רכישת דירה מקבלן
רכישת דירה מקבלן
במשרדנו ניסיון של למעלה מ- 22 שנה בעריכת חוזי מכר וקנייה של דירות.
אנו מלווים אתכם מתחילת ההליך ועד רישום הדירה על שמכם.
לכל שאלה הנכם מוזמנים לפנות אלינו - 03-6968296
שלב ראשון
– טרם רכישת הדירה
במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה מקבלן, עליכם לשים לב לקריטריונים הבאים:
- ראשית, עליכם לזכור כי מדובר בדירה הנקנית על בסיס חוזה, ולא על סמך נכס בר קיימא.
- שנית, בשל העובדה כי מדובר בחוזה המונפק מצד החברה הקבלנית, מוטב שתישכרו עורך דין פרטי, אשר יבטיח את ביטחונכם ויבדוק בצורה דקדקנית את תנאי החוזה של רכישת דירה, שכן הסתפקות בעו"ד של החברה הקבלנית, עשוי להיות לכם לרועץ.
שלב שני – טרם החתימה על חוזה רכישת דירה:
בשלב זה, על עורך הדין מוטלת האחריות לבדיקת התנאים הבאים:
- יש לוודא כי קיימת בעלות על הקרקע מצד חברת הבנייה או מצד הקבלן, וכי זמן חכירת הקרקע הנו ארוך טווח.
- יש לוודא כי הקרקע איננה מעוקלת או משועבדת.
- יש לבדוק במשרד רישום המקרקעין את נסח הרישום.
- יש לבדוק את מספר החלקה והגוש.
- יש לבחון את מסמכי הבעלות על הקרקע מצד חברת הבנייה או הקבלן.
- במקרים בהם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל, יש לוודא כי היא עברה הייוון, שכן אם לא תחויבו בתשלום דמי חכירה, דמי היוון ודמי הסכמה זאת מלבד התשלום עבור רכישת דירה (כולל מס רכישה).
- יש לוודא כי לחברת הבנייה או לקבלן, יש היתר בנייה חוקי מטעם העירייה או הרשות המקומית.
שלב שלישי – קביעת תנאי החוזה בעת רכישת דירה מקבלן:
- טרם העברת החוזה לעורך דינכם, עברו בעצמכם על סעיפי החוזה, וודאו כי החוזה עומד בקנה אחד עם ציפיותיכם וסמנו את הסעיפים הבעייתיים, ומאוחר יותר תוכלו לבדוק זאת מול עורך דינכם.
- עליכם לוודא כי כל הסעיפים שסוכמו בעל פה עם הקבלן, אכן קוימו והופיעו בחוזה.
- ודאו כי המפרט הטכני של הדירה מולא במלואו ובאופן מדויק, באמצעות הקבלן.
- ודאו כי קיים סעיף בחוזה, המאפשר לכם לבצע שינויים או תוספות במבנה הדירה, ובמקרה שכזה שכל שינוי יהיה באחריותו הבלבדית של הקבלן או קבלן המשנה.
- ודאו כי בקשתכם תהיה מפורטת ומדויקת ותכלול: תאריך ביצוע, מחירים והטווח המוסכם לאיחור במסירת הדירה.
- בדקו האם תחויבו בתשלום עמלה בגין התקנה של חפצים מסוימים ומה יהיה גובהו של זיכוי בגין חפצים עליהם תוותרו.
- ודאו כי מחיר הדירה הנו סופי וכולל את כל ההוצאות הנלוות בעת רכישת דירה.
- לעולם אל תחתמו על חוזה רכישת דירה חדשה, המתיר לקבלן לעשות שינויים בחלל הדירה או לדחות את מועד הביצוע, ללא אישורכם.
שלב רביעי – בדיקת סעיפי החוזה בעת רכישת דירה מקבלן:
טרם ביצוע החתימה הסופית על חוזה רכישת דירה מקבלן, מוטב לוודא כי התנאים הבאים ידי מימוש בסעיפי החוזה:
- רישום בטאבו: יש לדרוש כי הקבלן יציין את מועד השלמת רישום הבעלות על הנכס על שמכם באגף הרישום של מנהל מקרקעי ישראל.
- דרשו כי החוזה לא יכיל סעיף המונע מכם להוסיף הערת אזהרה לחוזה רכישת דירה, שכן קיומו של סעיף שכזה הנו בבחינת תנאי מקפח.
- ודאו האם מחיר הדירה הסופי כולל את התשלום בגין מס ערך מוסף, או שמא תצטרכו לשלמו בנוסף.
