בפסק דין עקרוני של בית המשפט העליון נקבע כי ניתן להחיל פטור מהיטל השבחה גם על זכויות חלקיות בדירת מגורים, אולם כאשר הזכויות בדירה נוצרו בעקבות העברות בין בעלי הקרקע – מדובר ב"מימוש זכויות" השולל את תחולת הפטור. פסק הדין מחדד את פרשנות סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, וקובע גבולות ברורים לתחולת הפטור במקרים של איחוד וחלוקה והסדרי זכויות בין שותפים. ההליך עסק במקרקעין בהרצליה אשר ייעודם שונה מחקלאות למגורים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. כתוצאה מהתכנית, בעלי הקרקע קיב

בפסק דין חשוב שניתן בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב (עמ"נ 44759-09-24), נקבע כי "היתר דיפון" אינו מהווה קטגוריה משפטית נפרדת, אלא יש לראות בו חלק בלתי נפרד מהיתר בנייה. להכרעה זו השלכות משמעותיות על חישוב היטל השבחה, ובפרט על תחולת הפטור בגין בניית ממ"דים בעסקאות מכר מוקדמות בפרויקטים של בנייה למגורים. המקרה עסק בפרויקט רחב היקף במתחם הדולפינריום בתל אביב, הכולל כ-230 יחידות דיור. היזמית קיבלה תחילה היתר לביצוע עבודות חפירה, דיפון וביסוס הקרקע, ורק בשלב מאוחר יותר ניתן ה

בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בלוד (ת"א 63837-03-22), נקבע כי סירובם של בעלי דירות להצטרף לעסקת פינוי־בינוי בטענה להיעדר כדאיות כלכלית אינו מהווה סירוב סביר, כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו–2006. בית המשפט הורה על אכיפת ההסכם במתחם כצנלסון, ומינה עורך דין לחתום בשם הדיירים המתנגדים. ההליך עסק בתביעה שהגישו בעלי דירות אשר התקשרו עם יזם בעסקת פינוי־בינוי, כנגד שני בעלי דירות שסירבו להצטרף להסכם. התובעים טענו כי מדובר ב"דיירים

בפסק דין עקרוני שניתן בבג״ץ 8958/21 ביום 23 במרץ 2025, קבע בית המשפט העליון כי תקן שמאי 21.1 אינו מהווה מסגרת מחייבת לקביעת התמורה לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי, אלא כלי מקצועי לבחינת היתכנות כלכלית בלבד. בכך נדחתה אחת העתירות המרכזיות בתחום ההתחדשות העירונית, אשר ביקשה לקבוע כי התקן יוצר בפועל תקרת תמורה אחידה ומגביל את כוח המיקוח של הדיירים. העותרים טענו כי התקן, שפורסם על ידי הוועדה לתקינה שמאית, מכתיב הלכה למעשה רמות תמורה קבועות לבעלי דירות – בין היתר באמצעות מדרג

בפסק דין מאוחד של בית המשפט העליון (בר״מ 1975/24 ובר״מ 25226-04-25), נקבע כי בעת חישוב היטל השבחה יש להביא בחשבון את השפעתה של תמ״א 38 על שווי המקרקעין במצב הקודם, גם כאשר הזכויות מכוחה לא מומשו בפועל. מדובר בהלכה תקדימית בעלת השלכות רחבות על שומות היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט באזורים בהם חלות תוכניות מפורטות חדשות לצד תחולת תמ״א 38. הדיון עסק בשני מקרים בערים תל אביב וירושלים, בהם אושרו תוכניות מפורטות חדשות – תכנית רובע 3 ותכנית 9988 – אשר העניקו זכויות בנ

בפסק דין עקרוני שניתן בבית המשפט לעניינים מנהליים (עמ"נ 18341-09-24), נקבע כי בעת חישוב היטל השבחה במכירת דירה בפרויקט פינוי־בינוי, יש להעדיף באופן מובהק את שיטת ההשוואה הישירה על פני שיטות חישוב תיאורטיות. פסק הדין עוסק בעניינה של בעלת דירה במתחם התחדשות עירונית בתל אביב, אשר מכרה את דירתה לאחר אישור תכנית משמעותית, כאשר המחלוקת נסבה על אופן חישוב ההשבחה ועל הכללת רכיבים שונים במסגרת השומה. הוועדה המקומית חישבה את ההשבחה לפי שיטת “החלק היחסי”, במסגרתה אומד שווי כלל המתחם לאח

