פינוי־בינוי גם על צמודי קרקע: שינוי הזכויות מאפשר לכפות הצטרפות לפרויק

בפסק דין תקדימי שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, נקבע כי ניתן, בנסיבות מסוימות, לכפות על בעלי בתים צמודי קרקע להצטרף לפרויקט פינוי־בינוי – וזאת בעקבות שינוי מהותי במעמדם הקנייני לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה. ההכרעה מחדדת סוגיה מורכבת במיוחד בעולם ההתחדשות העירונית: האם גם בעלי נכסים "חזקים" יחסית, כמו צמודי קרקע, יכולים להיחשב כדיירים סרבנים.

המקרה עסק בפרויקט רחב היקף, שבו הורחב תחום התכנית (הקו הכחול) כך שיכלול גם בתים צמודי קרקע שלא היו חלק מהמתחם המקורי. לאחר אישור התב"ע ותכנית האיחוד והחלוקה, סירבו בעלי הבתים להצטרף להסכם הפינוי־בינוי. היזמים ובעלי הדירות הגישו תביעה בדרישה לחייבם לחתום על ההסכם, בטענה כי מעמדם המשפטי השתנה באופן יסודי.

בית המשפט קיבל את הטענה העקרונית וקבע כי עם אישור תכנית איחוד וחלוקה הכוללת טבלת הקצאות, בעלי הקרקע אינם עוד בעלים של מגרש ספציפי, אלא הופכים לשותפים במושע בכלל המקרקעין, בהתאם לחלקם היחסי. המשמעות היא כי הזכות הקניינית הפרטנית בבית צמוד הקרקע מתחלפת בזכות יחסית במתחם כולו.

עוד נקבע כי בהתאם להוראות התכנית, המבנים הקיימים מיועדים להריסה, ולכן המשך ההחזקה בהם אינו תואם את המצב התכנוני החדש. בנסיבות אלו, סירוב להצטרף לפרויקט אינו נבחן עוד רק דרך פריזמה של זכות קניין פרטית, אלא גם במסגרת דיני השיתוף במקרקעין.

בית המשפט הדגיש כי הדרישה לחייב את הנתבעים לחתום על הסכם פינוי־בינוי היא למעשה חלק ממנגנון פירוק השיתוף בין הבעלים. בהקשר זה, צוין כי ניתן לבחון פרשנות רחבה של סעיפי חוק המקרקעין, באופן שיאפשר פירוק שיתוף גם בדרך של בנייה וייחוד זכויות בדירות חדשות, ולא רק באמצעות מכירה כספית.

בנוסף, הועלתה האפשרות לקבוע מנגנון גמיש, במסגרתו חלק מהבעלים יקבלו תמורה כספית ואחרים יקבלו דירות, בהתאם להעדפותיהם. גישה זו תואמת את המציאות המורכבת של פרויקטי התחדשות עירונית, בהם נדרש איזון בין אינטרסים שונים של בעלי זכויות.

פסק הדין גם רומז כי במקרים מסוימים ניתן יהיה להגיש תביעות לפינוי מכוח הזכויות החדשות שנקבעו בטבלת ההקצאות, ואף להסתמך על הוראות חוק התכנון והבנייה המורות על הריסת מבנים קיימים.

המשמעות המעשית רחבה: בעלי בתים צמודי קרקע אינם חסינים עוד מפני כפייה להצטרף לפרויקטים של פינוי־בינוי, כאשר מתקיים שינוי תכנוני היוצר שיתוף במקרקעין. עבור יזמים ובעלי דירות, מדובר בכלי משפטי משמעותי להתמודדות עם התנגדויות במתחמים מורכבים.

פסק הדין מחדד כי הזכות הקניינית אינה מוחלטת, וכי במצבים של התחדשות עירונית רחבת היקף – האינטרס הכולל של כלל בעלי הזכויות עשוי לגבור על התנגדות פרטנית.

מילות מפתח: פינוי בינוי צמודי קרקע, דייר סרבן צמוד קרקע, איחוד וחלוקה מקרקעין, שיתוף במקרקעין מושע, חוק המקרקעין פירוק שיתוף, כפיית פינוי בינוי, טבלת הקצאות תכנון ובניה, התחדשות עירונית משפטית, הריסה ובניה מחדש חוק, זכויות קניין פינוי בינוי.