פסק דין של בית המשפט העליון הדן בשאלה כיצד לחלק את התמורה שתתקבל מהליך פירוק שיתוף

"בית מרכזים" בתל אביב, הרשום כבית משותף נהרס ונשרף כליל. לאחר שחלק מבעלי הזכויות בו התנגדו להקמתו מחדש פנו הצדדים להליך של פירוק שיתוף. הדיון עסק בשאלה כיצד יש לחלק את התמורה שתתקבל מהליך פירוק השיתוף – האם לפי הגודל היחסי של היחידות שהיו בבעלותם בעת שהבניין היה קיים, כעמדת בעלי הרוב, או לפי נוסחה שתביא בחשבון גם הבדלים אחרים בין היחידות שהיו בבעלותם עובר לשריפה (להלן: "מדד שווי"), כעמדת בעלי המיעוט. 

בית המשפט העליון קיבל את הערעור ופסק: 

במסקנה לפיה יש לפרק את השיתוף לפי מדד שווי תומכים מספר שיקולים: 

1. קבלת העיקרון של חלוקת התמורה לפי שטח היחידות תוביל לפגיעה בזכויות הקניין שהיו למערערים ושהיו נשארות על מתכונן אילו נבחרה חלופה של הקמת הבניין. 

2. החשש לפגיעה בזכות הקניין של בעלי היחידות במקרים של החלת מדד השטח יהא תמיד גדול יותר מהחשש הנוגע לפגיעה שעשויה להיות כרוכה בהחלת מדד השווי. 

3. גם בהקשרים אחרים שווי זכויות נקבע לא רק לפי ה"שטח", אלא לפי מאפיינים נוספים. 

4. תמיכה נוספת נמצאת בסעיף 60 לחוק ממנו עולה כי שווי הדירה מלווה את בעל היחידה גם במצב של הרס הבית. 

5. הקפדה על מניעת קיפוח של בעלי היחידות בבית המשותף ושמירה על שווי יחסי היא חלק בלתי נפרד מההסדר של הקמת הבית המשותף מחדש והאמור יפה גם בהקשר של פירוק שיתוף. 

6. חובת תום הלב והיקש מדיני התאגידים תומכים במסקנה בדבר החלת מדד השווי. 

7. חשוב למנוע היווצרות של מערכת תמריצים מעוותת ואף שלילית להקמת הבניין. 

בית המשפט עמד על פתרונות חלופיים שהעלו בעלי הרוב ודחה אותם, בנוסף ערך השוואה לחקיקה הנוהגת במדינות שונות המלמדת כי הן מצדדות בהתחשבות במדד השווי, כמו גם עמד בית המשפט על חשיבות הרישום בציינו כי עם זאת הוא אינו ממצה בהכרח את "ההתחשבנויות הפנימיות" שעל בעלי הזכויות הקנייניות בהם. זו הסיבה בין היתר שלא כל פעולה במקרקעין מקבלת ביטוי במרשם. 

הדברים נכונים בפרט בפירוק שיתוף, שנועד לחלק את זכויות הצדדים בדרך הראויה והנכונה ביותר, בנסיבות המקרה אין פגיעה בשיקולים של ודאות ויציבות המרשם. ראוי ששיקולים אלה יקבלו ביטוי, על ידי כך שאופן חישוב שווי היחידות לצורך חלוקת התמורה יתבסס על מסמכי הבית המשותף. כך, ניתן יהיה למנוע את האפשרות של חוסר ודאות בנוגע לשווי הזכויות בשלב שבין הרישום לבין השלמת ההליך של פירוק השיתוף ולהגן על אמינותו של המרשם ועל היכולת להסתמך עליו. לכן, חלוקת התמורה בין בעלי היחידות בשלב פירוק השיתוף יכולה להתחשב גם במאפיינים נוספים של היחידות החורגים משטחן. 

אשר לשאלה האם שומת היחידות תהא "פתוחה" לפי מכלול המאפיינים של היחידות, או שתהיה מוגבלת למאפייני היחידות כפי שאלה מופיעים במסמכי הבית המשותף – צו הרישום, התשריט והתקנון, נפסק כי במקרה דנן נכון יהיה לתמוך בגישה המתבססת על מאפייני היחידות כפי שבאים לביטוי במסמכי הבית המשותף, בהתאם לעקרונות הכלליים שעניינם שמירה על וודאות קניינית והגנה על ההסתמכות על המרשם; מועד הערכת השווי השמאית לצורך חישוב חלוקת התמורה הוא ערב אירוע ההרס ולא יום הפירוק. סעיף 147 לחוק הוא "הסדר רישומי" בלבד, שאינו מחליף את הצורך לדאוג לחלוקה נאותה של התמורה שתתקבל בעת שהמקרקעין יימכרו במתכונת של פירוק שיתוף. מכל מקום, כדי שלא לפגוע בוודאות המרשם, הרישום יכול להיעשות בתוספת "הערה" המפנה למסמכי הבית המשותף לשעבר.

• ראו: רע"א 6898/16 עזבון המנוח שלמה אהרוני ז"ל נ' עופר מרכזים בע"מ.