בג״ץ קובע: תקן 21.1 אינו מגביל את התמורה בפינוי־בינוי – הדיירים רשאים לנהל משא ומתן חופשי

בפסק דין עקרוני שניתן בבג״ץ 8958/21 ביום 23 במרץ 2025, קבע בית המשפט העליון כי תקן שמאי 21.1 אינו מהווה מסגרת מחייבת לקביעת התמורה לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי, אלא כלי מקצועי לבחינת היתכנות כלכלית בלבד. בכך נדחתה אחת העתירות המרכזיות בתחום ההתחדשות העירונית, אשר ביקשה לקבוע כי התקן יוצר בפועל תקרת תמורה אחידה ומגביל את כוח המיקוח של הדיירים.

העותרים טענו כי התקן, שפורסם על ידי הוועדה לתקינה שמאית, מכתיב הלכה למעשה רמות תמורה קבועות לבעלי דירות – בין היתר באמצעות מדרגות של תוספת שטח – ובכך פוגע בזכויות יסוד, לרבות זכות הקניין, חופש החוזים וחופש העיסוק. עוד נטען כי התקן משמש בפועל את הרשויות המקומיות כבסיס למדיניות תכנונית, ובכך מתקבעת בשוק רמת תמורה נמוכה ואחידה. בנוסף, הועלו טענות בדבר פגיעה בתחרות הכלכלית ובהסדרים החוזיים הנהוגים בתחום.

בית המשפט העליון, בהרכב השופטים יחיאל כשר, יעל וילנר ועופר גרוסקופף, דחה את העתירה פה אחד. נקבע כי תקן 21.1 אינו קובע את התמורה לבעלי הדירות ואינו מהווה "מחירון", אלא כלי שמאי שמטרתו לסייע בהערכת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים. מדרגות התמורה המופיעות בו אינן מחייבות ואינן קובעות גבולות מינימום או מקסימום, אלא משמשות כתרחישים תיאורטיים לצורך חישוב רווחיות הפרויקט.

בית המשפט הדגיש כי קביעת התמורה בפועל היא תוצאה של משא ומתן בין היזם לבעלי הדירות, וכי התקן אינו מתערב בזכותם של הדיירים לדרוש תמורה גבוהה יותר. עוד נקבע כי אם קיים חוסר איזון בשוק או פער בכוח המיקוח, מקורו במדיניות התכנונית של הרשויות ובהיקף זכויות הבנייה שהן מאשרות, ולא בתקן השמאי עצמו.

השופט גרוסקופף ציין כי התקן משקף את המציאות הכלכלית הקיימת ואינו יוצר אותה, ואילו השופט כשר הדגיש כי מדובר בכלי מקצועי בלבד, הדומה למנגנון חישוב שאינו קובע את תוצאת העסקה אלא מציג את הנתונים לצורך קבלת החלטות. בהתאם לכך, נדחו גם הטענות בדבר פגיעה בזכויות חוקתיות או ביצירת הסדר כובל.

פסק הדין מבהיר כי תקן 21.1 אינו מגביל את שיקול דעתם של בתי המשפט בבחינת סבירות סירוב לעסקאות פינוי־בינוי, ואינו משנה את האיזונים הקבועים בחוק פינוי ובינוי. בסיכומו של דבר, נקבע כי בעלי דירות אינם כבולים לתקן, והם רשאים לנהל משא ומתן חופשי על התמורה, בהתאם לנסיבות הפרויקט ולכוח המיקוח שלהם.

פסק הדין מהווה אבן דרך בפרשנות מעמדו של תקן 21.1, ומחדד כי המאבק על גובה התמורה בפרויקטים של התחדשות עירונית אינו מתנהל מול התקן, אלא במסגרת היחסים החוזיים בין הדיירים ליזם ובמסגרת המדיניות התכנונית של הרשויות. העתירה נדחתה, והעותרים חויבו בהוצאות משפט.

מילות מפתח: תקן 21.1 פינוי בינוי, תמורה פינוי בינוי, זכויות דיירים פינוי בינוי, חופש משא ומתן נדל"ן, בג״ץ פינוי בינוי, כדאיות כלכלית פינוי בינוי, חוק פינוי ובינוי, שמאות מקרקעין התחדשות עירונית, זכויות בנייה פינוי בינוי, דיירים ויזמים פינוי בינוי.