היטל השבחה בהתחדשות עירונית: עדיפות לשיטת ההשוואה הישירה ודחיית הכללת דמי שימוש בתקופת ביניים

בפסק דין עקרוני שניתן בבית המשפט לעניינים מנהליים (עמ"נ 18341-09-24), נקבע כי בעת חישוב היטל השבחה במכירת דירה בפרויקט פינוי־בינוי, יש להעדיף באופן מובהק את שיטת ההשוואה הישירה על פני שיטות חישוב תיאורטיות. פסק הדין עוסק בעניינה של בעלת דירה במתחם התחדשות עירונית בתל אביב, אשר מכרה את דירתה לאחר אישור תכנית משמעותית, כאשר המחלוקת נסבה על אופן חישוב ההשבחה ועל הכללת רכיבים שונים במסגרת השומה.

הוועדה המקומית חישבה את ההשבחה לפי שיטת “החלק היחסי”, במסגרתה אומד שווי כלל המתחם לאחר התכנית, נגזר חלקה היחסי של הדירה, הוחל מקדם דחייה, ונוספו לתחשיב דמי שימוש בתקופת הביניים. מנגד, נטען כי שיטה זו מורכבת ואינה משקפת את שווי השוק האמיתי של הנכס, וכי יש להסתמך על עסקאות שבוצעו בפועל במתחם.

בית המשפט קיבל עמדה זו וקבע כי שיטת ההשוואה הישירה היא השיטה המועדפת לקביעת שווי מקרקעין, הן מבחינה שמאית והן לפי הפסיקה. נקבע כי כאשר קיימות עסקאות השוואה רלוונטיות, הן משקפות בצורה מיטבית את שווי השוק, שכן הן מגלמות את מכלול הגורמים המשפיעים על המחיר, לרבות אי־ודאות תכנונית, דחיית מימוש הזכויות והכנסות אפשריות בתקופת הביניים.

בהתאם לכך, נדחתה הגישה שלפיה יש לחשב את שווי הדירה באמצעות גזירת חלק יחסי מכלל הפרויקט, תוך שימוש בפרמטרים תיאורטיים מורכבים. בית המשפט הדגיש כי שיטה זו מחייבת הכרעה בשורה ארוכה של הנחות והערכות, אשר אינן בהכרח משקפות את המציאות הכלכלית בפועל, ואף עלולות להוביל לתוצאה שאינה תואמת את ההתעשרות האמיתית של בעל הזכויות.

עוד קבע בית המשפט כי אין להוסיף לשווי המצב החדש דמי שימוש או הכנסות משכירות בתקופת הביניים. נקבע כי רכיבים אלה מגולמים ממילא במחירי השוק של העסקאות בפועל, ועל כן הכללתם כתוספת נפרדת מהווה כפל חישובי שאינו מתיישב עם עקרונות היטל ההשבחה.

לצד זאת, נקבעו עקרונות מנחים למקרים בהם אין בנמצא עסקאות השוואה. במצבים אלה, יש להפעיל את מקדם הדחייה אך ורק על רכיב ההשבחה – דהיינו, ההפרש בין שווי המקרקעין במצב החדש לבין שוויים במצב הקודם – ולא על כלל שווי הנכס. גישה זו מבטיחה כי הפחתת השווי תתייחס רק לזכויות שטרם התממשו, ולא לזכויות זמינות.

בסופו של דבר, נדחה ערעור הוועדה המקומית, והיטל ההשבחה נקבע בהתאם לשיטת ההשוואה הישירה בסכום נמוך משמעותית מזה שנדרש בתחילה. פסק הדין מחזק את ההלכה לפיה יש להעדיף את שווי השוק בפועל על פני חישובים תיאורטיים, ומספק מסגרת ברורה לחישוב היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית.

מילות מפתח: היטל השבחה פינוי בינוי, שיטת ההשוואה הישירה, חישוב היטל השבחה, דמי שימוש תקופת ביניים, מקדם דחייה היטל השבחה, שומת מקרקעין התחדשות עירונית, שמאי מכריע, ועדת ערר היטל השבחה, עמ"נ היטל השבחה, שווי שוק מקרקעין.

עמ"נ 18341-09-24 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו נ' לב ואח'