בית המשפט העליון קובע: יש להביא בחשבון את השפעת תמ״א 38 על היטל השבחה – גם ללא מימוש זכויות

בפסק דין מאוחד של בית המשפט העליון (בר״מ 1975/24 ובר״מ 25226-04-25), נקבע כי בעת חישוב היטל השבחה יש להביא בחשבון את השפעתה של תמ״א 38 על שווי המקרקעין במצב הקודם, גם כאשר הזכויות מכוחה לא מומשו בפועל. מדובר בהלכה תקדימית בעלת השלכות רחבות על שומות היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט באזורים בהם חלות תוכניות מפורטות חדשות לצד תחולת תמ״א 38.

הדיון עסק בשני מקרים בערים תל אביב וירושלים, בהם אושרו תוכניות מפורטות חדשות – תכנית רובע 3 ותכנית 9988 – אשר העניקו זכויות בנייה נוספות. בעלי הנכסים מכרו את דירותיהם, והוטל עליהם היטל השבחה. המחלוקת התמקדה בשאלה כיצד יש להעריך את שווי המקרקעין “במצב הקודם”, כלומר לפני אישור התוכניות החדשות: האם יש להביא בחשבון את עליית הערך שנבעה מתמ״א 38, אף שלא מומשה, או שיש לנטרל אותה.

ועדות הערר ובתי המשפט המחוזיים הגיעו למסקנות שונות: בתל אביב נקבע כי יש לכלול את השפעת התמ״א, בעוד שבירושלים נקבע כי יש לנטרלה. בית המשפט העליון איחד את הדיון והכריע בסוגיה.

בדעת פה אחד, קבעו השופטים שטיין, אלרון וסולברג כי אין לנטרל את השפעת תמ״א 38 על שווי השוק של המקרקעין. נקבע כי יש להעריך את שווי הנכס בהתאם למחירי השוק בפועל, הכוללים גם את הציפיות וההשפעות הכלכליות הנובעות מקיומה של התמ״א. זאת, מאחר שמדובר בעליית ערך הנובעת מהשוק ולא מפעולה תכנונית קונקרטית של הרשות.

בית המשפט הדגיש כי היטל השבחה נועד לחול רק על עליית ערך הנובעת מאישור תכנית משביחה ספציפית, ולא על עליית ערך כללית או “ספקולטיבית” שמקורה בתכניות כלליות כדוגמת תמ״א 38. בהתאם לכך, אין הצדקה להפחית באופן מלאכותי את שווי המקרקעין במצב הקודם על ידי נטרול השפעת התמ״א, שכן פעולה כזו תוביל לגביית יתר של היטל השבחה.

עוד נקבע כי בהתאם לעקרונות השומה הקבועים בדין, יש להעריך את שווי המקרקעין כאילו נמכרו בשוק חופשי, תוך הבאה בחשבון של כלל הגורמים המשפיעים על ערכם. לפיכך, גם אם הזכויות מכוח תמ״א 38 לא מומשו בפועל, עצם קיומן והשפעתן על השוק מהוות רכיב רלוונטי בהערכת השווי.

פסק הדין יוצר אחידות פרשנית חשובה ומונע מצב של חיוב כפול או מיסוי יתר, תוך איזון בין עקרון הצדק החלוקתי לבין עקרון גביית מס אמת. לצד זאת, הוא מצמצם את האפשרות של רשויות מקומיות להגדיל את בסיס ההיטל באמצעות נטרול השפעות שוק, ומעניק ודאות גבוהה יותר ליזמים ולבעלי דירות הפועלים במסגרת התחדשות עירונית.

בסיכומו של דבר, נקבע כי יש להביא בחשבון את השפעת תמ״א 38 על שווי המקרקעין במצב הקודם, גם בהיעדר מימוש זכויות בפועל, וכי אין לראות בה מקור עצמאי לחיוב בהיטל השבחה, אלא רכיב המשפיע על ערך השוק בלבד.

מילות מפתח: היטל השבחה תמ״א 38, השפעת תמ״א 38 על שווי מקרקעין, מצב קודם היטל השבחה, חישוב היטל השבחה, תוכנית משביחה מקרקעין, שומת מקרקעין תמ״א 38, מיסוי התחדשות עירונית, בר״מ היטל השבחה, זכויות בנייה תמ״א 38, מס אמת מקרקעין.

1975/24 מ"בר

25226-04-25 מ"בר