מימוש זכויות בנייה תגרור היטל השבחה לפי שווי של 15% בלבד מהזכויות הממומשות
מימוש זכויות בנייה תגרור היטל השבחה לפי שווי של 15% בלבד מהזכויות הממומשות (לא 100% כדרישת עיריית תל אביב)
ועדת הערר המחוזית של מחוז תל אביב לעניין פיצויים והיטלי השבחה נתנה החלטה עקרונית אשר צפויה להפחית במידה ניכרת את הכנסותיה הצפויות של עיריית תל אביב מהיטלי השבחה. הוועדה הכריעה כי הקלה במימוש זכויות בנייה - כלומר החלטה תכנונית המאפשרת לממש את מלוא הזכויות בשטח, תגרור היטל השבחה נמוך, לפי שווי של 15% בלבד מהזכויות הממומשות, ולא 100% מהזכויות כפי שעיריית תל אביב דרשה עד כה.
3 עררים אשר הוגשו לוועדת הערר עוררו שאלות דומות לגבי הערכת השבחה והיטל השבחה בגין הקלות שאפשרו מימוש זכויות מוקנות מכוח תכנית מאושרת, וביתר דיוק, כיצד יש להעריך את שווי המקרקעין במצב שקדם להקלות.
2 עררים הוגשו על ידי הוועדה המקומית בתל אביב וערר אחד הוגש על ידי נציגות בפרויקט בנייה.
ערר 85215/15 – הוגש על ידי הוועדה המקומית תל אביב כנגד החלטת השמאית המכריעה גב' שושי שרביט שפירא. ההליך בפני השמאית המכריעה התנהל בעקבות חיוב בהיטל השבחה בגין מימוש זכויות בדרך של היתר בנייה ואישור הקלות. טענתה המרכזית של הוועדה המקומית היה כי נפלה טעות משפטית ברורה על פני השומה המכרעת שכן השמאית המכריעה קבעה שבעת חישוב שווי מקרקעין במצב הקודם יש להביא בחשבון שטחים וזכויות אשר לא ניתן היה לנצלם בשל מגבלות בתכנית (אחוזי בנייה, קומות וקווי בניין) ואשר לצורך ניצולן נדרש הליך נוסף של הקלה. לטענת הוועדה המקומית בהתאם להלכה הפסוקה שווי מצב קודם ייערך על פי זכויות הבניה המוקנות למגרש ללא התחשבות בזכויות אחרות הניתנות למימוש בכפוף להליך נוסף.
ערר 85349/17 הוגש אף הוא ע"י הוועדה המקומית, כנגד החלטת השמאית המכריעה הגב' שושי שרביט שפירא. גם כאן ההליך בפני השמאית המכריעה התנהל בעקבות חיוב בהיטל השבחה, בגין מימוש בדרך של היתר הכולל הקלות. לטענת הוועדה המקומית השמאית המכריעה טעתה טעות משפטית ברורה, עת הסתמכה על שומתה המכרעת הקודמת בנכס.
ערר 85026/17 הוגש ע"י הנישומים בפרויקט חברת בנייה, כנגד החלטת השמאי המכריע, מר שמואל רוזנברג. ההליך בפני השמאי המכריע התנהל בעקבות חיוב בהיטל השבחה בגין מימוש בדרך של היתר בנייה שכלל הקלות. עניינו של הערר בקביעת השמאי המכריע שלפיה, אם ניצול זכויות בתכנית מסוימת יכול להיות רק על ידי הקלה כי אז מועד החבות והחיוב בגין היטל השבחה הוא רק במתן ההקלה. לטענת העוררים תכליתו של פסק דין כהן היא להגן על נישומים מפני גביית יתר, לגבי זכויות שעתידן אינו וודאי ובשום אופן הוא אינו קובע גבייה עתידית לגבי זכויות שכבר הוקנו. אלא שבענייננו הנישומים כבר שילמו היטלי השבחה בגין מלוא הזכויות, כפי שקבע השמאי המכריע מפורשות. אף על פי כן מצא השמאי המכריע לחייב את העוררים בהיטל השבחה בגין מלוא הזכויות המוקנות שלצורך ניצולן בפועל התבקשה הקלה ובכך חייב אותם למעשה בכפל היטל.
3 עררים אלו עוררו שאלות דומות, מזוויות ראיה שונות, לגבי הערכת השבחה והיטל השבחה בגין הקלות, ולמעשה באשר לאופן שבו יש לשום את המקרקעין במצב שקדם להקלות.
עמדת הוועדה המקומית של עיריית תל אביב בדיון הייתה כי שווי המצב שקדם להקלה יחושב לפי זכויות הבנייה המוקנות למגרש, ללא התחשבות בזכויות אחרות הניתנות למימוש בהליך נוסף. "תוכניות בתוקף הניתנות לניצול בהליך של הקלה אינן יכולות להיחשב כזכויות מוקנות, ואין להביאן בחשבון לצורך חישוב שווי מקרקעין במצב הקודם".
עמדת וועדת הערר בשלושת העררים, היא כי הדין הוא עם הנישומים, וכי אין לקבל את גישתה של הוועדה המקומית, שמשמעותה היא שבהערכת שווי המקרקעין במצב שקדם להקלה, אין להביא בחשבון את שווי השוק האובייקטיבי שלהם. וועדת הערר סבורה כי עמדה זו עומדת בסתירה חזיתית למושכלות יסוד בדיני היטל השבחה וכי המפתח היחיד לחישוב שווי הנכס במצב הקודם הוא שווי השוק שלו, וכי השוק דווקא מתמחר את זכויות הבנייה שטרם מומשו. ועדת הערר קבעה כי אין לקבל את גישתה של הוועדה המקומית, שמשמעותה היא שבהערכת שווי המקרקעין במצב שקדם להקלה, אין להביא בחשבון את שווי השוק האובייקטיבי שלהם. אם שווי השוק, האובייקטיבי, של המקרקעין במצב שקדם להקלה, גילם את שיווין של זכויות הכלולות בתכנית החלה על הנכס, כי אז יש להביא הדבר בחשבון במסגרת הערכת ההשבחה. ואם דרושה הקלה לצורך ניצול זכויות אלה, ובהתאם לכך השוק מייחס להן ערך מופחת במידת כזו או אחרת, כי אז שווי מופחת זה הוא הערך שיש להביא בחשבון בקביעת שווי הנכס במצב הקודם להקלה.
וועדת הערר קבעיה כי בחינה שאיננה מודדת את השינוי בערכי השוק בין שני מצבי התכנון, אלא מנטרלת משווי השוק של המקרקעין במצב הקודם, שווי שקונה סביר בשוק החופשי היה מעניק לו – מייצרת עליית ערך וירטואלית, שלא באה לעולם ואיננה מהווה השבחה כהגדרתה בחוק. על השבחה וירטואלית שכזו אין בסיס חוקי להטיל היטל השבחה.
אחת ההחלטות שעליה עררה העירייה, השמאית המכריעה שרביט קבעה כי יש לתת מקדם של 85% לשווי הזכויות המוקנות בתוכנית ב"מצב הקודם". כלומר עליית הערך בין המצב הקודם למצב החדש היא 15% משווי הזכויות שמומשו. לטענת העירייה, יש להתייחס למצב הקודם כאילו לא כלל זכויות בכלל, וכך להתייחס לשוויין של 100% מהזכויות כעליית ערך בזכות ההקלה. הוועדה קיבלה את החלטת השמאית.
"מנקודת המבט השמאית עמדת השמאית המכריעה היא ברורה: על החלקה חלות תכניות מאושרות, הקובעות זכויות בניה, שגם אם לא ניתן לממשן באופן מלא ונדרשת לשם כך הקלה (שאינה הקלה של תוספת זכויות), הרי שתרומתן לשווי של זכויות אלה מופחתת ב- 15% (ולכן מופעל מקדם 0.85) – אך היא קיימת. הפחתה זאת מבטאת את הערכת השוק בדבר הדחיה באפשרות מימוש הזכויות בשנה וחצי – בין בדרך של הקלה ובין בדרך של בניה משותפת עם מגרשים סמוכים. לשון אחר, לשיטת השמאית המכריעה, השוק לא ייחס לזכויות המאושרות בתכניות שווי מלא, כי אם שווי מופחת בכ- 15% מערכן המלא, שהושפע מפרק הזמן אשר לפי ההערכה יידרש למימושן. לשיטת השמאית המכריעה, אין סיכון למימוש הזכויות בשל הצורך בהקלה, והיא מפרטת את הנימוקים המובילים למסקנה זו. במאמר מוסגר נציין כי ייחוס ערך מופחת לזכויות בשל דחיה צפויה למימושן נעשה במאות שומות שלפנינו, מעשה יום יום.
מכל מקום ברור שהשמאית המכריעה סבורה כי הזכויות המאושרות בתכניות, השפיעו על שוויו האובייקטיבי של הנכס בשוק.
על רקע זה, כיצד זה מצופה מהשמאית המכריעה – כשיטת הוועדה המקומית – להתעלם מתרומתן של זכויות אלה לשווי? השמאית המכריעה מחוייבת היתה לנהוג כפי שנהגה, ולו היתה נוהגת בהתאם לעמדת הוועדה המקומית ומעריכה את שווי הנכס בהתעלם משווי השוק האובייקטיבי האמיתי שלו, היה בכך כדי לחייב את העוררת בהיטל השבחה על השבחה שלא באה לעולם. או אז היו נופלים בשומתה פגם מהותי ודופי חמור המחייבים התערבות".
וועדת הערר הגנה על השמאית המכריעה בעררים ומתחה ביקורת על הוועדה המקומית:
"השמאית המכריעה נהגה כפי שמחוייבת היתה לנהוג, העריכה את שווי המקרקעין במצב שקדם להקלות באופן שבו העריך אותו שוק המקרקעין ולא יצרה שווי מלאכותי "לצורך היטל השבחה". בהקשר זה נבקש להדגיש כי טענות הוועדה המקומית, לפיהן יש להתערב בהחלטת השמאית המכריעה כדי שהקופה הציבורית לא תינזק, טוב היה להן שלא באו לעולם, ודאי מפי רשות ציבורית. הוועדה המקומית מבקשת מועדת הערר בתיק זה להתערב בהחלטת השמאית המכריעה, אשר אמדה את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לשווי השוק האובייקטיבי שלהם, לייחס להם שווי מופחת, מלאכותי, אשר אינו משקף את שווי השוק האובייקטיבי ואת המחיר שבו יכולה היתה העוררת למכור אותם ערב ההקלה - ובכך להגדיל מלאכותית את היטל ההשבחה לסכום אשר אינו משקף את ההשבחה, דהיינו את עליית הערך האובייקטיבית בשוק כתוצאה מהאקט התכנוני. טענה כי כל זאת נעשה בשם שמירה על הקופה הציבורית, אין לה מקום".
ערר (ת"א) 85026/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ב.דייניש בע"מ
למאמרים נוספים:
