מס רכישה בעסקאות בין יזמים - לא לפני ליווי בנקאי

1. פסק דין חדש של ועדת הערר במיסוי מקרקעין ירושלים (ו״ע 1915-04-22 אבני דרך י.י. בע״מ נ׳ מדינת ישראל, יולי 2025) עשוי לשנות את הדרך שבה רשויות המס מתייחסות לעסקאות בין יזמים בפרויקטים של תמ״א 38.

   

2. הוועדה, בראשות השופט אביגדור דורות, קיבלה את הערר שהגישה חברת "אבני דרך" נגד חיוב במס רכישה שהוטל עליה בעקבות רכישת 49% מזכויות בפרויקט תמ״א בירושלים. לטענת רשות המסים, מאחר שהפרויקט כבר קיבל היתר בנייה, הרי שמדובר ב"זכות במקרקעין" החייבת במס רכישה. אולם ועדת הערר חשבה אחרת – וקבעה כי כל עוד לא התקיים התנאי המתלה האחרון, קבלת הליווי הבנקאי, לא נוצרה זכות ממשית במקרקעין ולכן אין מקום למס רכישה בשלב זה.

3. בית המשפט הזכיר כי עסקאות תמ״א רוויות אי-ודאות – כל עוד אין מימון, אין ודאות שהפרויקט יצא לפועל. משכך, כל עוד לא נחתם ההסכם עם הבנק המלווה ולא החל מתן שירותי הבנייה בפועל, אין מדובר בעסקה במקרקעין אלא בהתחייבות חוזית בלבד. במילים אחרות: אין "יום מכירה" ולכן גם אין חיוב במס רכישה.

4. חשוב לציין כי אף שבשנת 2023 נכנס לתוקף תיקון 100 לחוק מיסוי מקרקעין – הקובע כי העברת פרויקט מיזם ליזם אחר תיחשב "מכירת זכות במקרקעין" – פסק הדין הנוכחי עוסק בתקופה שקדמה לתיקון, אך הוא ממשיך לחדד את הקו הפרשני של הלכת אייוגה המפורסמת.

5. המסר המרכזי מהפסיקה: בעסקאות תמ״א 38 יש לבחון לעומק את מועד קיום התנאים המתלים לפני שמטילים מס רכישה. רק כאשר הפרויקט בשל לביצוע – עם ליווי בנקאי, ערבויות ורישום שעבודים – נוצר אירוע מס אמיתי.

6. פסק הדין מהווה רוח גבית ליזמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית, ומציב גבול ברור בין יוזמה עסקית בשלב תכנוני לבין עסקה קניינית ממשית.

ו"ע 1915-04-22 אבני דרך י.י. בע"מ נ' מדינת ישראל