בג״ץ קובע: תקן 21.1 לא קובע את מחיר הפינוי־בינוי – הדיירים חופשיים לדרוש יותר

בפסק דין שניתן ביום 23 במרץ 2025 בבג״ץ 8958/21 המכון לרפורמות מבניות ואח׳ נ׳ כנסת ישראל ואח׳, קבע בית המשפט העליון כי תקן שמאי 21.1 איננו מגביל את התמורה לבעלי הדירות בעסקאות פינוי־בינוי ואיננו מהווה “מחירון” מחייב, אלא כלי עזר מקצועי בלבד לבדיקת ההיתכנות הכלכלית של תכניות להתחדשות עירונית. בכך נדחתה אחת העתירות המרכזיות שהוגשו בשנים האחרונות בתחום זה, אשר עוררה סערה רבה בקרב יזמים, שמאים ונציגויות דיירים.

העותרים טענו כי התקן, שפורסם על ידי הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים, קובע למעשה רף אחיד לתמורה שיקבלו בעלי דירות – תוספת של 0, 12 או 25 מ״ר – ובכך שולל מהם את האפשרות לנהל משא ומתן חופשי מול היזמים. לשיטתם, מדובר בהתערבות רגולטורית בלתי מוסמכת הפוגעת בזכויות חוקתיות – בזכות הקניין, בחופש החוזים ובחופש העיסוק – ואף מהווה “הסדר כובל” לפי דיני התחרות. עוד נטען כי התקן משמש בפועל את הרשויות המקומיות כבסיס לקביעת מדיניות תמורה, וכתוצאה מכך מתקבעת בשוק תמורה נמוכה ואחידה לדיירים. טענה נוספת הופנתה לתיקון לחוק פינוי ובינוי, שהפחית את שיעור ההסכמה הדרוש לכפיית עסקה לשני שלישים מבעלי הדירות, שלדברי העותרים יצר פגיעה מצטברת בכוחם של הדיירים.

בית המשפט העליון, בהרכב השופטים יחיאל כשר, יעל וילנר ועופר גרוסקופף, דחה את העתירה פה אחד. נקבע כי התקן נועד לסייע לרשויות התכנון בבדיקת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים, אך אין בו לקבוע את גובה התמורה לבעלי הדירות. מדרגות התמורה שצוינו בו הן תרחישים תיאורטיים בלבד, שנועדו לאפשר לשמאי לחשב את רווחיות היזם בהתאם לתרחישים שונים של תמורה, ואין בהן משום קביעה מחייבת של מינימום או מקסימום. בהערת שוליים לתקן אף נכתב במפורש כי אין באמור משום קביעת גבולות לתמורה בפועל. השופט כשר ציין כי התקן איננו אלא כלי מקצועי, וכי טענות בדבר פגיעה בתמורות או באיזון בין יזמים לדיירים יש להפנות כלפי רשויות התכנון והמדיניות המקומית, שהן הקובעות את היקף זכויות הבנייה – המפתח הכלכלי של הפרויקטים. לשיטתו, התקן דומה למחשבון: הוא מציג את המספרים, אך אינו קובע את התוצאה.

השופט גרוסקופף הצטרף להנמקה וציין כי ייתכן שקיים בשוק חוסר איזון בין יזמים לדיירים, אך “הנוהל השמאי מושא העתירה אינו הגורם למצב הקיים אלא שיקוף שלו”. כלומר, אם נוצרה מציאות של תמורות נמוכות, היא נובעת מהחלטות תכנוניות ורשותיות, ולא מהתקן עצמו. השופטת וילנר הסכימה לחוות הדעת במלואה.

פסק הדין מדגיש כי התקן אינו מתערב בזכות הקניין או בחופש החוזים של בעלי הדירות, שאינם מחויבים להסכים לעסקה שאינה הולמת את עמדתם. הוא גם אינו מהווה “הסדר ראשוני” הדורש חקיקה, אלא הנחיה מקצועית לגיטימית של מועצת שמאי המקרקעין. משכך, נדחו גם הטענות בדבר הפרת חוק התחרות הכלכלית או יצירת חוזה אחיד מקפח. בית המשפט הדגיש כי התקן אינו כובל את שיקול דעתו של בית המשפט בבחינת סבירות הסירוב לעסקה ואינו משנה את החזקה שבחוק פינוי ובינוי.

בסיום נקבע כי ככל שקיימת בעיה במבנה התמריצים או בכוח המיקוח של בעלי הדירות, הטיפול בה מצוי בידי המחוקק והרשויות ולא במישור השמאי. העתירה נדחתה, והעותרים חויבו בהוצאות בסך שלושים אלף שקלים. פסק הדין מייצב את תקן 21.1 ככלי עזר טכני ושקוף בלבד, ומבהיר כי המאבק על גובה התמורה בפרויקטי פינוי־בינוי אינו מתנהל בין הדיירים לתקן – אלא בין הדיירים ליזם, ובין היזמים למדיניות התכנון המקומית

 בבג״ץ 8958/21