מעמדו של היתר דיפון שווה להיתר בנייה

פסק דין חדש של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב בעמ"נ 44759-09-24, ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' סיגייט נדל"ן בע"מ, עוסק ישירות במעמדו של "היתר דיפון" לעניין היטל השבחה.

במרכז ההליך עמד פרויקט לבניית 230 יחידות דיור במתחם הדולפינריום, שבו קיבלה המשיבה תחילה "היתר דיפון" ורק בשלב מאוחר יותר "היתר בנייה" מלא.

לאחר קבלת היתר הדיפון מכרה היזמית 85 דירות בפריסייל, כאשר חוזי המכר הותנו בקבלת היתר בנייה לפרויקט בכללותו.

הוועדה המקומית הוציאה שומת היטל השבחה ולא הכירה בפטור ממ"ד לפי סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית, בטענה שהמימוש במכר קדם להיתר הבנייה.

ועדת הערר קיבלה את הערר והכירה בפטור גם ביחס ל־85 הממ"דים שנמכרו בעסקאות המותנות.

בערעור קובע השופט אילן צור כי "היתר דיפון" אינו יצור משפטי נפרד אלא סוג של היתר בנייה חלקי, הניתן מכוח סעיף 145 לחוק התכנון והבניה.

בית המשפט מדגיש כי המחוקק כלל אינו מכיר במונח "היתר דיפון", וכל היתר לביצוע חפירה, דיפון וביסוס הקרקע הוא למעשה "היתר בנייה" לכל דבר.

מכירת הדירות לאחר מועד מתן היתר הדיפון נחשבת, אפוא, כמימוש שנעשה לאחר היתר בנייה, ולכן מתקיים התנאי ליישום הפטור בשל בניית מרחב מוגן.

פסק הדין נשען גם על הוראות רשות המסים, הרואות בקבלת היתר חפירה ודיפון כעמידה בתנאי של קבלת היתר בנייה לעניין הטבות במס רכישה.

כך נסגר הפער הבלתי סביר שבו אותה פעולה נחשבה כהיתר בנייה לצורכי מס רכישה, אך לא לצורך פטור מהיטל השבחה.

ההכרעה מחזקת את התפיסה של רצף היתרים תכנוני – מהשלב התת־קרקעי ועד ההיתר המלא – כרצף אחד תחת המטרייה של "היתר בנייה".

מבחינה מעשית, מדובר בפסק דין המעניק ודאות משמעותית ליזמים הפועלים במתכונות PRE-SALE וזקוקים לליווי בנקאי המבוסס על מכירות מוקדמות.

עבור בעלי קרקע ויזמים זהו כלי חשוב בתכנון מס ובהפחתת סיכונים סביב חיובי היטל השבחה בגין ממ"דים.

עבור הרשויות, פסק הדין מהווה תזכורת שחובתן לפעול כנאמני הציבור מחייבת פרשנות תכליתית ועקבית של דיני המס והתכנון.

בסופו של יום, בית המשפט דוחה את הערעור, מאשר את החלטת ועדת הערר ומחייב את הוועדה המקומית בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪.