פטור מהיטל השבחה על זכויות חלקיות בדירה – אך לא לאחר העברת זכויות: פסק דין של בית המשפט העליון.

בפסק דין עקרוני של בית המשפט העליון נקבע כי ניתן להחיל פטור מהיטל השבחה גם על זכויות חלקיות בדירת מגורים, אולם כאשר הזכויות בדירה נוצרו בעקבות העברות בין בעלי הקרקע – מדובר ב"מימוש זכויות" השולל את תחולת הפטור. פסק הדין מחדד את פרשנות סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, וקובע גבולות ברורים לתחולת הפטור במקרים של איחוד וחלוקה והסדרי זכויות בין שותפים.

ההליך עסק במקרקעין בהרצליה אשר ייעודם שונה מחקלאות למגורים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. כתוצאה מהתכנית, בעלי הקרקע קיבלו זכויות יחסיות במספר מגרשים, כך שבמקרים רבים לא הוקצתה להם דירת מגורים שלמה, אלא חלקי זכויות בלבד. בהמשך לכך, התקשרו בעלי הזכויות ביניהם בהסכמים שונים, שבמסגרתם בוצעו העברות, החלפות והשלמות זכויות, אשר הובילו לכך שכל אחד מהם קיבל בסופו של דבר דירת מגורים קונקרטית.

המחלוקת המרכזית נסבה על השאלה האם בעלי הזכויות זכאים לפטור מהיטל השבחה, כאשר הדירה שבגינה מתבקש הפטור נוצרה כתוצאה מהעברות זכויות בין הבעלים, ולא הייתה בידיהם מלכתחילה בהתאם למצב התכנוני המקורי. בית המשפט העליון קבע כי יש להבחין בין עצם הזכאות העקרונית לפטור לבין אופן יצירת הזכויות בפועל.

ראשית, נקבע כי אין מניעה עקרונית להחיל את הפטור גם על זכויות חלקיות בדירת מגורים. הפטור אינו מוגבל לבעלות מלאה, וניתן להכיר בו גם כאשר מדובר בחלקי זכויות, וזאת לאור התכלית הסוציאלית של ההסדר, שנועד להקל על בעלי זכויות במימוש זכויות למגורים.

עם זאת, נקבע כי העברות זכויות בין בעלי מקרקעין, גם כאשר הן נעשות במסגרת הסכמות פנימיות, מהוות פעולה קניינית העולה כדי "מימוש זכויות". בהתאם לכך, כאשר דירת המגורים שבגינה מתבקש הפטור נוצרה בעקבות העברות כאמור, אין תחולה לפטור מהיטל השבחה.

בית המשפט הדגיש כי ההכרעה תלויה בשאלה מה מקור הזכויות: כאשר בעל הזכויות נותר עם הזכויות שהוקצו לו במסגרת התכנית (המצב היוצא), ניתן להכיר בזכאות לפטור. לעומת זאת, כאשר הזכויות נוצרו בעקבות שינוי פנימי בין בעלי הזכויות, מדובר במימוש זכויות השולל את הפטור.

פסק הדין דוחה את הגישה לפיה הפטור מוגבל רק לבעלות מלאה בדירה, אך בו בזמן מציב גבול ברור ביחס למקרים שבהם הזכויות עברו שינוי מהותי לאחר אישור התכנית. יישום ההלכה הוביל לכך שחלק מהמבקשים לא היו זכאים לפטור, שכן הדירות שיוחסו להם נוצרו בעקבות העברות זכויות ולא מכוח ההקצאה המקורית.

פסק הדין צפוי להשפיע על שומות רבות בפרויקטים הכוללים איחוד וחלוקה, ומדגיש את החשיבות בבחינת מקור הזכויות והפעולות הקנייניות שבוצעו לאחר אישור התכנית, בכל הנוגע לזכאות לפטור מהיטל השבחה.

מילות מפתח: היטל השבחה פטור, פטור מהיטל השבחה דירת מגורים, זכויות חלקיות בדירה, מימוש זכויות היטל השבחה, איחוד וחלוקה מקרקעין, סעיף 19(ג) תוספת שלישית, חוק התכנון והבנייה היטל השבחה, העברת זכויות מקרקעין, שומת היטל השבחה, פטור דירת מגורים.