תיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים)

בסוף חודש אוקטובר השנה, נכנס לתוקף תיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים). התיקון נועד להסדיר את נושא ההתנגדויות במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, ובפרט את נושא ההתנגדויות של דיירים מבוגרים אשר חוששים מפרויקטים אלו בשל גילם. 

1. שינוי הגדרת "תכנית מפורטת"- טרם התיקון, על מנת לנקוט בהליך כנגד סרבנים, נדרש ביון היתר אישור תכנית לפינוי בינוי שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה. ברוב הפרויקטים, לאחר אישור תוכנית מפורטת נדרשת תכנית איחוד וחלוקה וזאת לצורך הוצאת היתר בנייה. הליך נוסף שאורך זמן רב. 

התיקון החדש שינה את הגדרת "תכנית מפורטת", באופן שהוחרגה ממנה תכנית שתנאי להוצאת ההיתר הוא אישור תכנית איחוד וחלוקה.

המשמעות: יהיה ניתן לנקוט בהליך כנגד דייר סרבן כשאושרה תכנית מפורטת, אך טרם אושרה תכנית איחוד וחלוקה. 

2. סעדים בשל סירוב בלתי סביר לביצוע פינוי בינוי- במידה ובית המשפט מצא דייר אשר מסרב סירוב בלתי סביר לפינוי בינוי, יהיה רשאי בית המשפט לפעול באחת מהאפשרויות הבאות: 

א. לקבוע כי הדייר הסרבן אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות. סעד אשר היה קיים בחוק טרם התיקון החדש. 

ב. לאשר ולאכוף את ביצוע העסקה, וכן למנות אדם שהוא עו"ד או רו"ח ושאינו אחד מבעלי הדירות, שיהיה מוסמך בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקת פינוי בינוי בשם בעל הדירה המסרב. סעד חדש של אכיפה. 

התיקון לחוק הוסיף 2 עילות חדשות לסירוב סביר לעסקת פינוי בינוי, הנוגעות לגיל הדיירים. עילה אחת לקשישים בני 75, ועילה שנייה עבור קשישים בני 80. במידה ולא הוצעו החלופות המפורטות בחוק, הקשיש יכול לסרב להתקשר בהסכם פינוי בינוי מחמת גילו וסירובו ייחשב כסירוב סביר. 

3. גיל 75- בעל דירה אשר מלאו לו 75 שנים במועד חתימת בעל הדירה הראשון בבית המשותף על הסכם עם היזם, ואשר הוא מתגורר בדירה לפחות שנתיים, על היזם להציע לקשיש אחת מהאפשרויות הבאות, וזאת על פי בחירת היזם: 

א. מתן אפשרות לקשיש לבחור אחת מ-3: ראשונה, מעבר לדיור מוגן ותשלום תשלומי האיזון עד לשווי דירת התמורה לה היה זכאי במסגרת הפרויקט. שנייה, רכישת דירה חלופית על ידי היזם עבור הקשיש ובשמו, בשווי דירת התמורה. שלישית, קבלת שווי דירת התמורה במזומן, לא יאוחר ממועד פינוי הדירה. 

ב. מתן 2 דירות קטנות במסגרת הפרויקט בשווי מצטבר של דירת התמורה. 

ג. מתן דירה חדשה בפרויקט בשטח קטן יותר מדירת התמורה, בתוספת תשלומי איזון עד לשווי של דירת התמורה. 

לקשישים בגיל 75, היזם יוכל לבחור אלו מהחלופות להציע להם. א ב או ג. וזאת על פי בחירתו בלבד. 

4. גיל 80- בעל דירה אשר מלאו לו 80 שנים במועד חתימת בעל הדירה הראשון בבית המשותף על הסכם עם היזם, ואשר הוא מתגורר בדירה לפחות שנתיים, על היזם להציע לקשיש אחת מהאפשרויות הבאות המצוינות לעיל, אך הוא חייב להציע לו את חלופה א'- חלופות מחוץ לפרויקט. במידה והיזם לא יציע חלופה זו, הקשיש יכול לסרב לעסקת פינוי בינוי. 

5. טרם חתימה על עסקת פינוי ובינוי, יקיים היזם כינוס של בעלי הדירות, יאפשר היכרות משותפת של בעלי הדירות עמו ויציג את פרטי עסקת פינוי בינוי המוצעת על ידו בפומבי. 

6. לא פחות משבועיים טרם מועד החתימה על הסכם פינוי בינוי, היזם ימסור לכל בעלי הדירות מסמך הכולל את עיקרי ההצעה, המפרטת בין היתר את העקרונות לקביעת התמורה, הבטוחות שיקבלו בעלי הדירות וכן פרטים אודות ניסיונו. 

7. ככל והיזם לא יכנס אסיפה או לא ימסור את פרטי ההצעה, בעלי הדירות יוכלו לבטל את עסקת פינוי בינוי, כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות. ההחלטה על ביטול עסקת פינוי בינוי תתבצע בהודעה של בעלי הדירות ליזם בכתב ולא יראו את בעלי הדירות שהתקשרו בעסקת פינוי בינוי כמי שהפרו את ההתקשרות עם היזם.  

8. בנוסף, במסגרת התיקון לחוק נקבעה חובה על היזם למסור לבעל דירה שחתם על ההסכם, את מסמכי העסקה או העתק נאמן למקור שלהם. 

9. החוק קובע כי שר המשפטים אחראי להתקין תקנות לעניין אופן הכינוס, ההודעה עליו, תוכנו של מסמך עיקרי ההצעה, צורתו ואופן מסירתו. 

10. סעיף 5ב לתיקון קובע כי, הממונה לעניין פניות דיירים ברשות להתחדשות עירונית, רשאי לבטל הסכם של פינוי בינוי ככל שמצא כי בעל הדירה חתם על ההסכם בשפה שאינה ידועה לו, ומבלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה הידועה לו. 

11. סעיף 6א לתיקון החדש קובע כי לא ניתן להתנות על הוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים) , אלא לטובת בעלי הדירות. התניה כאמור תהייה בטלה.