מה הרוב הדרוש לפינוי בינוי – ומה המשמעות האמיתית של המספרים

אחת השאלות שחוזרות כמעט בכל פרויקט פינוי בינוי היא מהו הרוב הדרוש כדי להתקדם. לכאורה מדובר בשאלה טכנית, אך בפועל מדובר באחת הנקודות הקריטיות שמשפיעות על כל התהליך.

על פי הדין בישראל, הרוב הנדרש בפרויקטים של פינוי בינוי עומד בדרך כלל על כ־67% מבעלי היחידות בפרויקט. חשוב להדגיש — הספירה אינה לפי מספר בעלי הדירות, אלא לפי מספר היחידות.

כלומר, כל יחידה נספרת כיחידה אחת, ללא קשר לגודלה. דירה של 40 מ"ר ודירה של 140 מ"ר נספרות באופן זהה לצורך חישוב הרוב. גם זכויות ביחידה קטנה מאוד, ולעיתים אף זכויות מינוריות יחסית, נספרות כיחידה אחת.

זו נקודה שבעלי דירות רבים אינם מודעים לה, ולעיתים היא יוצרת עיוותים בתחושת “ההוגנות”, אך כך קובע החוק.

כאשר מושג הרוב הנדרש, ניתן להתקדם בפרויקט גם ללא הסכמה מלאה של כלל הדיירים. אולם, המשמעות אינה שהפרויקט “סגור”. זהו רק שלב שמאפשר מעבר לשלב הבא — ולעיתים גם פתיחה של הליכים משפטיים.

כאן נכנס המושג של דייר סרבן.

דייר שמסרב לחתום לאחר שהושג הרוב, ובמיוחד כאשר הסירוב אינו מבוסס על נימוקים סבירים, עלול להיחשף לתביעה מצד יתר בעלי הדירות. בתי המשפט בישראל קבעו לא אחת כי סירוב בלתי סביר עלול להוות הפרה של חובת תום הלב כלפי יתר בעלי הזכויות בפרויקט.

הפסיקה בשנים האחרונות אף החמירה את הגישה כלפי דיירים סרבנים.

כך למשל, במסגרת תביעה שהוגשה על ידי משרדנו כנגד דיירים סרבנים, חויבו אותם דיירים בפיצוי של כ־7.2 מיליון ש"ח בגין הנזק שנגרם כתוצאה מעיכוב הפרויקט. בפסק דין נוסף, חויב דייר סרבן לחתום על הסכם פינוי בינוי, תוך קביעה כי אם לא יעשה כן — יישא בפיצוי של כ־2.5 מיליון ש"ח.

פסקי דין אלה אינם חריגים עוד — אלא משקפים מגמה ברורה.

יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי לא כל סירוב הוא פסול. סירוב יכול להיות מוצדק כאשר קיימת פגיעה ממשית בדייר, כאשר התמורה אינה שוויונית, כאשר אין בטוחות מספקות או כאשר קיימות נסיבות אישיות ייחודיות שלא קיבלו מענה.

ההבחנה בין סירוב סביר לסירוב בלתי סביר היא הבחנה משפטית מהותית, ולעיתים מורכבת.

מעבר לכך, יש להבין כי עצם השגת הרוב אינה מבטיחה את קידום הפרויקט. גם פרויקט עם 100% חתימות יכול להיתקע אם אינו עומד בכלכליות הנדרשת או אם היזם אינו מסוגל להוציא אותו לפועל.

פינוי בינוי הוא לא משחק של מספרים בלבד.

זהו תהליך מורכב שבו הרוב הוא רק אחד מהתנאים — ולא בהכרח החשוב שבהם. הניהול הנכון של הפרויקט, בחירת היזם, והליווי המשפטי הם אלה שקובעים האם הפרויקט יתקדם או יישאר על הנייר.

אם אתם נמצאים בשלב גיוס החתימות, או מתמודדים עם התנגדויות בפרויקט, חשוב להבין לא רק את המספרים — אלא את המשמעות המשפטית והמעשית שלהם.

מוזמנים לתאם איתנו פגישה בטלפון 03-6968296 או במייל eldar@adatolaw.co.il, ונבחן יחד את מצב הפרויקט ואת הדרך הנכונה להתקדם בו.