איך מתחילים פרוייקט תמ"א 38? עשרות פרויקטים של תמ"א 38 לא מצליחים לצאת אל הפועל משלל סיבות. במאמר קצר זה ניתן לכם את 10 הנקודות שבעזרתם תוכלו להוציא פרויקט תמ"א 38 לפועל.
קרא עוד List Item 1קניית דירה בפרויקט תמ"א 38 עשרות דירות נמצאות כעת למכירה, בפרויקטים בבנייה במסגרת תמ"א 38. לרוכש הפוטנציאלי, עסקת רכישה במסגרת תמ"א 38 היא בדרך כלל עסקה משתלמת מאוד. מחירי הדירות נמכרים במחירים נמוכים יותר בממוצע של 7-15% מדירות זהות בבניין חדש לחלוטין, ויוצרים הזדמנות לגור בדירה חדשה במחיר סביר (הכל יחסי כמובן).
קרא עוד List Item 2בחירת קבלן לביצוע פרוייקט תמ"א 38 טרם חתימה עם קבלן לביצוע תוכנית תמ"א 38 יש לבחון מספר פרטים על הקבלן: ראשית: האם הקבלן אשר מעוניין לבצע את פרויקט תמ"א 38 אצלכם הוא אדם פרטי, או חברה. אם זו חברה, האם היא חברה פרטית או חברה ציבורית?
קרא עוד List Item 3אחוז הסכמת הדיירים הנדרש לביצוע תמ"א 38 חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח – 2008 (תמ"א 38) קובע את סף ההסכמה הנדרש מבין בעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38 כמפורט להלן:
קרא עוד List Item 4שיקולים בבחירת עו"ד לפרויקט תמ"א 38 תמ"א 38 – או בשמה המלא: תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – היא מהפרויקטים בעלי החשיבות הלאומית הגבוהה ביותר בישראל של היום. מטרת התכנית ברורה: להבטיח את עמידותם של כמה שיותר מבנים ברחבי ישראל מפני רעש אדמה חזק, אשר על פי כל הסימנים יתרחש באזורנו במוקדם או במאוחר.
קרא עודהכל על המיסים בתמ"א 38 עסקה המבוססת על תמ"א 38 כרוכה בחבויות של רשויות המס הן ליזם והן לדיירים. בעסקת תמ"א 38 היזם למעשה רוכש מהדיירים את זכויות הבנייה העומדות לרשותם מכוח התכנית, לרבות בניית היחידות הנוספות, וזאת בתמורה לשירותי חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ותוספות לדירות. עסקה זו כרוכה בחבויות מס (מס שבח, מס רכישה, מע"מ, מס הכנסה) אשר משפיעות על רווחיות פרויקט תמ"א 38 וכדאיותו.
קרא עודהתנגדות דיירים לתמ"א 38 לבית המשפט המחוזי בחיפה, הוגש ערעור מטעם חמישה מתוך שבעה בעלי דירות בבית משותף, וזאת לאחר שפנו למפקחת על המקרקעין בחיפה בבקשה לעשות שימוש בסמכותה המוקנית לה מכח סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים כנגד רעידת אדמה) ולאשר את ביצוע העבודות בבניין במסגרת תמ"א 38 (חיזוק המבנה לרבות הקמת מעלית, ממד"ם ועבודות שיפוץ) בתמורה לקבלת זכויות לבניית יחידות מגורים נוספות שיועברו לקבלן המבצע), וזאת למרות התנגדות השכנים.
קרא עודשכן מתנגד לתמ"א 38 – מה עושים? מה קורה במידה וקיימת הסכמה עקרונית של רוב הדיירים בבניין לביצוע תמ"א 38, אך עדיין קיימים שכנים המתנגדים לפרויקט ביצוע תמ"א 38. יש לזכור כי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעיות אדמה) התשס"ח – 2008 (תמ"א 38) קובע את סף ההסכמה הנדרש מבין בעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38. במסגרת ביצוע תמ"א 38, קיימים 4 סוגי היתרים, כאשר לכל אחד קיימת דרישה שונה. (לענייו סוג ההיתר ואחוז הרוב הנדרש – לחץ כאן.)
קרא עודחוזר מנהל כללי לעניין יישום תוכניות תמ"א 38 חוזר מנהל כללי של משרד הפנים לעניין מימוש ויישום תוכניות תמ"א 38: ביום 6 לינואר 2009 פורסם חוזר של משרד פנים לעניין יישום תוכניות תמ"א 38. בחוזר עצמו מפרט משרד הפנים את התנאים והדרישות לקיום התוכנית. לצורך אישורה של תוכנית תמ"א 38 ולעידוד נוסף של חיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, אושרו מספר תיקוני חקיקה:
קרא עודשוכר נכס לניהול בית קפה לא ימנע ביצוע עסקת תמ"א 38 בית משפט השלום בתל אביב, דחה בקשה של שוכר נכס מסחרי הנמצא בקומת הקרקע ברחוב יהודה הלוי, לצו מניעה אשר יאסור על ביצוע עבודות למימוש תכנית תמ"א 38 בבניין. בית המשפט קבע כי בהגשת בקשה לצו מניעה נבחנים שני היבטים מרכזיים: סיכויי ההליך העיקרי ומאזן הנוחות. כמו כן, יש לבחון את התנהלותו של המבקש, את תום לבו – וכאשר מדובר בבקשה שהוגשה במעמד צד אחד, יש לבחון גם האם גילה את כל המידע הרלוונטי. בית המשפט מצא לנכון לקבוע כי בכל אחד משלושת הפרמטרים האלה – כשל המבקש כישלון ניכר.
קרא עודתיקון לחוק מיסוי מקרקעין- הרחבת הפטור ממס שבח על עסקאות תמ"א 38 כפי שפירטנו במאמר על חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם בחודש שעבר, תוקנו סעיפים מהותיים בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ בנוגע לפטור ממס שבח בעסקאות של תמ"א 38. החוק החדש קובע כי הפטור ממס שבח יחול על זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 וגם על זכויות הבניה מכוח התב"ע. נסביר: לפני פרסום החוק החדש הפטור ממס שבח ניתן רק על הזכויות החדשות שהעניקה תמ"א 38 ולא על זכויות הבנייה שהוקנו למבנים מתוקף התוכניות הקיימות. למעשה בעבר, הפטור ממס שבח לדיירים הוחל רק לגבי זכויות הבניה שמקורן בתמ"א, והדבר גרע מהיתכנות כלכלית של פרויקטים וסרבל את חישוב זכויות הבנייה.
קרא עודשיטה חדשה של אביגדור יצחקי לחישוב זכויות בתמ"א 38/2 יו"ר המועצה הארצית אביגדור יצחקי הציג בישיבת המועצה הארצית לתכנון ובניה, 3 שיטות חדשות לחישוב זכויות במסלול ההריסה והבנייה מחדש של תמ"א 38, אך אחת מהם ששונה משמעותית מהתוכנית שהופקדה להתנגדויות בנובמבר האחרון, הוכרזה כפשוטה ומעודפת וזכתה לגישה אוהדת יותר במשרד המשפטים.
קרא עודהנחיות מרחביות חדשות של הועדה המקומית תל-אביב-יפו ביום 27.6.16 פרסמה עיריית תל-אביב-יפו הנחיות מרחביות של הועדה המקומית תל-אביב-יפו בהתאם לתיקון 101 לחוק התכנון והבניה סעיף 145ד. ההנחיות המרחביות מופיעות בפרקים על פי מרכיבי הבניין וסביבתו. בפרקים ייעודיים רוכזו גם הנחיות הועדה התכנוניות למערכות המשרתות את הבניין ודייריו, ואופן התחברותו למערכות הציבוריות.
קרא עודמניעת הסתרת נוף לדירות עתידיות והיעדר חניה אינם טעם למנוע תמריצים מכוח תמ"א 38 בעלי דירות בבניין בן 6 יחידות דיור בחיפה וחברה יזמית הגישו בקשה להיתר בנייה לחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה וניצול תמריצים מכוח תמ"א 38, הרחבת דירות קיימות, תוספת 2.5 קומות וחמש יחידות דיור. הוועדה המקומית בחיפה אישרה את הבקשה בתנאים, כאשר אחד התנאים הנו ביטול הקומה החלקית העליונה והדירה המוצעת בה, בשל ההסתרה הנגרמת לבניינים בסביבה ובהיעדר שני מקומות חניה נדרשים.
קרא עודהצעה לתיקון מס' 9 לחוק המכר- אין היתר בנייה אין הסכם מכר בימים אלו התקבלה הצעת חוק לתיקון חוק המכר דירות, הצעה אשר תגן על רוכשי הדירות ותעניק להם רשת ביטחון. כיום, חוק המכר (דירות) מאפשר ליזמים למכור דירות גם כשאין עדיין היתר בנייה, ופעמים רבות גם במצב שבו התוכניות אינן תואמות כלל את התב"ע המקומית ושאין ודאות שהדירות יוכלו להיבנות ולהימסר לרוכשים.
קרא עודועדת הערר בחיפה קבעה כי רק במקרים חריגים תגבר הפגיעה בנוף על האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים על פי תוכנית תמ"א 38 ערר שהוגש על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה אשר אישרה בתנאים בקשה לחיזוק מבנה קיים בן 6 יח"ד, תוך ניצול תמריצים מכוח תמ"א 38, ברחוב יוכבד 20, פינת רחוב שמשון 32, חיפה.
קרא עודעיריית גבעתיים מצמצמת את זכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38 ממסמך מדיניות שגיבשה עיריית גבעתיים עולה כי היא מצמצמת את זכויות הבנייה בפרויקטים להריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38/2. מסמך המדיניות קובע החמרה בתנאים לקבלת היתר בנייה במסלול של הריסה ובנייה מחדש, ומצמצם את הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים של תמ"א 38/2. הצפי כמובן כתוצאה מהאמור הינו צמצום משמעותי של כמות הפרויקטים שיצאו לדרך.
קרא עודאישור הוספת ממ"ד ימנע בעתיד ביצוע תמ"א 38 לבית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים הוגש ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה לפיו ניתן צו מניעה לבעלי דירה בבית משותף להוסיף ממ"ד לדירתם תוך הרחבת חדר קיים. הדיירים מתגוררים בבניין בחיפה אשר מחולק לשני אגפים ומכיל 4 דירות.
קרא עודממ"ד שנבנה לא מונע ביצוע עסקת תמ"א 38 דיירים בבית משותף בירושלים ובו 18 דירות ביקשו לחזק את הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38 ואולם בקשתם נדחתה על הסף על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים (המשיבה) בגלל העובדה שלאחת הדירות במבנה נוסף ממ"ד בהיתר בנייה משנת 2012. הדיירים הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה.
קרא עודועדת הערר המחוזית קבעה כי ממ"ד הוא חובה בפרויקטים של תמ"א 38 במסגרת ערר שהוגש על ידי חברה יזמית נגד החלטת הוועדה המקומית אשר סירבה לבקשה להיתר בניה לחיזוק מבנה לפי תמ"א 38 ברח' תל חי 30 בראשון לציון התבקשו, בין היתר, תוספת 2 קומות וקומה חלקית וכן 12 יח"ד ל-24 יח"ד קיימות. לפי הבקשה תוכננו ממ"דים לדירות החדשות בלבד ולא לדירות הקיימות.
קרא עודהמועד שבו מתקיים חיוב בהיטל השבחה מכוח תכנית המאפשרת קירוי פרגולות, בדירה שנבנתה מכוח תמ"א 38, הוא מועד היתר הבניה ולא מועד אישור התכנית חברה יזמית התקשרה בהסכם עם בעלי דירות בבניין בראשון לציון לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38, לאחר שהוצא היתר בניה לחיזוק הבניין וכן לתוספות בניה, תוספת 6 יח"ד ו-2 קומות ומשמכרה החברה היזמית את דירת הגג בקומה השישית שנבנתה במסגרת הפרויקט, חויבה החברה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון בהיטל השבחה בגין תכנית המאפשרת קירוי פרגולה בגגון (רצ/30/1/1).
קרא עודביהמ"ש העליון- עסקת קומבינציה לצורך תמ"א 38/2 מזכה את המוכר בפטור ממס שבח בין בעלי הדירות בבניין לבין היזם נחתמה בשנת 2012 עסקה בה הדיירים מכרו ליזם חלק מזכויותיהם במקרקעין, בתמורה לדירות חדשות בבניינים שיוקמו. כלומר, בעלי הדירות והיזם הם צדדים לעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי. בית המשפט דן בשאלה האם בעלי הדירות זכאים לפטור ממס שבח בגין מכירת הזכויות,
קרא עודעשור לתמ"א 38 – ההישגים והכישלונות בעקבות רעידת האדמה שאירעה בשנת 2004 שגבתה את חייהם של כ-280 אלף בני אדם בחופי אסיה הבינה ממשלת ישראל את חומרת הסכנה הנשקפת בפני תושבי המדינה בעת רעידת אדמה. לאור ההבנה כי מדובר בסכנה שאף אזרח אינו חסין מפניה ואחרי התראות לרעידת אדמה גם בישראל, הוחלט להיערך בהתאם, בשנת 2005 אישרו הממשלה ורשויות התכנון את תמ"א 38- תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.
קרא עודממ"ד עד קצה גבול החלקה במסגרת תמ"א 38 ב- 02.09.2014 התקבלה החלטה בועדת הערר המחוזית בתל אביב על ידי יו"ר מיכה גדרון המאפשרת בניית ממ"דים עד גבול המגרש בבניין מגורים ברחוב איתמר בן אבי בתל אביב, במסגרת בקשה להיתר פרויקט תמ"א 38.
קרא עודתמ"א 38/2 ברמת גן – צמצום ניכר לאור דו"ח האדריכלית החוקרת האדריכלית מרים ארז, שמונתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן לחקור את התוכנית ליישום תוכנית תמ"א 38 בעיר, הגישה דו"ח מפורט ובו היא מקבלת חלק מההתנגדויות שהוגשו לתוכנית, וממליצה להפחית את מספר הדירות, לצמצם את האפשרות להרחבת קווי הבניין בפרויקטים ולדרוש מהעירייה להקים תשתיות ציבוריות שיתמכו בתוספות הבנייה.
קרא עודבית משפט העליון- למפקח על רישום המקרקעין סמכות ייחודית לדון בכל סכסוך הנוגע לפרויקט תמ"א 38 החלטת מיסוי חדשה שהתפרסמה 3637/15 עוסקת במכירת חלק ממתחם פינוי בינוי בין שני יזמים. פסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון בסוף חודש שעבר קובע כי למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם הנובע מחוק החיזוק- תמ"א 38, ובתוך כך גם בזכויות קנייניות.
קרא עודלא ניתן להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של תשתיות בפסק דין ארוך ומפורט (76 עמ'), פירט בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב (כבוד השופטת ד"ר מיכל אגמון גונן), את התפתחות התחדשות העירונית, הן במסגרת התמ"א והן במסגרת פינוי בינוי, דן בהם באופן מפורט והגיע למספר קביעות חשובות.
קרא עודאנדרלמוסיה בפרשנות חישוב זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38/2 חוסר הבהירות בנוגע לחישוב זכויות הבנייה הניתנות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה ממשיך להתקיים. לב המחלוקת הינו האם תוספת זכויות הבנייה שמעניקה התמ"א צריכות להיות מחושבות לפי שטח הקומה הקיימת בפועל בבניין, או לפי שטח הקומה במקרה של מימוש כלל זכויות הבנייה הקיימות בשטח.
קרא עוד