פטור ממס שבח בהתחדשות עירונית: רשות המסים מאפשרת ליורשים למכור דירת תמורה בפטור

רשות המסים פרסמה לאחרונה נייר עמדה מהותי בתחום מיסוי מקרקעין, הקובע כי יורשים של דירות מגורים יהיו זכאים, בתנאים מסוימים, ליהנות מפטור ממס שבח גם בעת מכירת דירת התמורה המתקבלת במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, לרבות פינוי־בינוי ותמ"א 38. מדובר בהבהרה חשובה אשר משליכה באופן ישיר על תכנון מס בעסקאות מורכבות, ומשפיעה הן על בעלי דירות והן על יזמים הפועלים בתחום.

המסמך מבוסס על הוראות חוק מיסוי מקרקעין, המאפשרות ליורש להיכנס לנעלי המוריש ולממש זכויות בדירת מגורים שהתקבלה בירושה, תוך ניצול הפטור ממס שבח, בכפוף לכך שהמוריש עמד בתנאי הזכאות לפטור במועד פטירתו. החידוש המרכזי בנייר העמדה הוא ההכרה בכך שבנסיבות מסוימות ניתן להחיל את הפטור גם על דירת התמורה המתקבלת במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית, אף שמדובר בנכס שונה מהנכס המקורי.

הזכאות לפטור מותנית בשלושה תנאים מצטברים: ראשית, על המוכר להיות בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא. שנית, במועד פטירתו החזיק המוריש בדירת מגורים יחידה בלבד. שלישית, אילו היה המוריש מוכר את הדירה בעצמו, היה זכאי לפטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק. תנאים אלה משקפים את התפיסה לפיה הפטור נועד לשמר את זכויות המוריש גם לאחר העברת הנכס בירושה.

נייר העמדה מתייחס בהרחבה גם לתיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר נכנס לתוקף בנובמבר 2021 ונועד להסדיר את היבטי המיסוי בפרויקטים של התחדשות עירונית. בהתאם לתיקון זה, הזכות לקבלת דירת תמורה בתקופת הבנייה עשויה להיחשב כ"דירת מגורים מזכה", אף אם הבנייה טרם הושלמה בפועל. המשמעות היא כי ניתן למכור זכויות אלה תוך ניצול הפטורים הקבועים בחוק, ובלבד שמתקיימים התנאים הנדרשים.

עוד מבדילה רשות המסים בין שני מצבים עיקריים: כאשר הירושה התקבלה טרם הריסת הבניין, ייחשב היורש כמי שקיבל את הדירה המקורית, ויוכל ליהנות מהפטור גם בעת מכירת דירת התמורה. לעומת זאת, כאשר הירושה מתקבלת לאחר ההריסה אך לפני השלמת הבנייה, תחולנה הוראות תיקון 96. במצב זה, ככל שהירושה אירעה לאחר כניסת התיקון לתוקף, ניתן יהיה לראות בדירת התמורה כדירת מגורים מזכה וליהנות מהפטור. מנגד, כאשר הירושה קדמה לתיקון – הפטור לא יחול.

לסיום, מבהירה רשות המסים כי עמדתה מתייחסת לעסקאות במסגרת התחדשות עירונית בלבד, ואינה משליכה על עסקאות מקרקעין אחרות. הבהרה זו מדגישה את אופיים הייחודי של פרויקטים אלה ואת הצורך בליווי משפטי מקצועי ומדויק, במיוחד במקרים של ירושה ומימוש זכויות, על מנת להבטיח ניצול מיטבי של הפטורים הקבועים בדין.

מילות מפתח: פטור ממס שבח, מס שבח התחדשות עירונית, פינוי־בינוי מס שבח, תמ"א 38 מס שבח, דירת ירושה מס שבח, דירת תמורה, תיקון 96 מיסוי מקרקעין, דירת מגורים מזכה, מכירת דירת ירושה, פטור ממס שבח יורשים, מיסוי מקרקעין התחדשות עירונית..