ביהמ"ש העליון קבע: לא ישולם היטל השבחה על ידי חוכר לדורות במקרה בו עלה ערך המקרקעין בגין שינוי תכנוני

ערעור על פסק דין של בית משפט לעניינים מנהליים, במסגרתו התקבלה בחלקה עתירתן של חברות יזמיות, ונקבע כי הן אינן חייבות בתשלום היטל השבחה. 

עסקינן בקרקע חקלאית, אשר ייעודה שונה ל"תעשיות עתירות ידע ומסחר", שינוי אשר הוביל לביטולו של הסכם חכירה לדורות, ולחיובו של החוכר המקורי להשיב את המקרקעין לרשות מקרקעי ישראל. 

עקב ביטול הסכם החכירה קמה לחוכר זכות לקבל פיצוי מהמנהל. בטרם מימש את זכותו החוכר נקלע לקשיים כלכליים, ולמקרקעין מונה כונס נכסים לנכסיו. בין הכונס לחברות היזמיות (המשיבות בערעור) נחתם הסכם למכירת זכויות החכירה במקרקעין. 

בהמשך נחתם הסכם בין רשות מקרקעי ישראל לבין החוכר באמצעות כונס הנכסים, לפיו החברות היזמיות שבאו בנעלי החוכר, יפוצו במקום החוכר בגין ביטול הסכם החכירה – והפיצוי יינתן באמצעות מרכיב מהמקרקעין, שגודלו כשליש משטח כל המקרקעין, אותם יש להשיב לרשות מקרקעי ישראל. 

לצורך רישום זכיותיהן במקרקעין, פנו החברות היזמיות לוועדה המקומית לקבלת "אישור העדר חובות ביחס למקרקעין", אלא שהאחרונה סירבה להנפיק את האישור המתבקש ודרשה תשלום בגין היטל השבחה שחל לשיטתה, ביחס למקרקעין, בשים לב להשבחתם על ידי התכנית שאישרה את שינוי היעוד. 

החברות היזמיות טענו, כי אין להחיל על המקרקעין חובת תשלום היטל השבחה מאחר וחלות בנסיבות העניין הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבינוי. 

הועדה המקומית סירבה למסור לחברות את "אישור היעדר החובות" ומכאן החליטו החברות להגיש את עתירתן לבית המשפט לעניינים מנהלים. 

החברות טענו כי הנהנה העיקרי מההשבחה הינה רשות מקרקעי ישראל, מאחר והיא רשאית לשווק שני שליש מהמקרקעין בייעודם החדש, ולהשיא רווחים מכך, בעוד שהנאתה מן השליש הנוסף נובעת מהעברתו כפיצוי נוכח ביטול הסכם החכירה. על כן, טענו החברות כי הפיצוי כשלעצמו, איננו יכול להקים חיוב בהיטל השבחה. רשות מקרקעי ישראל אף אישרה כי תישא בתשלום. 

מנגד, טענה הועדה המקומית כי קבלת עמדת החברות והרשות תוביל לסטייה מהרציונל העומד בבסיסו של החיוב בהיטל השבחה, ולפיו יש לבחון מי הנהנה העיקרי מהשבחת המקרקעין. לטענתה, החברות הן הנהנות העיקריות מהשבחת המגרש בשל ייעודו החדש, על אף שהוא מהווה כשליש מכלל המקרקעין.

בית המשפט קיבל את העתירה בחלקה וקבע, כי החברות אינן חייבות בתשלום היטל השבחה בשים לב לתחולת סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה על המקרה.  

הועדה והרשות המקומית החליטו לערער על החלטה זו לבית המשפט העליון. 

בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע, כי חובת התשלום בגין השבחת המקרקעין מוטלת על הרשות ולא על החברות, בשים לב לסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. מדובר בקרקע חקלאית, אשר ייעודה שונה ל"תעשיות עתירות ידע ומסחר", שינוי אשר הוביל לביטול של הסכם החכירה ולחיובו של החוכר המקורי להשיב את המקרקעין לרשות. מעבר לכך החברות אינן יכולות לנצל את המקרקעין ככאלה בייעודם החדש, וזכותן להשתמש רק באותו חלק מהמקרקעין שהרשות הסכימה להעביר להן בכדי לפצותן בגין ביטול הסכם החכירה – נכונות שהייתה כפופה לכך שייכרת חוזה פיתוח או הסכם חדש ביחס לשטח זה בינן לבין המינהל. 

• ראו: עעמ 1953/13 עיריית רמת השרון נ' אס.ג'י.אס חברה לבניין בע"מ