תמ"א 38/2 ברמת גן – צמצום ניכר לאור דו"ח האדריכלית החוקרת

האדריכלית מרים ארז, שמונתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן לחקור את התוכנית ליישום תוכנית תמ"א 38 בעיר, הגישה דו"ח מפורט ובו היא מקבלת חלק מההתנגדויות שהוגשו לתוכנית, וממליצה להפחית את מספר הדירות, לצמצם את האפשרות להרחבת קווי הבניין בפרויקטים ולדרוש מהעירייה להקים תשתיות ציבוריות שיתמכו בתוספות הבנייה.

 רמת גן נחשבת לעיר מרובה בתוספות בנייה, יחד עם לחץ גדול מאוד על תשתיות, כמו צירי תחבורה, מקומות חניה ומוסדות ציבור. על כן, עיריית רמת גן התוותה את תוכנית רג/מק/340/ג/53, או בשמה המקוצר ג/53, שמגבילה את הבנייה במסגרת תוכנית תמ"א 38 בעיר. התוכנית הופקדה ביולי 2014 וזכתה ל- 125 התנגדויות מתושבי העיר, שבעקבותיהן מינתה הוועדה המקומית את האדריכלית  מרים ארז לחקור את התוכנית.
טענותיהם העיקריות של רוב המתנגדים לתוכנית הן כי התוכנית מוגזמת בהיקף זכויות הבנייה שהיא מעניקה, ולא הוכן לצדה מסמך שבוחן לעומק את שטחי הציבור והתשתיות הקיימות מול הצרכים שתוספות הבנייה החדשה ייצרו. מצד שני, יזמים רבים טוענים כי התוכנית מעניקה מעט מדי זכויות, ובכך הופכת פרויקטים של תמ"א 38 בעיר ללא כלכליים.
האדריכלית מרים ארז ולצדה השמאית לבנה אשד, בדקו את ההתנגדויות ואת האפשרויות לזכויות בנייה שיאפשרו היתכנות כלכלית לפרויקטים של תמ"א 38, אך לא על חשבון פגיעה באיכות החיים בעיר.

לאחר כל הבדיקות הנדרשות הגישה האדריכלית מרים ארז דו"ח המלצות לתיקון תכנית היישום של תמ"א 38 בעיר, והמלצותיה העיקריות הן צמצום תוספות הבנייה בפרויקטים, בין השאר באמצעות הקטנת צפיפות הדיור והצרת קווי הבניין שמוצעים בתוכנית העירונית.
ב- 13 שכונות צומצם המכפיל מיחס של 3 או 3.5 ליחס של 2.5 או 3. בשכונת רמת שקמה הוא צומצם מ- 5.25 ל- 4. בשש שכונות המכפיל נשאר אותו הדבר בין 3 ל- 3.5 ובשכונת שיכון המזרחי המכפיל הוגדל מ- 3.5 ל- 4.

ההבדלים הינם דרמטיים. אם ניקח בניין ממוצע של 12 דירות ב- 3 קומות, ב- 13 שכונות צמצמו ליזם 6 דירות עתידיות למכירה, בשכונת רמת שקמה צמצמו ליזמים 15 דירות !!

כעת נותר לבדוק האם אכן הכלכליות אשר מצאה האדריכלית והשמאית להוצאת פרוייקטים של תמ"א  38 ברחבי העיר אכן תעמוד במבחן החברות היזמיות אשר מעוניינות לבצע פרוייקטים של תמ"א 38/2 בעיר וכמובן את בחינת הכלכליות של הבנקים המלווים.

ההמלצות של האדריכלית ארז והשמאית אשד משנות באופן משמעותי את התוכנית המופקדת לעניין תמ"א 38 בעיר רמת גן. נדגיש שוב כי האמור מהווה המלצות בלבד ועל הועדה המקומית לדון בהמלצות ולהחליט אילו מהן יתקבלו.