שאלות ותשובות בנושא תמ"א 38

האם אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38?

תמ"א מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980, שגובהם עולה על שתי קומות. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם פחות משלוש קומות) מעניקה תמ"א 38 זכויות בניה מצומצמות יותר.

מהו סל הזכויות שניתן על ידי תמ"א 38?

על פי תמ"א ניתן להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור באחת מהצורות הבאות: הוספת עד 2.5 קומות בשטח המבנה בנוסף לסגירת קומת עמודים, או לחילופין הוספת אגף. בנוסף, ניתן על פי התמ"א להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים. יודגש כי במסגרת תמ"א 38/2 ניתן כיום לבצע פינוי בינוי במסגרתו ייהרס הבניין וייבנה בניין חדש, כאשר הדיירים המתפנים ישובו לדירה חדשה בבניין חדש.

אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמה. מה עלי לעשות?

במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של תמ"א 38, הינך מוזמן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, ועד לסיומו כאשר לכל אורך ההליך נוודא את תקינות ההליך, חוקיותו ונפעל כי מלוא זכויותיכם הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת הסכמתך לביצוע פרויקט של תמ"א 38.

מדוע סל הזכויות של תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים?

התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקן מחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38, מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. התמ"א העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פי הערכות מומחים נמצאות גם הן בסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור.

מה לגבי מבנים שנבנו אחרי 1980 ובכל זאת מעוניינים לבצע חיזוק?

מבנים אלה יכולים לבקש מהועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה (ללא צורך בעריכת תכנית מפורטת), וזכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין. אולם, מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 כפי שפורטו להלן.

כיצד ישפיע יישום מסיבי של תמ"א 38 על סביבת המגורים?

במינהל התכנון היו ערים מלכתחילה להשפעות אפשריות של מימוש הזכויות על סביבות המגורים, לרבות – מחסור אפשרי במקומות חניה עבור תוספת יחידות דיור או עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחניה, עיצוב המבנה המחוזק, הסדרת תשתיות בתוך המגרש והשלכות אפשריות על העיצוב העירוני. לכן, נותנת תמ"א 38 למהנדס הרשות המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, הן לעניין ההיתר הבודד והן לגבי שכונות או אזורים שלמים בעיר. בדרך זו שומרת התמ"א על איזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני.

כיצד מסייעת תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה?

חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו'. לפיכך, קובעת תמ"א 38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת. תמ"א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניות שהתיישנו – הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבנים וכדומה. בכך, חורגת תרומתה של תמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה.

כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מעניקה?

תמ"א 38 לא אוסרת על הגשת תכנית מפורטת, המציעה זכויות בניה רחבות יותר, לצד תוספת אלמנט החיזוק למבנה. תכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.