במקרה של מכירת דירה בפרויקט התחדשות עירונית, יש להעדיף באופן מובהק את שיטת ההשוואה הישירה

גב' נועה לב הייתה בעלים של דירה ברחוב דפנה 18 בתל אביב, במתחם שעבר התחדשות עירונית מקיפה. לאחר אישור תכנית פינוי-בינוי משמעותית (תא/3885) שהוסיפה מאות יחידות דיור למתחם, ולאחר חתימה על הסכם עם יזמי הפרויקט, מכרה לב את דירתה בפברואר 2020 תמורת 4,150,000 ₪.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב הנפיקה שומת היטל השבחה. השמאי מטעם הוועדה חישב את היטל ההשבחה בסך כ-721,000 ₪, וזאת בשיטה מורכבת: הוא אמד את שווי כלל מגרש 505 לאחר התכנית, גזר את החלק היחסי של דירת לב (1.402%), הפעיל מקדם דחייה של 71.3% בשל דחייה צפויה של 5 שנים, והוסיף לתחשיב את דמי השכירות שניתן לגבות מהדירה בתקופת הביניים (366,678 ₪).

שמאית לב התנגדה לחישוב. לטענתה, יש לחשב את היטל ההשבחה רק לפי שווי דירת התמורה שתקבל לפי הסכם הפינוי-בינוי, והיטל ההשבחה צריך להיות רק 84,500 ₪.

השמאי המכריע, מר אלי כהן, הלך בדרכה של הוועדה בחישוב החלק היחסי, אך דחה את ההוספה של דמי השימוש בתקופת הביניים. הוא קבע היטל השבחה של כ-491,400 ₪. ועדת הערר אישרה את עמדתו.

הוועדה המקומית ערערה, והתמקדה בשאלה אחת מרכזית: האם יש להוסיף לשווי המצב החדש את דמי השכירות/השימוש בדירה בתקופת הביניים עד מימוש הפרויקט?

לב ההלכה: מהפכה במתודולוגיה

הקביעה המרכזית: שיטת ההשוואה היא דרך המלך

השופט גלעד הס קבע כי במקרה של מכירת דירה בפרויקט התחדשות עירונית, יש להעדיף באופן מובהק את שיטת ההשוואה הישירה על פני כל שיטה תיאורטית אחרת. המשמעות: יש לקבוע את שווי הדירה על בסיס עסקאות שנעשו בפועל במתחם, ולא בתחשיבים מורכבים של "חלק יחסי מכלל הפרויקט".

מדוע? ארבע סיבות מרכזיות:

1. שיטת ההשוואה היא המקובלת והמועדפת הן בתורת השמאות והן בפסיקה, לקביעת שווי מקרקעין בכל תחום.

2. השוק משתקף בעסקאות: מחיר שנקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון במתחם פינוי-בינוי כבר מגלם את כל המורכבות - הדחייה, אי הוודאות, ההוצאות הצפויות, וכן את דמי השימוש בתקופת הביניים. אין צורך בתוספת נפרדת.

3. הימנעות ממורכבות מיותרת: שיטת "החלק היחסי" מחייבת להכריע בעשרות סוגיות מורכבות - שווי מ"ר דיור בר השגה, עלות פיתוח שצ"פ, עלות הרחבת דרך, תקופת הדחייה הצפויה (5 או 8 שנים?), ועוד. דוגמה מהמקרה: שמאי הוועדה העריך דחייה של 5 שנים. כמעט 10 שנים אחרי אישור התכנית, רוב הבניינים עדיין על כנם!

4. משקפת את ההתעשרות האמתית: היטל ההשבחה נועד לחלק את ההתעשרות מהאקט התכנוני. ההתעשרות האמיתית משתקפת במחיר השוק, לא בתחשיב תיאורטי.

הדחייה: מהפכה קונספטואלית במקרים שאין בהם עסקאות השוואה

בית המשפט לא הסתפק בדחיית הערעור. הוא קבע כללים חדשים למקרים בהם אי אפשר להשתמש בשיטת ההשוואה (למשל, מכירת הדירה הראשונה בפרויקט, או מימוש היתר בניה לכלל הפרויקט).

הדרך הישנה שנדחתה: השמאי המכריע חישב את שווי כל הפרויקט במצב החדש, הפעיל מקדם דחייה על כל השווי, וגזר את החלק היחסי של הדירה. הבעיה: זה מפחית גם את שווי הזכויות הקיימות, שהן זמינות מיד!

הדרך החדשה שנקבעה: ארבעה שלבים פשוטים יותר והגיוניים יותר:

שלב 1: חישוב שווי המקרקעין במצב הקודם (5 מיליון ₪ בדוגמה).

שלב 2: חישוב שווי המקרקעין במצב החדש כזכויות זמינות (7.5 מיליון ₪).

שלב 3: קביעת מקדם דחייה (נניח 0.84 לדחייה של 3 שנים).

שלב 4 - וכאן החידוש: מקדם הדחייה מופעל רק על ההפרש בין המצב החדש לקודם (2.5 מיליון ₪), ולא על כל השווי!

התוצאה: השבחה = 2.5 מיליון × 0.84 = 2.1 מיליון ₪.

דמי השימוש בתקופת הביניים: "לא ולא"

בית המשפט דחה באופן מוחלט את דרישת הוועדה להוסיף דמי שימוש:

התוצאה המעשית

הערעור נדחה. היטל ההשבחה נקבע לפי שיטת ההשוואה הישירה שהציג השמאי המכריע - 229,485 ₪ (נמוך משמעותית מדרישת הוועדה).

הוועדה חויבה בהוצאות של 25,000 ₪.

עמ"נ 18341-09-24 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' לב ואח'