איחור במסירת דירות: מגפת הקורונה ומלחמת "חרבות ברזל" זיכו את היזם בפטור חלקי בלבד

מדובר בפרויקט מגורים רחב היקף במעלות־תרשיחא – “ורדים באגם” – שכלל 139 יחידות דיור, חלקן במסגרת “מחיר למשתכן”. החברה היזמית, ורדים השקעות ונכסים בע"מ, זכתה במכרז בשנת 2017 והתחייבה למסור את הדירות עד מרץ 2022. בפועל, רבות מהדירות נמסרו רק כשנה וחצי מאוחר יותר, וחלקן – טרם נמסרו גם בעת מתן פסק הדין ביולי 2025.

קבוצת רוכשים, רובם זוגות צעירים שרכשו דירה ראשונה בחייהם, הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה בטענה לאיחור בלתי סביר במסירה ולזכותם לפיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות). החברה היזמית טענה מנגד כי העיכוב נבע מנסיבות שלא בשליטתה – מגפת הקורונה, מלחמת "חרבות ברזל", קריסת החברה הקבלנית, ואף מחדלי הרשות המקומית.

פסק הדין: אין פטור גורף – רק הפחתה חלקית

השופטת אספרנצה אלון קבעה כי אכן מדובר באיחור משמעותי של כ־16 חודשים בממוצע.עם זאת, היא יישמה את הוראת סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), המאפשר ליזם פטור חלקי במקרה של "נסיבות שאינן בשליטתו". בית המשפט הדגיש כי הוראה זו אינה מעניקה חסינות אוטומטית לקבלנים, אלא דורשת הוכחה קונקרטית לקשר סיבתי בין האירועים לעיכוב בפועל.

ורדים, קבעה השופטת, לא הציגה חוות דעת מומחה, לא יומני עבודה, לא תכתובות עם הרשויות ולא נתונים המאפשרים “לצבוע” את פרקי הזמן בהם כל אירוע גרם לעיכוב. “אין בכוחן של טענות כלליות על מגפה או מלחמה כדי לפטור מאחריות חוזית,” כתבה.

יחד עם זאת, בית המשפט הכיר בהשפעה החריגה של מגפת הקורונה ושל מלחמת ‘חרבות ברזל’, שאירעו ברצף ובקנה מידה לאומי. בשל כך, הוחלט להפחית את הפיצוי הסטטוטורי באופן יחסי – ביטול תוספת של 50% לחודש אחד בלבד לכלל הרוכשים, ובמקרים שבהם האיחור נמשך לאחר פרוץ המלחמה – גם ביטול תוספת ה־25% לחודש נוסף.

קריסת הקבלן? באחריות היזם

עוד נקבע כי קריסת הקבלן המבצע אינה עילה לפטור. השופטת הבהירה שהיזם הוא שבחר את הקבלן, נהנה מפירות עבודתו ולכן נושא גם בסיכון לקריסתו:“הקבלן הוא ספק פרטי של היזם, והוא זה שהיה בעמדה הטובה ביותר להעריך את הסיכון ולנקוט אמצעי זהירות. אין סיבה לגלגל את הסיכון על הרוכשים”.

בדומה, גם טענות לגבי מחדלי הרשות המקומית נדחו: עיכובים באישורי טופס 4, בחיבורי מים וחשמל או בתשתיות עירוניות – הם סיכון שגרתי בענף, שעל היזם לקחת בחשבון מראש.

לא כל עיכוב מזכה בעוגמת נפש

התובעים ביקשו גם פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש, בשל “מועדי מסירה פיקטיביים” וחוסר ודאות מתמשך. בית המשפט דחה רכיב זה בקובעו כי הפיצוי הסטטוטורי עצמו כולל תוספת של 50% ו־25% שמגלמות נזקים נלווים ועוגמת נפש, ולכן אין להוסיף פיצוי נוסף על אותו נזק.

מסר ברור ליזמים ולרוכשים

פסק הדין מבסס גישה מאוזנת: מצד אחד, הכרה בכך שאירועים קיצוניים כמו מגפה ומלחמה עשויים להוות “נסיבות מעכבות” המזכות בפטור חלקי; מצד שני, שמירה על אחריות חוזית רחבה של היזם כלפי הרוכשים, גם כאשר מתרחשים גורמים חיצוניים.

המשמעות המעשית – יזמים נדרשים לנהל תיעוד מדויק, לוחות זמנים, חוות דעת מקצועיות והתכתבויות עם גורמים רשמיים אם ברצונם לטעון ל“כוח עליון”. ללא ראיות – לא יינתן פטור.

רוכשי הדירות, מצדם, מקבלים חיזוק חשוב: הזכות לפיצוי בגין איחור במסירה היא כמעט מוחלטת, והפטור לקבלן הוא החריג.

במקרה זה – התביעה התקבלה ברובה, היזם חויב לשלם פיצוי לפי החוק בתוספת שכר טרחה והוצאות של 74,000 ₪, אך נהנה מהפחתה סמלית לאור נסיבות חריגות. ת"א 58227-12-22 אברג'ל ואח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