38/1, כך שהעסקה פטורה ממס שבח. ומצד שני אל מול דיירי דירות הגג, תחשב העסקה כעסקת תמ"א 38/2, עסקת הריסת הבניין ובנית דירות חדשות. לפיכך, ככל ששטח הדירה החדשה לא יעלה על 25 מ"ר ביחס לדירה הישנה שבעלי דירות הגג יקבלו במסגרת הפרויקט, הרי שהעסקה תהייה פטורה מתשלום מס שבח.

החלטה זו, מאפשרת את הסרתו של חסם משמעותי שמנע קידום פרויקטי תמ"א 38 בבניינים בהם קיימות דירות גג .

החלטת מיסוי 5285/13

 

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך:

אנדרלמוסיה בפרשנות חישוב זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38/2
עקרונות חדשים להרחבת שטחים ומספר הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי
לא ניתן להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של תשתיות 
עשור לתמ"א 38- ההישגים והכישלונות
פרויקט פינוי- בינוי יאושר תוך שנה בלבד
אושרה התוכנית לרבעים 3 ו-4 בתל אביב
תמ"א 38 באגף אחד ללא הסכמה של האגף השני
אין חובה לתמריץ כלכלי לצורך ביצוע תמ"א 38
זכויות בנייה מכח תמ"א 38 אינן ניתנות לניוד בתוך המגרש
חובת הנמקה מוגברת בהחלטה לדחות פרויקט מסוג תמ"א 38
החלטת מיסוי חדשה- מכירת זכויות במתחם פינוי בינוי בין יזמים
הצעת חוק- הרחקת קבלני חתימות (מאכערים) מעסקאות פינוי בינוי
הצעת חוק- סמכות לפנות בעל דירה בשל סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי