המדריך המשפטי המלא עסקת "פינוי– בינוי" מוגדרת במסגרת החוק כדלקמן: "חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי בינוי אשר על פיהם, מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה"
קרא עוד List Item 1פינוי בינוי – איך לקבל את המקסימום הרצאה של עו"ד אלדר אדטו בכנס התחדשות עירונית. עו"ד אדטו מסביר איך להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי ומהי הדרך הנכונה לפעול על מנת להשיג לדיירים את המקסימום בעסקת פינוי בינוי.
קרא עוד List Item 2תנאים לאישור פינוי בינוי לצורך אישורה של התוכנית כתוכנית פינוי בינוי, קיימים להתקיים התנאים הבאים: מספר היחידות המתפנות במתחם פינוי בינוי לא יפחת מ- 24 יחידות. המתחם יכול לכלול מספר בניינים אשר בסך הכללי לא יפחתו מ- 24 יחידות מתפנות. המתחם בו מתוכנן פינוי בינוי מצוי בתחומה המוניציפאלי של עירייה ומועצה מקומית. לבקשה לביצוע עסקת פינוי בינוי יצורפו המסמכים הבאים: 3.1. תכנון ראשוני לפינוי 24 יחידות דיור ולבנייתן של 24 יחידות דיור לכל הפחות במקומם.
קרא עוד List Item 3תנאי פטור ממיסוי בביצוע עסקאות פינוי בינוי ההתקשרות בין הצדדים לביצוע עסקת פינוי בינוי תיערך לאחר "היום הקובע" אשר נקבע כיום 7 לנובמבר 2001. הדירה אשר מתפנה במסגרת עסקת פינוי בינוי שימשה את המחזיק בה לפחות שנתיים רצופות לפני ההכרזה על המתחם מתחם פינוי בינוי. הדייר מוכר את מלוא זכויותיו באותה היחידה במסגרת העסקה של פינוי בינוי.
קרא עוד List Item 4מסלולי הכרזה – פינוי בינוי קיימים שלושה מסלולים להכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי: "מתחם פינוי בינוי" – הגדרה המיועדת למתחמים אשר הוגדרו בצו כמתחמים של פינוי בינוי על ידי ועדה שמינתה הממשלה לפי הוראות חוק התכנון והבנייה. בסמכות הועדה להמליץ לממשלה בצו על המתחם כמתחם פינוי ובינוי.
קרא עודאיך לקבל את המקסימום בעסקת פינוי בינוי (טיפים) אז פנו אליכם לבצע עסקת פינוי בינוי בבניינכם, היזם נשמע מתלהב, ההצעה סבירה ואתם כבר מדמיינים איך אתם יושבים על המרפסת החדשה וסופרים ציפורים נודדות. אז רגע לפני החתימה הנה, על קצה המזלג, מספר טיפים כיצד למקסם את התמורה שלכם בפרויקט פינוי בינוי:
קרא עודמה ניתן לעשות כנגד דייר סרבן לביצוע עסקת פינוי בינוי? בטרם נפנה לחידוש ההלכתי, אשר נקבע לאחרונה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, בו שונה משמעותית מאזן הכוחות בין הדיירים המעוניינים בביצועו של פרויקט פינוי בינוי, אל מול דייר "סרבן" (או יותר) אשר מעכב את יציאתו אל הפועל של פרויקט פינוי בינוי בלא טעם ענייני ממשי, נגדיר תחילה את המונח פינוי בינוי.
קרא עודהשינויים שנוצרים בעקבות אישור החוק להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ביום 21 באוגוסט 2016 פורסם הנוסח הסופי לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016. מטרת החוק העיקרית הינה לקדם ולעודד פעילות להתחדשות עירונית להגדיל את היקף המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור.
קרא עוד0% מע"מ על פרויקטים של פינוי בינוי ועסקאות תמ"א 38 עד היום במסגרת עסקאות של פינוי בינוי ותמ"א 38, רשויות המס לא התירו לקבלן לבצע זיכוי במע"מ בגין עלויות העבודה והחומרים אשר רכש במסגרת ביצוע הפרויקט. כך הלכה למעשה מספר רב של פרויקטים לא יצאו לפועל, כאשר הקבלנים לא היו יכולים להזדכות ומספר פרויקטים לא יצאו לפועל בשל היעדר כלליות עסקית מטעם הקבלן.
קרא עודחוק מארגני העסקאות (המאכערים) בפרויקטים של פינוי-בינוי ירד מסדר הדיונים של ועדת הרפורמות תופעת המאכערים הינה תופעה נרחבת בעסקאות של התחדשות עירונית, ועל כן גם המחוקק נדרש לסוגיה זו והצעת חוק נכתבה במיוחד כדי לטפל בנושא- "חוק מארגני העסקאות". החוק נועד להתמודד עם מקרים שבהם גורמים שונים מחתימים בעלי דירות על ביצוע עסקת פינוי-בינוי, כך שההסכם כולל התחייבות שבעלי הדירות יתקשרו בעתיד עם יזם שייבחר על ידי המארגן. בתמורה להתחייבות זו של בעלי הדירות, מתחייב המארגן לגיוס הסכמותיהם של יתר בעלי הדירות לעסקה.
קרא עודקנס עתק לסרבן בגין סירוב לפינוי בינוי מזה זמן מה, קיימת מדיניות המעודדת התחדשות עירונית הכוללת, בין היתר, קידום והאצת פרויקטים שונים של פינוי בינוי שביסוד, כל אחד מהם, מתבצעת עסקת קומבינציה של דיירי הבניין עם יזם (החברה הקבלנית) אשר מכשירה את הקרקע לצורך הריסת המבנה הקיים ובנייתו של בניין חדש. ככלל, עם סיומה של עסקת פינוי בינוי זוכה כל אחד מהדיירים בפרויקט המיועד להשביח את נכסו ולמקסם את שוויו הכספי באופן ניכר.
קרא עודרק 13% מהמתחמים שאושרו כמתחמי פינוי בינוי ביוזמת המדינה הגיעו לשלב בנייה בפועל דו"ח מבקר המדינה מצביע כי למעלה ממחצית מהמתחמים שהוכרזו לפינוי בינוי לא קודמו כלל וכי מסלולי ההתחדשות העירונית של הממשלה הם בעלי תפוקה נמוכה, ואינם עומדת בצורכי הדיור הלאומי.
קרא עודפינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 (תיקון מס' 2) כידוע, וכחלק ממדיניות המעודדת התחדשות עירונית והאצת פרויקטים שונים של הריסת המבנה הקיים – בנייני מגורים ישנים ורעועים המתבצעים במסגרת מתבצעת עסקת קומבינציה של דיירי הבניין עם יזם (החברה הקבלנית) אשר מכשירה את הקרקע לצורך בנייתו מחדש של בניין אשר בסיומו זוכה כל אחד מהדיירים בפרויקט המיועד להשביח את נכסו בשווי כספי ניכר.
קרא עודהארכת תקופת ההכרזה בפרויקט פינוי בינוי יתרון גדול הקיים במסגרת עסקאות פינוי בינוי, הינו כי לא קיים מס על העסקה המתבצעת בין הדייר לחברה הקבלנית. נזכיר כי העסקה המתקיימת בין הדייר לקבלן מורכבת מ- 2 עסקאות. בראשונה "מוכר" הדייר לקבלן את דירתו, ובשנייה "קונה" הוא מהקבלן את דירתו החדשה. משמע, בכל מצב אחר, הדייר היה חשוף למס שבח בגין מכירת דירתו וכן למס רכישה בגין רכישת הדירה החדשה.
קרא עודעקרונות חדשים להרחבת שטחים ומספר הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי ביום 09.12.2015 ועדת הרפורמות של הכנסת אישרה מדיניות חדשה עם עקרונות חדשים שיגדילו בהיקף משמעותי את הקצאת הקרקעות לפרויקטים של פינוי בינוי. הוועדה בראשות ח"כ אלי כהן החליפה את המדיניות הקיימת בה קיים מיקוח קבוע בין היזמים לרשויות המקומיות על היקף תוספות הבנייה, אשר מעכב את הוצאת פרויקטים של פינוי בינוי לפועל. התכנית החדשה תאפשר הקצאת תוספות קרקע שיגדילו פי 3 עד פי 8 את השטח עליו יוקם
קרא עודאושר החוק להקמת הרשות להתחדשות עירונית מליאת הכנסת אישרה בשבוע שעבר בקריאה שנייה ושלישית את חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ברוב של 57 ח"כים. מטרת הרשות להתחדשות עירונית היא להגדיל את היקף מימוש המיזמים בפינוי בינוי ולהאיץ את ביצועם, והיא תהיה אחראית לאתר אזורים עירוניים בנויים המתאימים להתחדשות עירונית, ולסייע לדיירים לקדם פרויקטים.
קרא עודהוועדה לתכנון מהיר תאשר פרויקטים של פינוי-בינוי ותוכניות בנייה פרטיות בימים אלו, משרד האוצר מקדם תיקון חקיקה שמטרתו היא להרחיב משמעותית את סמכויותיה של הוותמ"ל (ועדת תכנון מיוחדת שהוקמה ב-2014 בימי יאיר לפיד כשר אוצר, ושתפקידה לאשר במהירות תוכניות בנייה נרחבות וגדולות בהיקפם בעיקר על קרקעות של המדינה) על פי הצעת החוק החדשה ניתן יהיה להגיש לאישור הותמ"ל תוכניות פינוי בינוי ותוכניות בנייה בקרקע פרטית מרובת בעלים.
קרא עודהגבלת תוספת שטחים ל- 25 מ' נוספים בעסקאות פינוי בינוי פרויקטים של פינוי בינוי ידועים במורכבותם ומתאפיינים בניהול משא ומתן ארוך בין הקבלן לדיירים, שבו מסכמים בין היתר על תוספות הבנייה שיקבלו הדיירים בדירתם החדשה. זהו שוק חופשי, בו בכל פרויקט פינוי בינוי מגיעים הצדדים לאחר מו"מ ארוך, על התמורות אשר יקבלו הדיירים בתמורה להסכמתם לביצוע עסקת פינוי בינוי.
קרא עודפינוי בינוי – בית משפט קבע כי דיירים מחויבים ל"הצעה בלתי חוזרת" פינוי בינוי – בית משפט קבע כי דיירים מחויבים ל"הצעה בלתי חוזרת" לפרויקט פינוי בינוי שחתמו בשנת 2006, למרות שלא הגיעו להסכמה עם החברה עם הסכם מחייב
קרא עודהצעת חוק – סמכות לפנות בעל דירה בשל סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי משרד המשפטים פרסם תזכיר הצעת חוק לתיקון חוק פינוי בינוי (פיצויים), בו מוצע כי לבית המשפט תהיה הסמכות להורות בצו על פינויו של בעל דירה מסרב, באופן שיאפשר את קידום יציאתה של עסקת פינוי בינוי אל הפועל וכן למנות אדם שיוכל לפעול למימוש עסקאות אלו.
קרא עודהעיכובים בהקמת הרשות להתחדשות עירונית ביום שני 13.02.2017 התקיים דיון מיוחד בוועדת הכלכלה בכנסת בעניין הקמת הרשות להתחדשות עירונית. המינהלה תוקצבה ב-37 מיליון שקל וקיבלה היתר להתחייב ב-80 מיליון שקל נוספים אך עדיין לא הוקמה הרשות כמתוכנן. נזכיר כי הרשות להתחדשות עירונית היא רשות חדשה שאושרה לפני מספר חודשים בכנסת.
קרא עודלמרות שסרבני פינוי בינוי חתמו, התובעים חויבו בכ- 110,000 ₪ אגרת בית משפט עסקת פינוי בינוי – בית המשפט המחוזי בלוד דחה בקשה להשבת תשלומי אגרה ששולמה בגין הגשת תביעת דיירים סרבנים בעסקת פינוי בינוי, וזאת למרות שבסופו של יום הסרבנים חתמו על הסכם פינוי בינוי.
קרא עודהעליון בקריאה למחוקק לחייב דייר סרבן לחתום על הסכם פינוי בינוי "אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוֹע, עוצם את עיניו מראוֹת, ודבק בסרבנותו. כזו היא המערערת. מה שטוב ל-17 שכניה, אינו טוב דיו עבורה". בפסק דין שניתן בימים אלה, קורא בית המשפט העליון למחוקק לאמץ חקיקה אשר תחייב את הדייר הסרבן לחתום על הסכם פינוי בינוי.
קרא עודסרבן של פרויקט פינוי-בינוי חויב לשלם מיליון שקל לשכניו בית משפט השלום בהרצלייה קיבל את תביעתם של 27 מדיירי בניין שהתקשרו עם יזם בעסקת פינוי בינוי כנגד דייר סרבן אחד. השופט יעקב שקד חייב את הדייר הסרבן לשלם לתובעים סך של 1,000,000 ₪ בגין סירובו, ותוספת של 120,000 ₪ בגין הוצאות משפט.
קרא עודעיריית תל אביב מודיעה על מתן פטור מהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי כידוע, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית מסוימת והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. היטלי השבחה נגבים על ידי הרשויות המקומיות לדוגמא בשל תוספת זכויות בנייה בפרויקטים של פינוי בינוי. ההיטל מגיע למחצית מעליית הערך.
קרא עודהחלטת מיסוי חדשה – מכירת זכויות במתחם פינוי בינוי בין יזמים החלטת מיסוי חדשה שהתפרסמה 3637/15 עוסקת במכירת חלק ממתחם פינוי בינוי בין שני יזמים. בפרויקט פינוי בינוי רוכש יזם זכות לבנות על מקרקעין מבונים ומיושבים. היזם מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם, להרוס את המבנים הקיימים, ולבנות במקומם בניינים חדשים, כאשר הדיירים המפונים יקבלו דירות חדשות בבניינים החדשים שייבנו במתחם.
קרא עודהצעת חוק: הרחקת קבלני חתימות (מאכערים) מעסקאות פינוי בינוי הצעת חוק שמקדם האגף להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון בשיתוף מלא עם משרד המשפטים, מציעה תוכנית חדשה להסדרת תופעת המאכערים בפרויקטים של פינוי בינוי. במקביל ההצעה תכלול הצעת החוק סנקציות נגד דיירים סרבנים בפרויקטים של פינוי בינוי.
קרא עוד"פרויקט פינוי-בינוי יאושר תוך שנה בלבד" בכנס שמאי המקרקעין שנערך בעיר אילת, ראש מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי הבטיח כי הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור תאשר תוכניות התחדשות עירונית בתוך 12 חודשים – במקום 10-15 שנים.
קרא עוד