ממ"ד גובל בקו 0 יאושר רק לאחר בחינת השפעה על המגרש הצמוד

במסגרת הערר מצוי בניין בעיר בת ים, אשר התקשר עם יזם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38. במסגרת הבקשה להיתר התבקש חיזוק המבנה הקיים, הוספת מעלית, תוספת מרפסות שמש וממ"ד לדירות הקיימות, וכן תוספת של 12 דירות. לבקשה להיתר הוגשו התנגדויות רבות על-ידי דיירי בניינים סמוכים.

למרות כל ההתנגדויות, אישרה הועדה המקומית את הבקשה להיתר מכוח תמ"א 38.

על החלטה זו הוגש הערר הנדון על-ידי דיירי הבניין הצמוד מדרום למגרש.

העוררים, הדיירים בבניין הסמוך לבניין בו אושר הטענה טענו כי הבנייה תגרום לפגיעה מהותית בדירותיהם כתוצאה מהקמת מגדל ממ"דים בקו אפס למגרש שלהם. בניה כאמור תגרום לטענתם מניעת אור ואויר לדירותיהם. כמו-כן טוענים העוררים כנגד העדר פתרונות חניה. לטענתם הדרישה לתשלום קרן חניה אינה מהווה מענה למצוקת החניה המהותית הקיימת כבר היום באזור, ואשר תוחרף באופן משמעותי נוכח תוספת יחידות הדיור ללא תוספת חניה לצדם. בנוסף טוענים העוררים לקשיים הנדסיים וסכנה קונסטרוקטיבית לבניין שלהם כתוצאה מהבניה המבוקשת.

מנגד, הועדה המקומית טענה כי היא קיבלה החלטה המאזנת בין הבקשה שעניינה באינטרס החשוב של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לבין טענות העוררים בדבר הפגיעה בהם. במסגרת ההחלטה הורתה הועדה המקומית על שינוי מיקום מגדל הממ"דים הקדמי לצד דרום, וכן על שינוי מיקום החלון של הממ"ד בחזית האחורית, כך שהחלון לא יופנה למגרש סמוך. עוד טוענת הועדה המקומית, שגם הבניין של העוררים זכאי לחיזוק מכוח תמ"א 38, ויוכל להגיע אף הוא לגובה דומה. בעניין הדרישה לקרן חנייה תחת הסדרת מקומות חניה, טוענת כי נוכח המגבלות התכנוניות במגרש, נמצא פתרון ל-6 מקומות חניה במגרש, בדרך של מכפילי חניה, אשר אושר על ידי יועצת התנועה של הועדה. 

ביחס למיקום הממ"ד הקדמי טענה החברה היזמית, מגישת הבקשה, שהבקשה תוקנה בהתאם להחלטת הועדה המקומית לפיה יש להזיז את הממ"ד ככל הניתן לקצה המבנה. לטענת מגישת הבקשה הממד אינו ממוקם עוד מול חלון העורר, באופן הממזער את ההפרעה לבניין העוררים. מגישת הבקשה טוענת של ניתן למקם את הממד בחזית הקדמית, מכיוון שיש במקום חנות שהחזית הקדמית משמשת לה חזית מסחרית. ביחס לממ"ד המשרת את הדירות בחלק הצפוני, אשר כן ממוקם בחזית הבניין, טוענת מגישת הבקשה כי ההסטה נדרשה לצורך כניסה לחניות במגרש, וכי הגיעה להסכמות עם בעלי הזכויות בחנות שאפשרו מיקום מגדל הממ"דים באופן חלקי בחזית החנות.

ועדת הערר קיבלה את הערר, ביטלה את הבקשה להיתר אשר ניתן על ידי הועדה המקומית וקבעה כי הפתרון עליו הורתה הועדה המקומית אינו מהווה איזון מספק בעניין. ועדת הערר הסבירה כי מגדל הממ"דים מוצע בקו אפס למגרש של בניין העוררים וכך גם יתר מגדלי הממ"דים מוצעים בקו בניה החורג באופן משמעותי מהקבוע בתכנית. כאשר מתוכנן ממ"ד בקו אפס (או דומה לכך) נדרש לערוך תיאום ובחינה אל מול המגרש הצמוד. זאת על מנת לבחון את ההשלכות על המבנה הצמוד, ובין השאר, לבחון האפשרות שגם הבניין במגרש הצמוד יבקש לחזק ולמגן עצמו באופן דומה. ועדת הערר קבעה כי במקרה זה אין זה סביר שלא נערך תיאום או בדיקה בדבר מיקום מגדל הממ"דים באופן אשר לא יאיין את האפשרות לחיזוק ומיגון גם של המבנה הצמוד. ועדת הערר פירטה כי במסגרת בחינת בקשה מכוח התמ"א יש לאזן בין מכלול שיקולים, ולרבות פגיעה מסוימת שעלולה להיגרם לסביבה כתוצאה מאישור הבקשה. במקרה הנדון נמצא כי מדובר בפגיעה משמעותית.

ככל שתידרש בעתיד הקמת ממ"דים לבניין המתנגדים, עלול להיווצר מצב תכנוני בעייתי, בו יחוברו 2 המבנים ויחסם כליל מעבר של אויר ושמש מכיוון חזית זו. 

בנוגע לבעיית החנייה קבעה ועדת הערר כי יש בבקשה להיתר כדי להשליך על הסביבה כתוצאה מתוספת הדירות ללא מתן מענה ופתרונות חניה במגרש או בסביבה הקרובה, בהתאם לנדרש בתקנות החניה.

ערר (ת"א) 1038-05-18 מוריס אטינגר ובלומה מוסקוביץ'ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים