זכייה במכרז "מחיר למשתכן" אינה מהווה רכישת זכות במקרקעין: אין חיוב במס רכישה

פסק דין עקרוני ומקיף שניתן על ידי ועדת הערר בבית המשפט המחוזי בחיפה, נקבע כי זכייה במכרזים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" אינה מהווה בהכרח רכישת זכות במקרקעין החייבת במס רכישה. מדובר בהכרעה בעלת השלכות מהותיות על מיסוי מקרקעין בפרויקטים של דיור מסובסד, אשר משנה את התפיסה הרווחת ביחס לחבות במס רכישה בעסקאות מסוג זה.

המקרה שנדון עסק בחברה יזמית אשר זכתה בשלושה מכרזים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", ובהמשך לכך התקשרה עם רשות מקרקעי ישראל בחוזי חכירה לתקופות ארוכות, וכן בהסכמי בנייה והתחייבויות נוספות מול המדינה. בעת הדיווח לרשויות המס, הצהירה החברה כי מדובר ברכישת זכות במקרקעין ושילמה מס רכישה בהיקפים משמעותיים.

לאחר מספר שנים, בעקבות קבלת ייעוץ מיסויי, טענה החברה כי נפלה טעות משפטית בדיווחיה, שכן הזכייה במכרז אינה מהווה "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין. בהתאם לכך, הוגשה בקשה לתיקון השומות ולהשבת מס הרכישה ששולם. מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הבקשה, ועל החלטתו הוגשו עררים שנדונו במסגרת פסק הדין.

החברה טענה כי אופי ההתקשרות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" שונה באופן מהותי מעסקאות מקרקעין רגילות. המדינה קובעת את מחיר הדירות, מכתיבה את תנאי המכר ואף קובעת את זהות הרוכשים באמצעות מנגנון הגרלות לזכאים. בנוסף, החברה מחויבת לעמוד בלוחות זמנים ובהנחיות מחמירות, באופן המגביל את שליטתה הכלכלית והקניינית בנכס.

מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין טען כי מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, שכן החברה התקשרה בחוזי חכירה ארוכי טווח, הזכויות נרשמות על שמה והיא מוכרת את הדירות לרוכשים, ולפיכך מתקיימת רכישת זכות במקרקעין החייבת במס רכישה.

ועדת הערר קיבלה את עמדת החברה וקבעה כי במתכונת הייחודית של תוכנית "מחיר למשתכן" אין לראות ביזם כמי שרוכש זכות במקרקעין במובנה הרגיל. נקבע כי רמת ההתערבות של המדינה בפרויקט היא מהותית ועמוקה, החל בקביעת המחיר, דרך קביעת זהות הרוכשים ועד לפיקוח על תנאי המכירה. בנסיבות אלה, החברה אינה נהנית משליטה חופשית במקרקעין ואינה פועלת כבעלים טיפוסי, אלא משמשת למעשה כגורם מבצע הפועל כזרוע של המדינה.

על יסוד קביעות אלו, נפסק כי הזכייה במכרז אינה מהווה רכישת זכות במקרקעין החייבת במס רכישה, וכי יש לקבל את בקשת החברה לתיקון השומות ולהשבת המס ששולם. פסק הדין צפוי להשפיע באופן ניכר על אופן מיסוי עסקאות במסגרת תוכניות דיור מסובסד, ואף עשוי להוביל לבחינה מחודשת של חבות המס במקרים דומים.

מילות מפתח: מס רכישה מחיר למשתכן, זכייה במכרז מקרקעין, זכות במקרקעין, מיסוי מקרקעין מחיר למשתכן, פטור ממס רכישה יזמים, רשות מקרקעי ישראל חכירה, תיקון שומה מס רכישה, השבת מס רכישה, מיסוי פרויקטים מסובסדים, חוק מיסוי מקרקעין.