תיקונים לחוק התכנון והבנייה – פי 3.5 בפרויקטים של תמ"א 38

תזכיר חוק של משרד האוצר שהופץ החודש, קובע שינויים ועדכונים משמעותיים בחוק תכנון והבנייה. ההערות לתזכיר יתקבלו עד 12 ביוני, ולאחר מכן תדון ועדת השרים בתזכיר והוא יועבר לאישור הכנסת. התיקון צפוי להיות מאושר בחודשים הקרובים.

להלן התיקונים המשמעותיים בחוק: 

לפי התיקון, לכל ועדה מקומית תהיה סמכות לאשר תכנית מפורטת לפרויקטים של תמ"א 38/2 ולאפשר זכויות בנייה גדולות בהרבה ממה שאפשר כיום- עד ל350% מכלל השטח הבנוי על המגרש. במסגרת תמ"א 38/2 הרשות המקומית תוכל להקצות כ-15% מהשטח לצורכי ציבור. בתוכניות אלה ישולבו גם שטחי ציבור להקמת גני ילדים, מוסדות חינוך ודת, מרפאות וגינות ציבוריות. הקצאת השטחים הנוספים תוכל להתבצע באמצעות מתן שטחים משלימים בחלקים אחרים של העיר, והיא תינתן בנוסף לשטחי שירות ולשטחי בנייה המיועדים להקמת מרחבים מוגנים.

התיקונים לחוק מתנים את תוספת הזכויות, בכך שהוועדה המקומית בבואה לאשר תוכנית תמ"א 38/2 תשקול את תוספת הזכויות ספציפי לכל פרויקט ותתחשב בצרכי התשתית בסביבת הפרויקט. 

המהלך נועד בכדי להבטיח כדאיות כלכלית ליזמים ולתעדף את מסלולי ההריסה והבנייה -תמ"א 38/2, שלרוב מאופיינים בתכנון הנדסי מרחבי לעומת מסלולי העיבוי והחיזוק בתמ"א 38, ויכולים להשפיע על מתחמים שלמים ולא רק על בניינים בודדים.

יחד עם זאת, ישנה עם ההצעה מספר קשיים ברורים:

1. יחס של 1:3.5 לא בהכרח הופך פרויקט של תמ"א 38/2 לכלכלי;

2. בהנחה שהיחס אכן כלכלי, האמור מותנה בהסכמה ברורה של העירייה;

3. העירייה לא חייבת לאשר את התוכנית. בכך התיקון לחוק יכול להפוך לאות מתה וחסר כל יכולת מימוש.

התיקון החדש מסיר את חוסר הוודאות ששורר בתחום לגבי המועד שבו על בעלי קרקע המצויה בהליכי השבחה לשלם את ההיטל. אי־ בהירות זו באה לידי ביטוי כאשר החלו רשויות מקומיות רבות להוציא חיוב בהיטלים רק על סמך תוכניות המתאר העירוניות שאושרו בהן וזאת על אף היותן של הזכויות תיאורטיות לחלוטין. בעלי הנכסים מתנגדים לתשלום השומות, ופונים לוועדות הערר ולשמאי מכריע בגין תוספת של עשרות ומאות אלפי שקלים שמשפיעים על העסקה. לדבריהם, ההיטל נגבה בלי שהתוכניות הכוללניות מקנות זכויות בנייה בפועל כי אם אפשרויות תאורטיות בלבד.

התזכיר שהופץ קובע כי החבות בהיטל השבחה תיכנס לתוקף רק בעת אישורה של תכנית מפורטת ובלבד שניתן יהיה להוציא מכוחה היתרי בנייה ללא צורך בתוכנית נוספת. כלומר תכנית מתאר עירונית או כל תכנית מתארית אחרת שאינה מאפשרת הוצאה של היתרי בנייה מכוחה - לא תחייב בהיטל השבחה. 

לגבי מוכרי דירות שכבר חויבו בהיטלים בעקבות תוכניות המתאר העירוניות יש הוראות המעבר אשר קובעות כי החיוב לא יבוטל אך בינתיים גם לא ישולם. ביום שבו תאושר התוכנית המפורטת, ובעל הנכס שיבקש לממש את תוספת הזכויות יחויב בהיטל - אז יחויב גם המוכר לשלם את חלקו בהתאם לשומה שהונפקה לו. 

תיקון נוסף המוזכר בתזכיר, נוגע לאפשרות לקבל הקלות בנייה מכוח הנחיות מרחביות. עד היום ההנחיות המרחביות נוגעות בסטנדרט עיצוב ותכנון אחיד ומחייבות את כל התוכניות במרחב.

ההנחיות המרחביות יצרו הגבלות לתוכניות רבות, לדוגמה, הנחיה מרחבית מורה לא להקים דירות גן כשהגן פונה לחזית הרחוב, כך שבניינים שממוקמים בקצה או בפינת רחוב לא יכלו לממש את זכויות הבנייה לדירות גן שקיבלו בתוכנית העירונית, והפסידו זכויות - בלי יכולת לערער על כך.

התיקון קובע הקלות בנייה נקודתיות בעניינים האלה.

עוד עוסק התזכיר בסוגיית האגרות שיש לשלם בעת הגשת ערר בתביעות ירידת ערך נגד הרשויות המקומיות. כיום נדרשים התובעים לשלם אגרה של 800 שקל עד 1,600 שקל על פנייה לוועדת הערר. על פי החוק יוסמך שר האוצר לקבוע סכומים חדשים של אגרות. לא ברור אם מדובר בסכום אגרה נמוך או גבוהה יותר.