עשור לתמ"א 38 – ההישגים והכישלונות

באפריל צוין עשור ראשון לתוכנית המתאר הארצית 38.

בעקבות רעידת האדמה שאירעה בשנת 2004 שגבתה את חייהם של כ-280 אלף בני אדם בחופי אסיה הבינה ממשלת ישראל את חומרת הסכנה הנשקפת בפני תושבי המדינה בעת רעידת אדמה. לאור ההבנה כי מדובר בסכנה שאף אזרח אינו חסין מפניה ואחרי התראות לרעידת אדמה גם בישראל, הוחלט להיערך בהתאם, בשנת 2005 אישרו הממשלה ורשויות התכנון את תמ"א 38- תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.

במהלך השנים העניקה הממשלה תמריצים כלכליים עבור יזמים וקבלנים והכניסה תיקונים בכדי לקדם פרויקטים של תמ"א 38:

1. בתחילה, תמורת חיזוק מבנים ניתן היה להוסיף ממ"ד לכל דירה וכן הוספת עוד קומה אחת לבניין.

2. תיקון 2 לתמ"א 38 – במסגרת תוכניות התחדשות עירונית ופינוי בינוי, מאפשר הריסת מבנה ישן ובניית מבנה חדש        במקומו.

3. תיקון 3 לתמ"א 38 העניק זכויות לבניית 2.5 קומות נוספות בגין חיזוק הבניין.

במקביל לתיקונים, המדינה הסכימה לוותר גם על הכנסות ממסים. בשנת 2008 נקבע כי יינתן פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה בדירות תמ"א 38 בשנת 2011 ניתנה אפשרות לקבלת פטור מהיטל השבחה ובשנת 2014 הוכנסו השירותים שמעניק הקבלן לדיירים לסעיף 0% מע"מ. השנה, 2015 גיבשה המועצה הארצית לתכנון ובנייה ועדה לעריכת תיקון רביעי בתוכנית תמ"א 38, במטרה להוסיף הטבות שיגדילו את השימוש בה. המועצה בוחנת בין היתר להוסיף בתיקון מספר 4 אפשרות להקצות שטחי מסחר וגני ילדים במסגרת הפרויקטים.

סקירת נתונים מהעשור הראשון:

עד 2013 חוזקו 8,790 דירות במסגרת תמ"א 38.

על פי נתונים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, נכון לשנת 2011 היו קיימות ברחבי הארץ יותר ממיליון יחידות דיור שאינן עמידות בפני רעידות אדמה: באזור הצפון – 379 אלף, בבית שאן, הממוקמת בליבו של השבר הסורי האפריקני – 2,700, בירושלים והסביבה – 106,500, בעכו ובנהרייה – 15,300, בחיפה – 105 אלף, בחדרה – 9,000, בתל אביב והמרכז – 408,800, באשדוד ובאשקלון – 27,500, ובבאר שבע והדרום – 51,800.

עם זאת, על פי נתוני משרד הפנים מאז 2005 ועד 2013 הוגשו כ-2,460 בקשות להיתר בנייה לחיזוק מבנים, מתוכן אושרו כ-1,650 ונדחו 136 בקשות.

שנת 2013 הייתה שנה משמעותית ליישום תמ"א 38 בישראל. ב-2013 לבדה הוגשו 1,059 תוכניות, מהן אושרו כ-767. עיקר הבקשות להיתר ב-2013 היו במחוזות תל-אביב (570), המרכז (185) וחיפה (225). הסיבה למיעוט הבקשות בשאר האזורים היא ערכי קרקע נמוכים. כך, באזור הצפון הוגשו רק כ-17 בקשות ב-2013 ובדרום 32 בקשות. במחוז ירושלים הוגשו 30 בקשות. יש לציין שעיקר מימוש תמ"א 38 במחוז דרום הינו בעיר אשדוד.

על פי דוח של משרד הפנים תיקונים 2 ו-3 לתמ"א גרמו לעלייה בשנת 2013 בבקשות להיתר בנייה במסגרת תמ"א 38 מ- 556 בשנת 2012 ל-1059 בשנת ב2013. עד שנת 2013 הוגשו בכל הארץ כ-547 בקשות להיתר במסלול של תמ"א 38/2, אושרו כ-245 בקשות ונדחו כ-36 בקשות, שאר הבקשות עדיין בשלבי טיפול בוועדות המקומיות. עוד עולה מהדו"ח כי בין השנים 2012-2005 התייחסו היתרי הבנייה שניתנו לפי תמ"א 38 לחיזוקן של 4,470 דירות, להרחבתן של כ-2,840 דירות קיימות ולהוספתן של כ-4,320 דירות חדשות לבניינים שעברו חיזוק. בשנת 2013 לבד, התייחסו 767 היתרי הבנייה לפי תמ"א 38 לחיזוקן של 4,320 דירות קיימות, להרחבתן של כ-4,110 דירות ולהוספתן של כ-5,890 דירות חדשות.

תון נוסף חשוב הוא כי משך זמן טיפול ממוצע בבקשות להיתר מכוח תמ"א 38. מניתוח הנתונים לאורך השנים, ניכר שיפור במשך הזמן לטיפול בבקשות להיתר. בשנת 2011 הממוצע עמד על 9.5 חודשים, בשנת 2012 משך הזמן הממוצע עמד על כ-12 חודשים, בשנת 2013 משך הזמן הממוצע עמד על כ-7 חודשים. משך זמן הטיפול הארוך יחסית בבקשות להיתר מכוח תמ"א 38 נובע ממרוכבות ההליך, בבחינת היבטים הנדסיים ובשמיעת התנגדויות והכרעה בהן. אין ספק כי לאורך השנים זמן הממוצע הולך ומתקצר, הוועדות הופכות למיומנות יותר בנושא, ויותר פרויקטים יוצאים אל הפועל.

לסיכום, הנתונים בעשור הראשון של תמ"א 38 בארצנו מצביעים על הליך חיובי של התחדשות עירונית הנובע מיישום התמ"א בשטח. נושא מיגון המבנים עלה למודעות הציבור בשנים האחרונות ואין עוררין כי תמ"א 38 נטמעה היטב וממשיכה לצבור תאוצה בימים אלו.

מאמרים נוספים שיכולים לעניין אותך:

אנדרלמוסיה בפרשנות חישוב זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38/2
עקרונות חדשים להרחבת שטחים ומספר הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי
לא ניתן להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של תשתיות 
זכויות בנייה מכח תמ"א 38 אינן ניתנות לניוד בתוך המגרש
פרויקט פינוי- בינוי יאושר תוך שנה בלבד
אושרה התוכנית לרבעים 3 ו-4 בתל אביב
תמ"א 38 באגף אחד ללא הסכמה של האגף השני
אין חובה לתמריץ כלכלי לצורך ביצוע תמ"א 38
חובת הנמקה מוגברת בהחלטה לדחות פרויקט מסוג תמ"א 38 
החלטת מיסוי חדשה בפרויקטי תמ"א 38- פתרון לבעלי דירות הגג
החלטת מיסוי חדשה- מכירת זכויות במתחם פינוי בינוי בין יזמים
הצעת חוק- הרחקת קבלני חתימות (מאכערים) מעסקאות פינוי בינוי
הצעת חוק- סמכות לפנות בעל דירה בשל סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי