הצמדת גג משותף אינה מעניקה זכויות בנייה

אין ספור של פרויקטים לביצוע תמ"א 38 ו- תמ"א 38/2 כושלים כאשר לאחד מבעלי הדירות קיימות זכויות בגג ולפיכך מגיע הוא בדרישות שונות לתמורות נפרדות. מספר רב של פעמים פורשו זכויות אלה כזכויות לבניה על על הגג, ובהתאם לכך הדרישות של הדייר מהיזמים היו שונות לחלוטין מזכויות של דייר רגיל.

בשנות ה-80 נרשם בית משותף בחיפה. במסגרת הרישום הוצמד גג הבניין לאחת מחלקות המשנה אשר מצויה בבעלותם של זוג רוכשים אשר להם יחידות נוספות בבית המשותף. בשנת 87 חתמו הזוג על הסכם ממון באשר לחלוקת רכושם, אשר אושר על ידי בית המשפט. על פי ההסכם ביקשו הזוג לחלק את רכושם כך שלכל אחד מילדיהם ייוחדו חלקים ספציפיים בלשכת רישום המקרקעין, וזאת במטרה להוריש חלקים ספציפיים לילדיהם מנישואים הקודמים, ולמנוע סכסוכים מיותרים בעתיד. כשנפטרו בני הזוג זכויותיהם הועברו ליורשיהם בהתאם להסכם הממון. לימים, נתגלעה מחלוקת בין שני יורשיהם באשר לזכויות בגג הבניין וכן לזכויות הבניה הנותרות במקרקעין. מחד גיסא, בצוואת המורישים צוין כי אחת היורשות זכאית לקבל את הזכויות ביחידה 13, זאת מבלי לציין את גג הבניין שהוצמד לה, ומאידך גיסא, ציינו המורישים במפורש כי "כל זכויות הבניה על הגג" יהיו שייכות לאחד היורשים. 

טענת היורש הייתה כי רצון המורישים להוריש לו את מלוא זכויות הבניה בגג הבית, נועד להבטיח כי גם זכויות השימוש בגג יועברו לחזקתו. לטענתו, המורישים כלל לא הבדילו בין זכויות הבניה על הגג לבין הצמדת גג, וכי כוונתם הייתה שזכויות הבניה על הגג יהיו שייכות לו. על כן הצמדת הגג ליחידה 13 נרשמה בטעות וכי היה נכון להצמיד את גג הבניין לאחת מחלקות המשנה אותן ירש.

טענת היורשת הייתה כי היא שירשה את יחידה 13 עם הצמדת הגג, וכי אין טעות ברישום הבית המשותף, עוד הוסיפה שעל פי תקנון הבית המשותף, הוסכם בין כל הדיירים כי זכויות הבניה, ככל שיהיו, יחולקו באופן שווה בין בעלי היחידות. ומכאן שאין לקבל את טענות היורש לפיהן הזכויות בגג הבניין מקנות לבעליהן את זכויות הבניה שנותרו. 

בית המשפט המחוזי פסק כי אין לראות בהצמדת הגג לדירה מסויימת, ככוללת את אחוזי הבניה שנותרו או שינתנו בעתיד לבית המשותף. עצם הצמדת הגג ליחידה מסוימת איננה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג כעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית, אלא גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מהדירה. במקרה זה, כוונת המורישים הייתה שמי שיוכל לבנות על הגג הוא היורש. פרשנות המייחסת להם רצון להעניק הצמדה פיזית ליורשת מחד ואת זכויות הבניה ליורש מאידך באותו גג ממש, חוטאת לתכלית היסודית שעמדה בבסיס הסכם, והיא למנוע חילוקי דעות וסכסוכים בין היורשים. לפיכך, יש לפעול להצמדת שטח הגג לחלקת המשנה של המבקש. זכויות הבניה הנוספות לפי התקנון הן לפי השטח של כל אחד מבעלי היחידות, למעט לגבי זכויות הבניה של המשיבה על הגג שהן הועברו ליורש. 

הענקת "זכויות בנייה" לבעל דירה פלונית, תוך שלילה למעשה של זכות כלכלית זו מבעלי דירות אחרים, מן הדין שתיעשה בהסכמה או על דעתם. (מתוך עא 136/63 לווינהיים נ. שורצמן [פורסם בנבו] (12.8.63) ; עא 19/81 ביבי נ. ד"ר קרל הורברט [פורסם בנבו] (10.5.83). זכויות הבניה נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבנייה עליה שייכות להם במשותף (מתוך ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, [פורסם בנבו] ) 9.12.86) . אין באמור כדי למנוע מדיירים בבית המשותף להגיע ביניהם להסכם לגבי אחוזי הבניה של אחד או של רעהו.

עצם הצמדת הגג ליחידה מסויימת איננה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג כעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית, אלא גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מהדירה".