לא יתאפשר פרויקט תמ"א 38 במתחם המתכונן לפינוי-בינוי
במתחם המתכונן לפינוי-בינוי לא יתאפשר פרויקט תמ"א 38
ועדת הערר לתכנון ובנייה בתל אביב ביטלה היתר בנייה שנתנה עיריית תל-אביב לחברה יזמית לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין בשכונת נווה שרת בעיר, לאחר שהשתכנעה כי מימוש פרויקט תמ"א 38 בבניין יסכל פרויקט פינוי בינוי באותו המתחם.
עובדות המקרה והרקע לערעור:
בשנת 2012 הגישה חברה יזמית א' לוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב בקשה לביצוע פרויקט תמ"א 38 ברחוב בית אל 9 בתל אביב.
באותה התקופה חברה יזמית ב' קידמה תוכנית לביצוע פרויקט פינוי בינוי ב- 22 בניינים באותו המתחם של בניין התמ"א, כאשר הבניין בו התבקש תמ"א 38 הינו אחד מהבניינים המרכזיים במתחם. יש לציין כי פרויקט הפינוי בינוי מהווה הליך משלים לתוכניות פינוי-בינוי שכבר בוצעו ואוכלסו באותה השכונה.
על כן, חברה יזמית ב' הגישה לוועדה המקומית התנגדות לפרויקט תמ"א 38, בטענה כי ביצוע תמ"א 38 בבניין אחד בודד יסכל את מימוש פרויקט פינוי בינוי במתחם השלם.
הוועדה המקומית בתל אביב דחתה את ההתנגדות בנימוק כי פרויקט פינוי בינוי עשוי להימשך זמן רב והינו פרויקט מורכב, ולכן יש לאפשר את פרויקט תמ"א 38 בבניין היחידי.
כנגד החלטתה של הוועדה המקומית, חברה יזמית ב' הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית.
טענותיה העיקריות של חברה יזמית ב' היו:
• העדפה של תמ"א 38 ביחס לבניין אחד על פני תוכנית פינוי בינוי במתחם שלם של בניינים היא שגויה.
• משך הזמן של שיקום כל הבניינים במתחם מכוח תמ"א 38 ייארך יותר זמן מהזמן לאישור פרויקט פינוי-בינוי במתחם כולו.
• יש להעדיף תוכנית שכוללת שיקום ושיפור תשתיות, הסדרי תנועה ופתרון מבני ציבור מאשר תוכנית נקודתית המתייחסת לבניין בודד ומתעלמת מאלמנטים נוספים.
• פרויקט תמ"א 38 המתוכנן, מתייחס לבניין בודד במרכזה של תוכנית פינוי בינוי, ומשמעות מימוש הפרויקט, היא הפחתת שני בניינים מהתוכנית שאמורים לכלול 130 דירות, ולפגיעה בהיתכנות הכלכלית של תוכנית הפינוי-בינוי.
ועדת הערר המחוזית תחילה קבעה החלטת ביניים שקבעה שיש לעכב את פרויקט תמ"א 38 עד למיצוי ההליכים בתוכנית הפינוי-בינוי:
"כאשר קיימים הליכים תכנוניים לביצוע פרויקט "פינוי ובינוי", ובניין אחד המצוי בתחום התכנית מבקש לצאת מן הכלל ולבצע חיזוק של הבניין מכוח תמ"א בדרך של עיבוי בניה או הריסה ובניה מחדש(, והליכה עצמאית זו של הבניין תסכל את ביצוע פרויקט ה"פינוי ובינוי" במתחם כולו, בשל סיבות תכנוניות ו/או כלכליות, יש לדעתנו להעדיף את פרויקט ה"פינוי ובינוי". הנימוק לכך הינו, כי פרויקט "פינוי ובינוי" משיג את המטרה של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה )בדרך של הריסת המבנים הקיימים והקמתם מחדש(, ביחס למספר גדול יותר של יחידות דיור, תוך השגת מטרה חשובה נוספת של התחדשות עירונית והוספת ממ"דים לדירות הקיימות. מציאות כמתואר לעיל, מצדיקה אם כן לדעתנו אי מתן היתר בנייה לבניין הבודד במסגרת תמ"א, כאשר במקרה כזה אי מתן ההיתר הינו "מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים"
עם זאת, יש למצוא את נקודת האיזון בין הרצון לאפשר את מיצוי ההליכים התכנוניים והקנייניים לביצוע פרויקט של "פינוי ובינוי" לבין הרצון של בנין בודד המצוי במתחם המיועד ל"פינוי ובינוי לחזק את עצמו בפני רעידות אדמה מכוח תמ"א.... במקרה הנדון, נראה לנו כי קיים סיכוי ממשי לביצוע פרויקט "פינוי ובינוי" במתחם, ולפיכך יש לדעתנו לאפשר את מיצוי המהלך התכנוני שבו התחילה הועדה המקומית...."
במשך הזמן, תוכנית פינוי בינוי במתחם התחילה לרקום עור וגידים וגם עיריית תל-אביב החליטה לתמוך בתוכנית פינוי בינוי ולחזור בה מעמדתה ולהעדיף את תוכנית הפינוי-בינוי על פני פרויקט תמ"א 38.
לאחרונה, בדיון נוסף שהתקיים בוועדת הערר בערר שלפנינו, ועדת הערר המחוזית החליטה לקבל את הערר ולבטל את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה משנת 2012 המאשרת את הבקשה להיתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בבניין בודד.
ועדת הערר קבעה כי הבניין נשוא הבקשה מצוי במרכז מתחם הפינוי-בינוי והותרת הבניין על כנו לאור מיקומו, יסכל את יכולת יישום תוכנית פינוי-בינוי שמחשבה רבה הושקעה בה לטובת כלל השטח עליו היא חלה לרבות בכל הנוגע למיקום הבניינים, התשתיות הציבוריות, הכבישים, השטחים הפתוחים וכד'.
נקודת האיזון כאמור בהחלטת הביניים, מצדיקה לטעמנו דחיית הבקשה להיתר מכוח תמ"א על אף הדחייה שתגרם לחיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה. בנוסף בהתאם לס"ק )ג( לתנאים המגבילים ניתן לבצע הרחבה וחיזוק הבניין על פי תכניות הרחבה מאושרות אך נקבע שם כי הרחבה שהיתר עבורה יוצא לאחר פרסום התנאים המגבילים לא תילקח בחשבון במצב הנכנס לעת הכנת תכנית מפורטת וגם בכך יש לחזק עמדתנו כי אין מקום להתיר הבקשה. עוד נוסיף כי הוועדה המקומית עוד בשנת 2012 הבהירה במהלך הדיון בוועדת הערר כי, לנוכח ההתקדמות שחלה בהליכי התכנון של תכנית ל"פינוי ובינוי" למתחם כולו, ולנוכח העובדה כי נקבע דיון בוועדה המקומית בתכנית ל"פינוי ובינוי" למתחם, הרי שאם קיים סיכוי לאישור תכנית "פינוי ובינוי" למתחם כולו, היא מעדיפה פתרון זה על פני מתן היתר בנייה לחיזוק הבניין נשוא הערר מכוח תמ"א, שכן גם לדעת הועדה המקומית מתן היתר כאמור יסכל את האפשרות ואת הסיכוי לביצוע פרויקט "פינוי ובינוי" במקום. הנה כי כן עוד משנת 1021 יודעת המשיבה מהי עמדת הוועדה המקומית, בהקשר לבקשתה, העומדת בניגוד להחלטתה המקורית. לפיכך טענת המשיבה כי היא הסתמכה על החלטת הועדה המקומית נשוא הערר לאורך כל השנים ועל כן אין מקום לביטולה אין לה על מה שתסמוך. שכן החלטת הוועדה המקומית לא הייתה החלטה חלוטה, הוגש עליה ערר והועדה המקומית לאחר הגשתו וכבר במסגרת הדיון הראשון שהתקיים בוועדת הערר הבהירה כאמור. ונזכיר כי עסקינן בבקשה לפי תמ"א 17 אשר אינה בקשה לניצול זכויות מוקנות אלה שמסורה היא לשיקול דעתה של הוועדה המקומית ושלנו בנעליה על כל המשתמע מכך. לפיכך אנו מקבלים את הערר ומורים על ביטול החלטת הוועדה המקומית נשוא הערר".
מס' תיק: תא/ 31/9/05 מחוז תל אביב מס' ישיבה: 55/03
למאמרים נוספים:
