ביטול תכנית שנכנסה לתוקף אפשרי רק בנסיבות נדירות ויוצאות דופן.

במרכז א’ אשדוד התנהלה בשנים האחרונות מחלוקת סביב אחת מתכניות ההתחדשות העירונית המשמעותיות בעיר – תכנית 603-0391219. מדובר בתכנית מקיפה, שנועדה לשנות את פני הרובע הוותיק באמצעות שילוב של פינוי־בינוי במתחם מגורים בן כ-9 דונם, לצד שימור המרכז המסחרי הוותיק. התכנית קודמה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד ויזמית הפרויקט "רבייב פרויקטים ופיתוח בע"מ", ואושרה סופית בנובמבר 2024 לאחר תהליך שנמשך כשמונה שנים, שכלל שלבי תכנון, התנגדויות ושימוע ציבורי.

עם פרסום הודעת האישור בינואר 2025, קבוצה של בעלי נכסים במרכז המסחרי – ששטחיהם לא נכללו במתחם הפינוי־בינוי – החליטה לעתור לבית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע. לטענתם, התכנית מפלה אותם לעומת בעלי הנכסים שכן נכללו בפרויקט, משום שאלו נהנים מתוספות בנייה ותמורות כלכליות ניכרות, בעוד שהמרכז המסחרי נשמר כמעט כמות שהוא. בנוסף, טענו העותרים כי ההחלטה על שימור המרכז התקבלה על בסיס המלצות ישנות, ללא תכנית שימור עירונית תקפה, וכי התהליך לווה בפגמים מהותיים ובהטיה לטובת היזם.העותרים ביקשו סעד חריג – ביטול מוחלט של התכנית שאושרה ופורסמה כדין.

אלא שבית המשפט, מפי כב’ השופט אליהו ביתן, דחה את העתירה מכל וכל (עת״מ 49295-02-25 אברהם ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד ואח’, ניתן ב־12.8.2025). בפסק דין מנומק ומפורט, הזכיר השופט את עקרונות היסוד של המשפט המינהלי בתחום התכנון והבנייה – ובראשם הכלל לפיו תכנית מאושרת שקיבלה תוקף בפרסום ברשומות, מעמדה כחוק לכל דבר ועניין, וביטולה אפשרי רק בנסיבות נדירות ויוצאות דופן.

שלוש סיבות מרכזיות לדחיית העתירה

1. אי־צירוף צדדים נחוצים – העותרים לא צירפו את בעלי הדירות והנכסים הכלולים במתחם הפינוי־בינוי, על אף שאלו עלולים להיפגע מביטול התכנית. בית המשפט הדגיש כי זוהי עילה מהותית לדחיית העתירה, שכן אין זה מתקבל על הדעת לדון בתכנית המשפיעה על עשרות בעלי נכסים בלא לשמוע את עמדתם.

2. שיהוי בהגשה – העתירה הוגשה רק לאחר פרסום התכנית למתן תוקף, חרף העובדה שעמדו לרשות העותרים שבועות אחדים לפעול מבעוד מועד. בית המשפט קבע כי העותרים השתהו ללא הצדקה, וכי בינתיים נוצר מצב משפטי וציבורי חדש – תכנית תקפה שעליה רשאים הציבור והיזמים להסתמך.

3. מעשה עשוי – משהתכנית כבר אושרה ופורסמה, והחלו פעולות תכנון וביצוע מכוחה, אין עוד אפשרות "להחזיר את הגלגל לאחור". ביטולה כעת היה גורם נזק משמעותי לציבור ולבעלי זכויות אחרים.

בנוסף, בית המשפט דחה את הטענות לגופה: נקבע כי מדובר בשני מתחמים נפרדים בעלי אופי תכנוני שונה – אזור מגורים שמיועד לפינוי־בינוי לעומת מרכז מסחרי לשימור – ולכן אין מקום להשוות ביניהם. עוד הודגש כי ההליך התכנוני היה מקצועי, סדור, מבוסס חוות־דעת ונעשה תוך שיתוף ציבור אמיתי, כאשר חלק מההתנגדויות אף התקבלו.

השורה התחתונה

פסק הדין מאשש קו פסיקה עקבי: מרגע שתכנית פורסמה למתן תוקף – היא הופכת לחוק, ובית המשפט יימנע כמעט תמיד מביטולה, אלא אם הוכח פגם מהותי קיצוני.המסר לבעלי נכסים המתנגדים לתכניות התחדשות: יש לפעול במהירות, בדיוק ובתום לב, לצרף את כל בעלי העניין, ולהגיש בקשה לצו ביניים עוד לפני שהתכנית נכנסת לתוקף.והמסר ליזמים ולרשויות: הליך תכנוני שקוף, מתועד ומגובה בחוות דעת מקצועיות – הוא המגן הטוב ביותר בבית המשפט.

1. עת"מ 49295-02-25 אברהם ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אשדוד ואח'