פסק הדין בעליון – סוגיית השפעת תמ״א 38 על היטל השבחה

רקע עובדתי – סיפור המעשה

פסק הדין המאוחד בבג״ץ בר״מ 1975/24 ובר״מ 25226-04-25 דן בשתי פרשות דומות שנידונו בערים תל אביב וירושלים, העוסקות בשאלה עקרונית בדיני היטל ההשבחה. בשני המקרים דובר במקרקעין עליהם חלה תמ״א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה – אך בעלי הנכסים לא מימשו את זכויותיהם ולא הוציאו היתר בנייה מכוחה. בהמשך אישרו הוועדות המקומיות תוכניות מפורטות חדשות – תכנית רובע 3 בתל אביב ותכנית 9988 בירושלים – שהעניקו זכויות בנייה נוספות. בעקבות מכירת הדירות, הוטלו על בעלי הנכסים חיובים בהיטל השבחה, ונדרש לקבוע את שווי המקרקעין “במצב הקודם” – כלומר, טרם אישור התוכניות החדשות.

במחלוקת עמדה השאלה האם בעת חישוב השווי “במצב הקודם” יש להביא בחשבון גם את השפעתה של תמ״א 38 על ערך הנכסים, אף שלא מומשה, או שיש “לנטרל” את השפעתה. ועדות הערר ובתי המשפט המחוזיים נחלקו בדעותיהם: בתל אביב נקבע כי יש להכליל את השפעת התמ״א, ואילו בירושלים סברו כי יש לנטרלה. שתי הוועדות המקומיות ערערו לבית המשפט העליון, שהחליט לאחד את הדיון ולהכריע בסוגיה העקרונית.

המסגרת המשפטית – מהות היטל ההשבחה

היטל השבחה, המעוגן בסעיף 196א לחוק התכנון והבנייה ובתוספת השלישית, נועד לשקף צדק חלוקתי – כלומר, השתתפות הציבור בהתעשרות בעלי מקרקעין שערך נכסיהם עלה בעקבות פעולה תכנונית. ההיטל נגבה רק כאשר יש קשר סיבתי בין העלייה בערך הנכס לבין תכנית משביחה. שיעורו מחצית מההשבחה, הנמדדת כהפרש בין שווי הנכס לפני ואחרי אישור התכנית.

עם זאת, נקבע בפסיקה כי תמ״א 38, בהיותה תכנית ארצית כללית המעניקה “זכויות ערטילאיות”, אינה יוצרת כשלעצמה אירוע מס; רק עם קבלת היתר בנייה מכוחה מתגבש חיוב בהיטל השבחה – ובכל מקרה החוק אף מעניק פטור מהיטל עבור היתרים אלה. השאלה המרכזית אם כן הייתה: האם עצם אישורה של התמ״א, גם ללא היתר, מעלה את ערך השוק של הנכס באופן שיש להתחשב בו?

הכרעת בית המשפט העליון

בדעת פה אחד (השופטים שטיין, אלרון וסולברג) נקבע כי אין לנטרל את השפעת תמ״א 38 על שווי המקרקעין במצב הקודם. בית המשפט קבע כי יש להעריך את שווי הנכס בהתאם למחירי השוק הריאליים, הכוללים את הערך שהתמ״א העניקה בפועל, ככל שהשפעה זו קיימת. זאת משום שעליית ערך כזו נובעת מתנודות השוק ולא מ“מתת רגולטורית” של המדינה, ולכן אין לראות בה אירוע מס. לפיכך, אין הצדקה לגבות היטל השבחה בגין עליית ערך זו, ואין מקום להפחתה מלאכותית (“נטרול”) משווי השוק.

השופט אלכס שטיין, שכתב את פסק הדין המרכזי, הדגיש כי “ההיטל נגבה רק בגין השבחה הנובעת מפעולה תכנונית קונקרטית של הרשות”, וכי תמ״א 38 – בהיעדר היתר בנייה – אינה פעולה כזו. לדבריו, יש לשום את הנכס “כאילו נמכר בשוק חופשי”, לפי סעיף 4(7) לתוספת השלישית, ולכן על השמאים לשקלל את הערכת השוק בפועל, לרבות ההשפעות הספקולטיביות של התמ״א.

משמעות והשלכות

פסק הדין מהווה הלכה תקדימית בעלת השלכות רוחב רחבות על רשויות מקומיות, יזמים ובעלי דירות. מעתה, בעת חישוב היטל ההשבחה בגין תוכנית חדשה החלה על נכסים שכבר הושפעו מתמ״א 38, יש להתחשב בשווי השוק האמיתי כפי שהוא, גם אם התמ״א לא מומשה בפועל. בכך מנע העליון חיובים כפולים ומיסוי יתר, אך גם צמצם את הכנסות הרשויות המקומיות מהיטלי השבחה. ההכרעה מייצרת אחידות וודאות בשוק, ומאזנת בין עקרונות צדק חלוקתי לבין עקרון “מס אמת”.

סיכום:בית המשפט העליון קבע כי תמ״א 38, אף שאינה יוצרת חיוב בהיטל השבחה, משפיעה על ערך השוק של נכסים ועל כן יש להביא את השפעתה בחשבון בעת הערכת השווי “במצב הקודם”. בכך נדחו הערעורים של הוועדות המקומיות, ואומצה גישת “ההכללה” כהלכה מחייבת בדיני היטל ההשבחה.

העליון המשפט בבית

1975/24 מ"בר

25226-04-25 מ"בר