דרך המלך לברר טענות נגד החלטות תכנון עוברת בתקיפה ישירה - ערר למועצה הארצית או עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים

חברת נחלת יורם, חברת יזמות נדל"ן, ראתה הזדמנות זהב: פרויקט פינוי-בינוי בבת ים שיהרוס שני בניינים ישנים וישכן במקומם מגדל מרהיב בן 25 קומות עם 117 יחידות דיור ושטחי מסחר. החברה הסתמכה על מסמך מדיניות שפרסמה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ב-2015, שעודד בניה לגובה ואף יצר "מנגנון תמרוץ" למאיצים. היזמית חתמה עם הדיירים, השקיעה משאבים רבים והגישה תכנית מפורטת.

אך ב-25.11.2019 הוועדה המחוזית דחתה את התכנית. הנימוקים: התכנית הנקודתית תסכל התחדשות כוללת לשכונה, לא עומדת בקריטריונים לבניה גבוהה, סותרת את המדיניות המתגבשת בוועדה המקומית, ומכפיל יחידות הדיור גבוה מדי. היזמית טענה שהוועדה המקומית הטעתה את הוועדה המחוזית בטענות על קידום תכנית שכונתית, שבפועל נזנחה.

לאחר הדחייה ניסתה החברה להקטין נזקים ולהסב את הפרויקט לתמ"א 38, אך גם זה נכשל. ב-2023, ארבע שנים לאחר הדחייה, הגישה תביעה כספית של 5 מיליון ₪ נגד הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית והדיירים - בגין הפרש הרווחים הצפויים.

לב ההלכה: תקיפה ישירה לעומת תקיפה עקיפה

השופט גרשון גונטובניק קבע כי דרך המלך לברר טענות נגד החלטות תכנון עוברת בתקיפה ישירה - ערר למועצה הארצית או עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים. התובעת מנסה לעשות "תקיפה ישירה במסווה" - תביעה אזרחית שבמהותה תוקפת את שיקול הדעת התכנוני.

מדוע אסורה התקיפה העקיפה במקרה זה?

שיקולי מומחיות: ערכאות התכנון ובית המשפט המנהלי פיתחו את המומחיות לבחינת החלטות תכנוניות מורכבות.

הגנה על הוודאות התכנונית: החלטות הוועדה המחוזית משפיעות על אלפים. פיזור התדיינויות על פני שנים בערכאות אזרחיות שונות עלול להוביל להכרעות סותרות ולערער את הסדר הציבורי.

הגנה על הקופה הציבורית: אי אפשר לאפשר המתנה של שנים ואז תביעת מיליונים, כשניתן היה למנוע את הנזק בתקיפה ישירה מוקדמת.

חובת הקטנת הנזק

בית המשפט הדגיש כי על הניזוק לפעול להקטנת נזקו. בהסתמך על פסיקת בית המשפט העליון (עניין גליק, עניין קסם מילניום), נקבע: מי שיכול לתקוף החלטה מינהלית ולא עושה זאת - לא יוכל לתבוע פיצויים בדיעבד.

היזמית טענה שהתמונה המלאה נודעה לה רק בדיעבד, אך בית המשפט דחה זאת. כבר בסוף 2019 ובתחילת 2020 היו כל הנתונים הרלוונטיים זמינים: דחיית התכנית, שינוי עמדת הוועדה המקומית, וזניחת התכנית השכונתית. היזמית יכלה - ולא עשתה - להגיש עתירה מנהלית, או לפחות לבקש הארכת מועד.

התוצאה

התביעה נגד הוועדה המחוזית נדחתה על הסף. החברה חויבה בהוצאות של 30,000 ₪.

הלקח למתכננים וליזמים

פסק הדין מעמיד רף ברור: יזמים שזכויותיהם נפגעו מהחלטות תכנון - חייבים לפעול מיד. אי אפשר לבחור "באפס מעשה" לחכות שנים ואז לתבוע. התקיפה הישירה במסלולי התכנון היא לא רק זכות - היא חובה, כתנאי לתביעה עתידית.

עבור מערכות ניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית, זהו תזכורת חשובה: מעקב אחר לוחות זמנים לערעורים ותקיפות, התראות אוטומטיות על פקיעת מועדים, ותיעוד מלא של כל החלטה תכנונית - אינם "נייס to have", אלא הכרחיים למניעת אובדן זכויות משפטיות בשווי מיליונים.

ת"א 7743-04-23 נחלת יורם בע"מ ואח' נ' מאירוביץ' ואח'