- רכוש משותף: בעת רכישת דירה חדשה יש להקפיד ולבדוק מהם הפרטים אשר הוצאו מהרכוש המשותף והתווספו לדירות הבניין. בדקו איך ניתן להסדיר את עניין הרכוש המשותף בבניין, לרבות: מחסנים, כניסת הבניין, חניות, גג הבניין והגישה אליו. ודאו האם לקבלן יש חזקה על חלק מן השטחים המשותפים, וכמו כן במידה והנכם מבצעים רכישת דירה צמודת גג או גינה, וודאו כי אין על שטחה מתקנים של דיירים אחרים, לרבות: צנרת, דוודים, ביוב ועוד.
- בעת רכישת דירה וודאו כי מחירה כולל את התשלום עבור החנייה, וודאו האם מדובר בחנייה הסמוכה לבניין מגוריכם, וודאו שמא מדובר בחנייה מקורה וציינו בסעיפי החוזה את מיקומה של חנייתכם.
- בעת רכישת דירה הקפידו לבדוק כי הקבלן התקין מערכת לחימום מים סולארית, הבנויה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, ומעבר לכך בדקו כי הקבלן מחויב לא רק להכנת המערכת, אלא להתקנתה זאת בהתאם למפרט הטכני.
- בדקו כי החיבורים מערכות המים, הגז והחשמל כלולים במחירה הסופי של הדירה, וודאו כי לא תחויבו בתשלומים נוספים בגין חיבור הבניין למערכות אלו.
- וודאו אם הקבלן מחויב על סמך החוזה שנקבע בעת רכישת דירה כי יספק לכם חיבור לכבלים, גינון ואנטנת טלוויזיה או שמא הוא מחויב רק להכנת החיבורים.
- וודאו מה כלול בסעיף הוצאות הפיתוח (מדרכה, כביש, גדרות ועוד) והאם הוא מופיע בחוזה רכישת דירה.
- איחור במסירת הדירה: יש לוודא כי קיים סעיף בחוזה המגדיר באופן מדויק את מועד מסירת הדירה, ומהו טווח החריגה (שכן היתר חריגה שהוא למעלה משלושה חודשי חריגה, הנו מקפח). במידה וקיימים סעיפים של חריגה במועד העברת הדירה יש לוודא מהו גובה הפיצויים המגיעים לכם בגין חריגה שאיננה באשמת הקבלן. וכמובן יש לוודא כי כל חריגה מהמועד הקבוע בחוזה היא בבחינת הפרת חוזה.
- אל תחתמו על חוזה רכישת דירה במידה ומופיע בו חוזה המגדיר כי עצם קבלת הדירה, ההוכחה לכך שמצב הדירה תקין.
- הבטחת השקעה: בעת חתימה על חוזה רכישת דירה, וודאו כי מוכר הדירה לא יקבל למעלה מחמישה עשר אחוזים ממחיר הדירה, אלא במקרים בהם הבטיח את ההשקעה באמצעות הדרכים הבאות:
- מסירת ערבות בנקאית להבטחת כספיכם: וודאו עם עורך דינכם, כי בעת החתימה על חוזה רכישת דירה יופיע נוסח לערבות בנקאית וחד משמעית המבטיחה כי במקרים של עיקול הקרקע או הדירה בגין צו מינוי או פירוק כונס נכסים וצו קבלת נכסים, כספיכם יוחזר.
- וודאו כי הקבלן מבוטח בחברה מוכרת על מנת להבטיח את ביטחון השקעתכם הכספית במצבי סיכון.
- וודאו כי הקבלן שיעבד חלק מהקרקע או מהדירה במשכנתא, המבטיחה את כספיכם.
- וודאו כי הקבלן רשם הערת אזהרה לגבי הקרקע או הדירה באגף הרישום של משרד המקרקעין וכי לא רשומים על הקרקע עיקולים או שעבודים.
- וודאו האם הקבלן העביר את זכות הבעלות על הדירה או הקרקע על שמכם,בהתאם לחוזה המכר וללא כל עיקול או שיעבוד של צד ג'. (הערה: על פי חוק המכר, כל הבטחת השקעה מחויבת לפי ערכה הנומינלי – השקלי, יחד עם זאת זוהי זכותכם המלאה לדרוש כי הבטחת ההשקעה תהיה צמודה מטבע זר או למדד.
