מיליוני שקלים על הכף: החלטה חדשה עשויה לשנות את חישוב היטלי ההשבחה בפינוי־בינוי

האם יזם המקדם פרויקט פינוי־בינוי זכאי לפטור מהיטל השבחה בגין הממ״דים שהוא בונה בדירות המיועדות למכירה? ועדת הערר במחוז מרכז השיבה בחיוב, והותירה על כנה שומה שהפחיתה את ההיטל בכ־2.4 מיליון שקל. אלא שמאחורי המחלוקת הכספית מסתתרת שאלה עקרונית, הנוגעת לאופן שבו המדינה מעודדת התחדשות עירונית.

לעיתים, גורלו הכלכלי של פרויקט התחדשות עירונית מוכרע לא בשאלת מספר הקומות שייבנו, גודל הדירות שיקבלו הבעלים או מחירי המכירה הצפויים, אלא בפרשנות של סעיף אחד בחוק. סעיף שעשוי להפריד בין פרויקט רווחי לפרויקט שאינו כדאי לביצוע.

זה בדיוק מה שהתרחש בפרויקט הפינוי־בינוי במתחם מוהליבר ביהוד־מונוסון, שם התעוררה מחלוקת בין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לבין החברה היזמית באשר להיקף הפטור מהיטל השבחה בגין בניית מרחבים מוגנים דירתיים.

הפער בין עמדות הצדדים לא היה סמלי. בעוד שהוועדה המקומית ביקשה לחייב את הפרויקט בהיטל השבחה של כ־3.4 מיליון שקל, השמאי המכריע קבע כי ההיטל יעמוד על 970,575 שקל בלבד. ועדת הערר המחוזית מרכז דחתה את ערר הוועדה המקומית והותירה את השומה המכרעת על כנה.

המשמעות המיידית הייתה הפחתה של כ־2.45 מיליון שקל. המשמעות העקרונית עשויה להיות רחבה בהרבה.

פרויקט אחד, שתי פרשנויות לחוק

מתחם מוהליבר ביהוד הוא פרויקט התחדשות עירונית רחב היקף, שבמסגרתו מתוכננת הריסתם של 28 בניינים ישנים ובהם 336 דירות, והקמתם של 20 בניינים חדשים ובהם 1,344 יחידות דיור. המחלוקת המשפטית נגעה לשלב בפרויקט הכולל הריסת שלושה בניינים שבהם 72 דירות והקמת ארבעה בניינים חדשים ובהם 279 דירות. התוכנית החלה על המתחם אושרה בשנת 2020, ואילו הסכמי הפינוי־בינוי החדשים עם החברות היזמיות נחתמו בשנת 2022, לאחר אישור התוכנית. לסדר הזמנים הזה ייחסה הוועדה המקומית חשיבות מכרעת. לטענתה, העובדה שההתקשרות היזמית נעשתה לאחר שהתוכנית כבר אושרה, לצד מאפייני העסקאות שבוצעו במקרקעין, הצדיקה את שלילת הפטור ביחס לממ״דים שבדירות היזם. החברה היזמית טענה מנגד כי מדובר בפרויקט פינוי־בינוי אחד, שנועד להחליף בניינים ישנים במבנים חדשים וממוגנים. לשיטתה, אין הצדקה להבחין בין ממ״ד הנבנה בדירה המיועדת לבעלים המקורי לבין ממ״ד הנבנה בדירה שהיזם ימכור לרוכש חדש. ועדת הערר קיבלה את עמדת היזמית.

האם זהות בעל הדירה צריכה לקבוע את היקף הפטור?

בלב ההחלטה ניצבת תכליתו של הפטור מהיטל השבחה בגין ממ״דים, המעוגן בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. מטרת ההסדר היא לעודד בניית מרחבים מוגנים. בפרויקטים של פינוי־בינוי, שבהם נהרסים מבנים ישנים ובמקומם מוקמים בניינים חדשים, תוספת המיגון היא חלק בלתי נפרד מן התוצאה התכנונית. ועדת הערר בחנה את מהות ההתקשרות ואת אופיו של הפרויקט, וקבעה כי בנסיבות המקרה הפטור חל על מלוא שטחי הממ״דים, לרבות אלה שבדירות היזם. בכך העדיפה הוועדה פרשנות המביאה בחשבון את תכלית הפטור ואת מאפייניו של פרויקט פינוי־בינוי, על פני פרשנות המצמצמת את תחולתו בשל מועד חתימת ההסכם. זוהי נקודה בעלת חשיבות: בפרויקט התחדשות עירונית, הדירות שהיזם מקבל אינן עומדות במנותק מדירות התמורה. מכירתן היא המקור הכלכלי שמאפשר ליזם לממן את הריסת המבנים הישנים, את בניית הדירות החדשות ואת מכלול התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות. אין פירוש הדבר שכל דירת יזם זכאית בהכרח לפטור בכל פרויקט. אולם ההחלטה ממחישה מדוע בחינת הזכאות לפטור מחייבת התייחסות למהות העסקה ולמסגרת המשפטית והתכנונית שבה היא מבוצעת.

מאחורי השומה עומדת שאלת הכדאיות של הפרויקט

בעלי דירות רבים רואים בהיטל השבחה עניין שבין היזם לבין הרשות המקומית. לכאורה, אין מדובר בכסף היוצא מכיסם. אלא שבפינוי־בינוי אין כמעט הוצאה שאינה משפיעה בסופו של דבר על המשוואה הכלכלית של הפרויקט. היזם נדרש לממן את הריסת המבנים, הקמת הבניינים החדשים, תשלומי השכירות לבעלי הדירות בתקופת הפינוי, הערבויות, המימון הבנקאי, עלויות התכנון והביצוע, המסים וההיטלים. כל אלה נבחנים אל מול ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות. כאשר היטל השבחה קטן במיליוני שקלים, עשויה להיות לכך השפעה של ממש על רווחיות הפרויקט, על יכולת מימונו ולעיתים גם על עצם האפשרות להוציאו לפועל. אין בכך כדי לומר שכל הפחתה בהיטל חייבת להתגלגל אוטומטית לתוספת שטח או לתמורה נוספת לבעלי הדירות. זכויותיהם נקבעות בראש ובראשונה בהסכם שנחתם עם היזם. עם זאת, נציגות בעלי דירות המבקשת להבין את מצבו האמיתי של הפרויקט אינה יכולה להתעלם מן ההיבטים המיסויים והשמאיים שלו. אלה עשויים להסביר מדוע פרויקט אחד מתקדם במהירות, בעוד פרויקט אחר, בעל מאפיינים דומים לכאורה, מתקשה להגיע לשלב הביצוע.

ועדה מקומית אינה יכולה לשנות את כללי המשחק באמצע ההליך

להחלטה יש היבט נוסף, שאינו נופל בחשיבותו מן המחלוקת על הממ״דים. במהלך הערר ביקשה הוועדה המקומית להעלות טענות חדשות בנוגע לאופן חישוב ההשבחה וליישום מקדם הדחייה בשומה. טענות אלה לא הועלו בפני השמאי המכריע. ועדת הערר דחתה את הניסיון לפתוח מחדש את המחלוקת השמאית בנושאים שלא עמדו במוקד ההליך המקורי. המסר העולה מן ההחלטה ברור: הליכי השומה והערר אינם אמורים להפוך למסלול שבו הרשות משנה בהדרגה את נימוקיה ואת בסיס החיוב, בהתאם להתפתחות ההליך. ודאות משפטית אינה רק עיקרון מופשט. בפרויקט התחדשות עירונית, שבו ההתקשרויות נמשכות שנים ומעורבים מאות בעלי זכויות, יזמים, בנקים ורשויות, האפשרות להסתמך על מסגרת שומתית ברורה היא תנאי חשוב לקבלת החלטות כלכליות.

החלטה חשובה, אך המחלוקת עדיין לא הסתיימה

על אף חשיבותה של ההחלטה, יש להבחין בין פסיקת ועדת ערר לבין הלכה מחייבת של בית המשפט העליון. שאלת היקף הפטור מהיטל השבחה ביחס לממ״דים בדירות יזם בפרויקטים של פינוי־בינוי עודנה שנויה במחלוקת משפטית. קיימות גישות שונות בנושא, והחלטת ועדת הערר במחוז מרכז אינה מבטיחה תוצאה זהה בכל פרויקט. דווקא משום כך, חשוב לבחון את הסוגיה כבר בשלב התכנון וההתקשרות, ולא רק לאחר הוצאת שומת היטל השבחה. הדברים נכונים לפרויקטים של פינוי־בינוי, ובשינויים המתחייבים גם לבחינת חיובים ופטורים בפרויקטים של תמ״א 38 ובמסלולים אחרים של התחדשות עירונית. בסופו של דבר, החלטת ועדת הערר במתחם מוהליבר ממחישה עד כמה המשפט, התכנון והכלכלה שלובים זה בזה בעולם ההתחדשות העירונית. ההפרש של כ־2.45 מיליון שקל בין השומות אינו רק מספר. הוא ממחיש את המשקל שעשויה לקבל פרשנות משפטית אחת במסגרת פרויקט שמטרתו להחליף בניינים ישנים בדירות חדשות, בטוחות וממוגנות.

ליווי משפטי לבעלי דירות

משרד עורכי הדין אלדר אדטו מייצג בעלי דירות ונציגויות בפרויקטים של פינוי־בינוי, תמ״א 38 והתחדשות עירונית, ומלווה אותם לאורך שלבי התכנון, ההתקשרות והביצוע, תוך שמירה על זכויותיהם מול היזמים והגורמים המעורבים בפרויקט. למידע נוסף על ייצוג בעלי דירות ונציגויות בפינוי־בינוי: לעמוד ייצוג בעלי הדירות . להרחבה ניתן לעיין גם בפינוי בינוי – הספר של בעלי הדירות: לקריאת הספר של בעלי הדירות . המאמר נועד למידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או שמאי פרטני.

מילות מפתח: פינוי בינוי, פינוי־בינוי, התחדשות עירונית, תמ״א 38, עו״ד ייצוג פינוי בינוי, עו״ד יצוג התחדשות עירונית, עורך דין פינוי בינוי, עורך דין התחדשות עירונית, ייצוג בעלי דירות, היטל השבחה, פטור מהיטל השבחה, פטור ממ״ד.