בפסק דין שניתן בת"א 7743-04-23, קבע בית המשפט כי הדרך הבלעדית והמחייבת להתמודד עם החלטות תכנוניות היא באמצעות תקיפה ישירה – ערר למועצה הארצית או עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים. ניסיון לעקוף מסלול זה באמצעות תביעה אזרחית לפיצויים נדחה באופן חד, תוך קביעת הלכה ברורה בעלת השלכות דרמטיות על יזמים ובעלי קרקע בפרויקטים של התחדשות עירונית. הפרשה עסקה ביזמית נדל"ן אשר קידמה פרויקט פינוי־בינוי בבת ים, בהתבסס על מדיניות תכנונית שאפשרה בנייה לגובה. לאחר השקעות משמעותיות והתקש

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, נקבע כי גם אירועים חריגים בקנה מידה לאומי – כמו מגפת הקורונה ומלחמת “חרבות ברזל” – אינם מעניקים ליזם פטור מלא מאחריות בגין איחור במסירת דירות, אלא לכל היותר מאפשרים הפחתה חלקית ומוגבלת של הפיצוי לרוכשים. מדובר בפסק דין בעל השלכות רחבות על שוק הנדל"ן בישראל, במיוחד בפרויקטים רחבי היקף הכוללים מאות יחידות דיור. הפרשה עסקה בפרויקט מגורים גדול במעלות־תרשיחא, במסגרתו התחייבה החברה היזמית למסור דירות עד מרץ 2022. בפועל, המסירה התעכבה בכ־16 חודשים

בפסק דין עקרוני שניתן בבית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע (עת״מ 49295-02-25), נקבע כי ביטול תכנית תכנון ובנייה שכבר נכנסה לתוקף הוא צעד חריג ביותר, אשר ייעשה רק בנסיבות נדירות ויוצאות דופן. מדובר בהכרעה שמחדדת את עקרון הוודאות התכנונית ומציבה גבולות ברורים להתערבות שיפוטית לאחר אישור תכניות. המקרה עסק בתכנית התחדשות עירונית רחבת היקף באשדוד, אשר שילבה פרויקט פינוי־בינוי לצד שימור מרכז מסחרי ותיק. לאחר אישור התכנית ופרסומה למתן תוקף, עתרו בעלי נכסים מהמרכז המסחרי בבקשה לבטל א

בפסק דין עדכני של ועדת הערר במיסוי מקרקעין ירושלים (ו״ע 1915-04-22), נקבע כי בעסקאות בין יזמים בפרויקטים של תמ״א 38, אין לחייב במס רכישה כל עוד לא התקיים התנאי המתלה המרכזי – קבלת ליווי בנקאי. מדובר בהכרעה חשובה שמחדדת את גבולות אירוע המס בעסקאות מורכבות של התחדשות עירונית. המקרה עסק בחברת יזמות שרכשה 49% מזכויות בפרויקט תמ״א 38 בירושלים. רשות המסים טענה כי עצם קיומו של היתר בנייה מהווה יצירת “זכות במקרקעין”, ולכן יש לחייב במס רכישה כבר בשלב זה. מנגד, החברה טענה כי מדובר בהתק

בפסק דין עקרוני של ועדת הערר נקבע כי המועד הקובע לחיוב בהיטל השבחה במקרה של מכירת נכס הוא מועד חתימת הסכם המכר, ולא מועד אישור הקלות תכנוניות שניתנו לאחר מכן. הכרעה זו מבהירה סוגיה מהותית בדיני היטל השבחה ומחזקת את עקרון הוודאות בעסקאות מקרקעין. המקרה עסק בבעל נכס שמכר את זכויותיו במקרקעין, כאשר לאחר החתימה על הסכם המכר אושרו הקלות תכנוניות שהגדילו את פוטנציאל הבנייה ואת שווי הנכס. הוועדה המקומית דרשה ממנו לשלם היטל השבחה בטענה כי ההקלות השביחו את המקרקעין, ולכן יש לחייבו בתש

בהחלטה רוחבית של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, נקבע כי שיטת החישוב של היטל השבחה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ״א 38 תחול גם בעיר תל אביב, בהתאם להלכה שנקבעה בפסק הדין קבוצת הירדן (עמ"נ 47521-12-22). מדובר בהכרעה עקרונית שמחדדת את אופן חישוב ההשבחה ומעניקה ודאות חשובה לשוק ההתחדשות העירונית. המחלוקת התמקדה בשאלה כיצד יש לחשב את היטל ההשבחה כאשר פרויקט כולל שילוב של זכויות מכוח תמ״א 38 לצד זכויות נוספות מכוח תכנית מקומית. היזמים טענו כי יש להפריד בין מקורות

1. בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, נדחתה תביעת משפחה לפיצויים בגין פינוי ממקרקעין בהם התגוררה במשך שנים ללא זכויות קנייניות, ובמקביל התקבלה באופן חלקי תביעת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אשר חויבה המשפחה לשלם לה דמי שימוש ראויים בסכום של כ־947,000 ש"ח. מדובר בפסק דין חשוב המחדד את גבולות ההגנה המשפטית על מחזיקים בלתי חוקיים במקרקעין. הרקע לפרשה נעוץ בהחזקה ממושכת של המשפחה בקרקע בבני ברק, ללא הסכם, הרשאה או תשלום. רמ"י הגישה תביעת פינוי כבר בשנת 2012, אשר התקבלה,

בפסק דין עדכני נקבע כי חברה יזמית שאיחרה במסירת דירות אינה רשאית לחייב את רוכשי הדירות בתשלום הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה בגין תקופת האיחור. בית המשפט הבהיר כי חיוב כזה מהווה תניה אסורה על הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג–1973, ולכן דינו להתבטל. המקרה עסק ברוכשי דירות אשר חויבו על ידי הקבלן בתוספת תשלום בגין הפרשי הצמדה לתקופה שלאחר המועד החוזי למסירת הדירה, וזאת למרות שהאיחור נגרם באחריות הקבלן. הרוכשים טענו כי מדובר בדרישה בלתי חוקית, אשר מטילה עליהם נטל כספי נוסף כתוצאה מ

בפסק דין עקרוני שניתן על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, נקבע כי גם נסיבות אישיות קשות – לרבות גיל מתקדם ועיוורון – אינן מקנות זכות לחסום פרויקט התחדשות עירונית, כאשר מתקיים רוב משמעותי של בעלי הדירות והוצעו פתרונות מותאמים לדייר המתנגד. המקרה עסק בפרויקט הריסה ובנייה מחדש לפי תמ״א 38/2 בבניין מגורים ישן, בו 93% מבעלי הדירות חתמו על הסכם עם יזם. הפרויקט נועד לשפר באופן מהותי את תנאי המחיה, לרבות חיזוק המבנה, הוספת ממ"דים ומעלית, ושדרוג הבטיחות. הנתבעת, דיירת בת 88, עיו

בפסק דין עקרוני של בית המשפט העליון, נקבע כי אין להטיל היטל השבחה על קיבוצים בגין שיוך דירות לחבריהם, וזאת בהיעדר התעשרות ישירה של הקיבוץ מההליך. ההכרעה התקבלה בערעור שהגישו 17 קיבוצים בצפון הארץ, ומציבה גבול ברור בין פעולה תכנונית לבין חיוב בהיטל השבחה. המחלוקת נגעה לשאלה האם עצם שיוך הדירות – כלומר, העברת זכויות מגורים מהקיבוץ לחבריו – מהווה השבחה החייבת בתשלום היטל. המועצה האזורית טענה כי מדובר בפעולה המעלה את ערך הקרקע ולכן יש לחייב את הקיבוצים בהיטל השבחה, בהתאם לגישה שה

בפסק דין תקדימי שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, נקבע כי ניתן, בנסיבות מסוימות, לכפות על בעלי בתים צמודי קרקע להצטרף לפרויקט פינוי־בינוי – וזאת בעקבות שינוי מהותי במעמדם הקנייני לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה. ההכרעה מחדדת סוגיה מורכבת במיוחד בעולם ההתחדשות העירונית: האם גם בעלי נכסים "חזקים" יחסית, כמו צמודי קרקע, יכולים להיחשב כדיירים סרבנים. המקרה עסק בפרויקט רחב היקף, שבו הורחב תחום התכנית (הקו הכחול) כך שיכלול גם בתים צמודי קרקע שלא היו חלק מהמתחם המקורי. לאחר אישור התב"