- קבלת דירה: בעת חתימה על חוזה רכישת דירה, וודאו כי הקבלן מתחייב לכך שהדירה תימסר במועד מסודר וקבוע מראש, וכי הדירה תימסר לבעליה כשהיא תקינה, נקייה וללא כל פגם. לפיכך, יש לערוך סריקה יסודית ומתועדת בעת קבלת הדירה (רצוי עם מהנדס מטעמכם), על מנת לוודא כי הכל תקין וללא רבב. ומעבר לכך, אל תסכימו לחתום על הצהרת היעדר תביעות, מכיוון שאולי בעתיד יתעוררו בעיות אשר תחייבנה תביעה.
עם קבלת הדירה רצוי לבחון את הקריטריונים הבאים:
- בדקו אם קיימת רטיבות בקירות הדירה, התקרה וצינורות המטבח.
- בדקו כי קיימת סימטריה בעבודת הריצוף, ואתרו אריחים סדוקים.
- וודאו כי צבע הקירות בדירתכם הנו אחיד.
- וודאו כי הברזים בביתכם החדש תקינים וזורמים.
- וודאו כי דלתות וחלונות הבית נפתחים ונסגרים בקלות.
- וודאו כי החשמל בדירה פועל כראוי.
- הכינו פרוטוקול המתעד את כל הפגמים שנמצאו בדירה, ואת מועדי תיקונם.
- במידה ומצאתם פגמים נוספים דווחו זאת לקבלן, כמו גם בסוף שנת מגוריכם הראשונה, תוכלו לטפל בהסדרת הפגמים.
- בדקו האם קיימים ליקויי בניה נוספים.
אחריות הקבלן לתיקונים:
גם לאחר רכישת דירה מקבלן וקבלתה, הנכם מוגנים מבחינה חוקית (חוק המכר) בכל הקשור לטיפול בפגמים מצד חברת הבנייה או הקבלן. על סמך הוראות חוק המכר, הקבלן מחויב על חוזה רכישת דירה בשתי תקופות שונות:
- תקופת הבדק – בתקופה זו, מחויב הקבלן לתקן כל נזק, למעט מקרים בהם הנזק הנו באחריות רוכש הדירה. תקופת הבדק הנה דינאמית ומשתנה בהתאם לליקוי:
- קילוף ניכר בחיפוי החיצוני – 7 שנים
- ליקויי צנרת, מרזבים והסקה – 2 שנתיים
- סדקים בתקרות ובקירות – 5 שנים
- רטיבות במקלט, בקירות ובגג – 3 שנים
- שקיעה של מרצפות בשטח הבניין, לרבות: מדרכות, חנויות ושבילים – 3 שנים
- ליקויים במנועים, במכונות ובדוודים – 3 שנים
- שקיעת של מרצפות באזור קומת הקרקע – 3 שנים
- קילוף של חיפויים באזור חדר המדרגות – 3 שנים
- אי התאמות יסודיות אחרות – 1 שנה
- תקופת האחריות – בתקופה זו, מוטלת ההוכחה בדבר קיומם של פגמים בדירה החדשה (שהם באחריותו ואשמתו של הקבלן), על רוכשי הדירה.
לסיכום, בעת רכישת דירה חשוב להקפיד על בדיקת כל הסעיפים האמורים, בכדי למנוע התמודדות עתידית עם אי אלו קשיים, אשר לאחרונה מקבלים ביטוי רב בתקשורת (כדוגמת חברת הבנייה חפציבה). כמו כן, טרם רכישת דירה, בין שמדובר בתהליך של רכישת דירה חדשה, ובין שמדובר בתהליך של רכישת דירה מיד שנייה, הקפידו לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין, אשר יבצע עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות, טרם כניסתכם להליך של רכישת דירה וכמובן יהיה שותף ועד מלא לאורך כל תהליך החתימה על חוזה רכישת דירה.
היות ומדובר בצעד פיננסי כה משמעותי, אל תחסכו בכסף, ודאגו לטיפול משפטי מהשורה הראשונה למען רכישת דירה בצורה שקטה ובטוחה.
במידה ואתם זקוקים לעורך דין משרדנו ישמח לעזור. אנו נלווה אותכם מתחילת ההליך ועד סיומו, נוודא כי כלל התנאים המצויינים במדריך זה אכן מתקיימים בפועל. ניתן לכם את כל הייעוץ המשפטי הנדרש, ונדאג לכך כי הנכס אשר בכוונתכם לרכוש, יועבר בסוף ההליך לבעלותכם המלאה כשהוא נקי מעיקול ו/או זכויות צד ג'.
