לא ניתן להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של תשתיות

בפסק דין ארוך ומפורט (76 עמ'), פירט בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב (כבוד השופטת ד"ר מיכל אגמון גונן), את התפתחות התחדשות העירונית, הן במסגרת התמ"א והן במסגרת פינוי בינוי, דן בהם באופן מפורט והגיע למספר קביעות חשובות.

כבוד בית המשפט הגדיר את נושא העתירה שהונחה בפניו "האם לדיירי שיכון דן בתל אביב עומדת הזכות לשמור על צביון השכונה אל מול מגמות ארציות ומקומיות של התחדשות עירונית וציפוף, כפי שהן באות לידי ביטוי, בין השאר, בתכנית המתאר הארצית חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה – תמ"א 38".

טענתם המרכזית של העותרים, דיירי שיכון דן, הייתה כי הבניין שאושר להיבנות חורג משמעותית מהבנייה המאפיינת את השכונה וגורם לשינוי בצביון השכונה אשר מתאפיינת בבנייה צמודת קרקע, וכי אישור מלוא הזכויות האפשריות מכוח תמ"א 38 תביא עמה עומס בלתי סביר על התשתיות. לטענתם, לא ניתן לאשר בנייה קודם להרחבת התשתיות, אשר נועדו במקורן, לשכונה עם בתי קרקע וכבישי גישה צרים.

בית המשפט דחה את כל טענותיהן של העותרים ופסק כי וועדת הערר הסתמכה על מדיניות קיימת ביחס לעיר תל אביב כולה לגביי יישום תמ"א 38, ששקלה את כל השיקולים הנדרשים, ולא התחשבה במדיניות החדשה שאומצה לגביי שיכון דן בלבד.

בפסק הדין בית המשפט שם דגש על חשיבות המגמות הארציות של התחדשות עירונית, ועל האיזון בין זכויות המתנגדים לבין מטרות ציבוריות, כאשר המגמה היא להכיר בפגיעה בזכות הקניין למען מטרות המטיבות עם הקניין של הכלל. ראה:

"כאשר שוקלות רשויות התכנון ביצוע תכנית התחדשות עירונית, עליהן לאזן, במסגרת שיקול הדעת המוקנה להן, בין זכויות הקניין של המעורבים בינן לבין עצמן, ובינן לבין אינטרסים אחרים ומטרות ציבוריות, כמו ציפוף, שימור, שוויון וצדק חברתי וסביבתי…

המחוקק התייחס בחקיקה ספציפית לזכויות הקניין היחסיות בנוגע לסוגי פרויקטים שונים. יש להדגיש, כי כל התכניות שבבסיס ההתחדשות העירונית עומדות על זכויות הקניין ומסדירות אותן. המגמה המסתמנת בחקיקה היא להקשות על דיירים סרבנים ולהקל על הרוב המעוניין בפרויקט התחדשות עירונית. …הכרה זו נובעת מהעובדה שמקרקעין הוא משאב מוגבל וללא פגיעה מסוימת בקניין הפרט, לא ניתן יהיה להוציא אל הפועל פרויקטים של התחדשות עירונית בהתעורר דילמות של "המרעה המשותף" ו"דילמת האסיר".

מבחינת התשתיות קבע בית המשפט כי אין להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של תשתיות. ראה:

"אין ספק, כי אחד השיקולים החשובים שיש ליתן עליהם את הדעת הוא שאלת התשתיות. עם זאת, ברצוני להדגיש, כי לטעמי, אין להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של התשתיות. זאת, בעיקר, כיון שאם נמתין לפיתוח מלא של התשתיות, כתנאי בלעדיו אין, לכל פרויקט של התחדשות עירונית, נכשיל בכך פרויקטים רבים. בנוסף, כאשר ההתחדשות העירונית מבוצעת בשלבים, ניתן לשקול גם את שאלת התשתיות על פי ההתפתחות, בשים לב למרקם החברתי שנוצר, לפיתוח תחבורה ציבורית, וכיו"ב שיקולים."

באשר לבחינת המרקם החברתי קבע בית המשפט כי בפרויקטים של התחדשות עירונית יש לקחת בחשבון את אופי השכונה ויכולת התושבים להתערב ולהשפיע. יש למנוע מצב בו אוכלוסיות חזקות יעשו שימוש בתכנון מדיר ויישארו בשכונות פחות צפופות וירוקות, בעוד שהציפוף יתבצע בשכונות חלשות:

"בענייננו מתעוררת הסכנה כי תושבי שכונות חזקות יעשו שימוש בכוחן כדי למנוע מימוש המגמות עליהן עמדתי, של התחדשות עירונית תוך ציפוף, בשכונות שלהן. היינו, אוכלוסיות חזקות, המתגוררות בשכונות ירוקות יותר וצפופות פחות, ינצלו את כוחן כדי לשמור על סביבה כזו. ע"י מניעת מימוש תכניות התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38 במקרה שלפניי, ישמרו על בתים נמוכים, בתים חד משפחתיים וכך ימנעו אוכלוסייה מגוונות יותר שיכולה להרשות לעצמה דירות קטנות יותר בבית משותף".

 בית המשפט אישר את החלטת ועדת הערר וקבע שהאיזון בהחלטתה בין הצורך לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לצד זכויות התושבים ורצונם נעשה כראוי ואין להחיל מדיניות שונה לגביי שיכון דן. בנוסף לאישור פרויקט תמ"א 38/2 באזור, חויבו העותרים בהוצאות משפט בסך 100,000 ₪.

עת"מ (ת"א) 50776-04-15 עופר לזובסקי נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב

 

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך:

אנדרלמוסיה בפרשנות חישוב זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38/2
החלטת מיסוי חדשה בפרויקטי תמ"א 38- פתרון לבעלי דירות הגג
עקרונות חדשים להרחבת שטחים ומספר הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי
אושרה התוכנית לרבעים 3 ו-4 בתל אביב
עשור לתמ"א 38- ההישגים והכישלונות
פרויקט פינוי- בינוי יאושר תוך שנה בלבד
תמ"א 38 באגף אחד ללא הסכמה של האגף השני
אין חובה לתמריץ כלכלי לצורך ביצוע תמ"א 38
זכויות בנייה מכח תמ"א 38 אינן ניתנות לניוד בתוך המגרש
חובת הנמקה מוגברת בהחלטה לדחות פרויקט מסוג תמ"א 38
החלטת מיסוי חדשה- מכירת זכויות במתחם פינוי בינוי בין יזמים
הצעת חוק- הרחקת קבלני חתימות (מאכערים) מעסקאות פינוי בינוי
הצעת חוק- סמכות לפנות בעל דירה בשל סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי