תמ״א 38 בתל אביב: ועדת הערר מאמצת את הלכת קבוצת הירדן ומצמצמת את היטל ההשבחה

בהחלטה רוחבית של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, נקבע כי שיטת החישוב של היטל השבחה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ״א 38 תחול גם בעיר תל אביב, בהתאם להלכה שנקבעה בפסק הדין קבוצת הירדן (עמ"נ 47521-12-22). מדובר בהכרעה עקרונית שמחדדת את אופן חישוב ההשבחה ומעניקה ודאות חשובה לשוק ההתחדשות העירונית.

המחלוקת התמקדה בשאלה כיצד יש לחשב את היטל ההשבחה כאשר פרויקט כולל שילוב של זכויות מכוח תמ״א 38 לצד זכויות נוספות מכוח תכנית מקומית. היזמים טענו כי יש להפריד בין מקורות הזכויות, כך שרק הזכויות הנובעות מהתכנית המקומית יחויבו בהיטל השבחה, בעוד הזכויות שמקורן בתמ״א 38 יישארו פטורות בהתאם לדין.

מנגד, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב טענה כי יש מקום לסטות מההלכה, בין היתר לאור תיקון 3א’ לתמ״א 38, אשר הרחיב את היקף זכויות הבנייה בעיר והפך את הפרויקטים לרווחיים יותר, באופן המצדיק חיוב רחב יותר בהיטל השבחה.

ועדת הערר דחתה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה כי אין הצדקה לסטייה מההלכה שנקבעה בפסיקה. נקבע כי גם בתל אביב יש להבחין באופן ברור בין זכויות מכוח תמ״א 38, אשר נהנות מהסדר פטור ייחודי, לבין זכויות הנובעות מתכניות מקומיות, אשר רק הן מהוות בסיס לחיוב בהיטל השבחה.

בנוסף, חיזקה ועדת הערר את ההלכה לפיה שטחי ממ"דים אינם נכללים בחישוב ההשבחה, וזאת בהתאם לפסיקה קודמת. נקבע כי אין לראות בשטחי ממ"דים רכיב המייצר השבחה חייבת, ועל כן יש לנטרל אותם לחלוטין מהתחשיב. בהתאם לכך, הוחזר התיק לשמאי המכריע לצורך חישוב מחדש של ההשבחה, תוך הפחתת רכיבים אלו.

ההכרעה מחדדת עקרון מרכזי בדיני היטל השבחה: יש לבחון את מקור הזכויות ולא רק את התוצאה התכנונית הכוללת. כאשר מקור הזכות הוא בתמ״א 38, אין הצדקה להטיל היטל, גם אם בפועל נוצרה תוספת בנייה משמעותית.

המשמעות המעשית עבור יזמים ובעלי דירות היא משמעותית: הפחתה פוטנציאלית של היטלי השבחה עשויה לשפר את כדאיות הפרויקטים ולהגדיל את היקף המיזמים שיצאו לפועל. מנגד, רשויות מקומיות עשויות להמשיך ולנסות לפרש את הדין באופן שירחיב את בסיס החיוב, ולכן צפויות מחלוקות נוספות בתחום.

בסופו של דבר, מדובר בהחלטה שמבססת אחידות פרשנית גם בתל אביב, ומחזקת את ההבחנה בין זכויות מכוח תמ״א 38 לבין זכויות תכנוניות אחרות, תוך צמצום היקף החיוב בהיטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית.

מילות מפתח: היטל השבחה תמ״א 38 תל אביב, קבוצת הירדן היטל השבחה, זכויות בנייה תמ״א 38 פטור, חישוב היטל השבחה התחדשות עירונית, ממ"דים היטל השבחה, ועדת ערר תל אביב מקרקעין, תיקון 3א תמ״א 38, שמאי מכריע היטל השבחה, פינוי בינוי תמ״א 38, מיסוי התחדשות עירונית..